闽南网11月9日讯 经过9月的集中放量之后，市场供应放缓，销量相应滑落，10月全市商品住宅共成交3719套、约40万㎡，环比上月降低10.27%。住宅先扬后抑，从十月下半月起成交量锐减明显，不过整体成交也还差强人意。
不过，随着楼市价格的回调，购房者在置业心态上，开始重回观望状态。楼市开始进入短暂的僵持阶段。
【市场表现】
土地市场：规模新高 房企拿地积极
继9月全市土地市场供需“井喷”后，十月厦门土地市场再续热潮，共成交地块13幅，其中2幅含住宅的城市综合体用地，11幅商用地块，总建面积高达191.08万㎡，环比增加12%，出让总量创历年月度新高，总成交金额47.3亿元，环比增加17%，成交楼面价2476元/㎡。
十月，厦门全市集中出让地块13幅，总建面积达191.08万㎡，整体溢价21%，出让规模创新高；其中出让的2幅综合体用地均位于集美片区，总建超过111万㎡，为万科、“中国交建”擒获，可见该区域的魅力在不断提升；此外，在商用地块的出让中，厦门海投集团继2010年后再度成功抢下2幅商用地块，未来海沧的商业将不断得到完善与提升。
业界认为，随着楼市的整体回暖，受一级市场热销传导，以及多方面利好政策的推动，开发商拿地热情高涨，土地市场频现火热场面。下半年以来整体推地规模加大，住宅用地、商用地块、综合体用地均引来各路开发商的角逐，预计土地市场的活力将继续绽放，同时随着商用地块的加大推出，或将吸引更多的开发商入市，开辟经营新路。
住宅市场:供应放缓 销量下行明显
9月份众多房源新批预售，各房企均寄希望于“金九银十”走量旺销，新增供给达115.8万㎡，呈井喷之势。这些新增供应集中于9月下旬出现，部分楼盘目标直指“中秋-国庆”黄金假期。进入10月份，市场以去化存量为主，住宅新增供应仅大学康城·美域、禹洲·中央海岸、芸溪居住公园等三盘，共8.7万㎡加推入市，创9个月来新低。
10月份，厦门市商品住宅共成交3719套，约40万㎡，环比上月降低10.27%，同比则大增38%。其中，上半月成交29.2万㎡，下半月仅成交10.8万㎡，上下半月形势迥异，一如冷空气来袭，下半月楼市迅速降温。“金九银十”旺季成交虽未能重回年中高位，旺季不旺，但市场走势平稳，整体表现也还差强人意。
二手市场:高潮过后 产品平稳去化
9月厦门二手居住用房成交量较8月小幅萎缩，9月共成交1660套、16.1万㎡，环比微跌2%。各面积段产品成交基本与8月持平，其中180㎡以上产品销量连续第二个月明显下滑，环比下跌幅度达21%。90㎡以下中小户型共成交855套，环比上涨3%，成交套数占比提升至52%。其中，60㎡及以下房源共销售334套、1.5万㎡；60~90㎡房源共售521套、4万㎡。90~144㎡房源共成交596套，成交面积共6.8万㎡，套数环比下跌3%套，成交套数占比下跌至36%。144㎡以上房源成交209套，成交面积3.8万㎡，套数环比持平，成交套数占比维持在13%。
进入十月份，二手住宅共成交1754套，16.73万㎡，成交面积略有上升。自8月成交高潮回落后，走势一路稳定，侧面佐证了新房市场的趋稳走势。
【楼市分析】
翔安折桂 刚需改善产品齐发力
10月，受建发·翔城国际限价房集中签约影响，翔安区成交量攀升，商品住宅共成交13.6万㎡，占全市33.95%，占据成交榜首位。集美区位居第二，占比23.61%，片区价值高、在售楼盘多，后市供应相对充足，集美区今后仍将以高成交量位居前列。湖里、海沧、同安成交量相对稳定，思明区供销则维持较低水平。
城市年轮（中国）机构数据库显示，8月份刚需、度假、改善等多种产品共同发力，成交户型结构均衡分布，之后，9月份变化又起，商品住宅80~90㎡、120~144㎡产品的成交面积重新上扬，可以看出，刚需型与改善型产品同为当前楼市重心。
