十几年来，泉州的商业地产项目业态，大致经历从商业街区到超市、购物中心再到近几年兴起的商业综合体的发展阶段。如今，泉州商业综合体的兴起犹如雨后春笋，市中心的万达广场、东海片区的东海湾广场、国华项目、城东片区的中骏·世界城、华大片区的泰禾广场、润柏大都会、桥南片区的百捷·中央公园、江南片区的新天城市广场……商业综合体跟随城市拓展及地产发展的脚步，可谓遍地开花。
泉州市民从不识“商业综合体”为何物，到被诸多商业综合体环绕，只经历了三年左右的时间。这几年住宅限购限贷政策出台，许多之前只开发住宅的开发商纷纷转向“不限购不限贷”的商业地产，造成现在商业地产项目遍地开花的局面。短时间内众多商业放量也引起业界的担忧，泉州究竟能否容纳如此多的商业体量？
泉州浦西万达广场
商业综合体面临挑战
商业综合体的建设与城市地产规划、居民消费水平息息相关。一个城市究竟需要多少商业综合体？目前为止，并没有一个精准的统计数字。无论泉州的消费市场是否能够支撑起这么多的商业综合体，但毫无疑问，商业综合体项目面临挑战。从外部来看，商业综合体要迎接同城同区域的商业竞争挑战，也要面临电子商务发展带来的挑战；从内部来看，对开发商的资金实力及运营管理能力的要求很高，这对很多经验不足的开发商来说挑战也很大。
资深地产人士黄平认为，开发商应避免“眼高手低”进行过多高端商业综合体的开发。城市对商业综合体、购物中心、百货店呈现阶梯式需求。小众群体对应高端商业，更多商业项目应面对大众群体。不过，目前多数开发商以自我意愿为主，并没有按照市场需求进行合理规划。
业内人士认为，过量定位与品牌雷同的商业综合体并不会对城市消费增长产生明显拉动作用。当居民消费潜力已开始释放，商业综合体的过度增量将难有足够购买力支撑，在带动消费增长上自然也就比较乏力。因此，商业综合体的精准定位非常关键。
招商需从项目规划阶段开始
对于商业综合体的竞争问题，泉州海德投资公司总经理张峰认为，泉州是一个国内少有的优质城市，目前商业体量比起之前是多了很多，但与其他城市相比还是不算多，相信泉州有这个能力消耗这个体量。但商业综合体是一个难度很高相对复杂的项目，前期的精准定位十分关键。
以海德投资的国华东海项目为例，张峰告诉记者，这个项目从定位之初就把商户考虑进来，与商户进行沟通。而在做概念设计阶段，更是把商家邀请过来实地查看进行沟通，根据商户的需求调整方案；而到了普通商业的“招商阶段”，其实项目都已基本招商成功。也就是说，招商是贯穿于整个项目运作过程的。
对此，新天城市广场的营销总监杨汪泽持相似意见。他认为，在商业项目的前期规划阶段就需导入商家，因为很多名牌商家对旗下的门店都有规模、设计等种种要求。如果能提前沟通，根据商家的需求进行规划，招商成功的机率会提高。
商业需“养” 考验资金实力
成功招商，只是项目运营成功的第一步。项目开业之后，能否实现项