同时，近几月，住宅成交总价段呈现出80万以下与200万以上的“哑铃状”趋势，与成交面积段共同反映了当前楼市刚需、改善两头发力的局面。
【动态观察】
供需博弈 楼市进入短暂“僵持”
如果说去年的下半年还是一片冷清，经过今年上半年开发商的“以价换量”、货币放松等，厦门楼市已经全然发生了变化。如今，已经赚得盆满钵满的厦门开发商基本都处于按兵不动的状态，且推盘速度明显放缓，楼盘纷纷涨价。
受开发商推盘速度放缓、房价上涨和市场上无大优惠影响，购房者态度重回观望状态。记者了解到，当前在售楼盘销售现场看房场面已经大不如前，购房者李先生近期刚到集美某楼盘看房，虽然所看房源产品非常不错，不过由于开发商取消了优惠，并且涨了价格，让李先生很纠结要不要买。供需博弈成为当下楼市的短暂的状态。
究其原因，一方面各大房企经过上半年的大批走量，资金链压力缓解，完成全年销售目标已无压力。由此，房企走量积极性下降，试图借旺季增加盈利，购房优惠缩水，房价小幅上调，房源去化自然减缓。另一方面，大量的改善型房源入市，刚需产品份额减小，房价走高、高性价比房源减少，购房者形成了一定抗性，同时挤压了部分刚需客群。故本月的成交差强人意的主要原因实为刚需产品减少以及购房者对房价走高的抗性所致。
【后市研判】
走量稳定 年关或有局部热点
立丹行机构认为，相比之前的热销，传统“金九银十”的楼市则显得波澜不惊，随着“金九银十”的结束，岁末年关来临，各大房企为冲击年度销售任务，将抓住最后的推盘节点进行抢收，特别是11月份，不少热点楼盘加推，岛内如高端楼盘厦禾裕景，岛外如万科金域华府、海上五月花、中航城、莲花新城等项目；此外中骏四季阳光将推出33~123㎡的商铺产品，2012最后一战即将打响。
城市年轮机构同时认为，当前房价回升，但购房者对房价走高已具有一定抗性。旺季抢收不足，临近年关，房企推盘仍将延续。集美区11月预计有10余楼盘入市，热点楼盘众多，入市体量巨大，而翔安区在10月成交攀升后，11月有5盘入市，均偏向刚需型产品，集美、翔安区域楼市成交预期向好。故根据众房企的营销策略与推售产品，后市楼市成交趋稳的同时，局部热点或将呈现。
【入市抉择】
地铁时代 可倾向综合选择
备受关注的地铁工程10月初披露1号线沿线站点，厦门城市拓展迈向地铁时代的步伐加快，引发了地铁沿线楼盘价格暴涨的言论。诚然，地铁对城市的发展影响不言而喻，沿线楼盘交通便捷，配套提升，房地产价值自然水涨船高。
但人流量激增的同时，站点周边居住环境则略显嘈杂拥挤，同时，地铁必将设置链接线、公交线连接站点以扩大服务半径，与站点有一定距离的区域仍可享受该配套，居住环境也相对清净。此外，教育、生活、医疗等相关配套对购房选择亦尤为重要。
因此，城市年轮地产研究中心认为，在地铁建设步步推进的同时，购房者可倾向选择地铁附近楼盘，以享受这一快速交通配套，但同时更应注重楼盘的“综合素质”，如生活、教育等其他配套，楼盘品质、价格等以及自身需求，无需盲从跟风。
【市场观点】
年终价稳 供需不均或促明年价涨
11月6日下午，“大炮”任志强在厦门畅谈房地产形式与政策时表示，从房价看，今年二季度以前，多数房价呈下降趋势，进入三季度开始止跌求稳。进入第四季，预计房价还可以维持平稳，虽然明年3月份库存会消化，但今年去库存化的压力仍然很大，因此不认为房价会过快上涨。
任志强同时表示，按照当前现有政策，明年三月份全国性房价上涨成为可能。这其中，投资下降，土地购置下降，新开工下降，尤其是住宅开工下降是主因，按照今年三月份起算，现有库存的增量和消化期大约有1年时间，到明年3月大概消化差不多。当供求关系开始恶化和紧张局面形成，房价暴涨的可能性就会出现，从现在看这种可能性很大。（海峡都市报闽南版记者 陈振伟）
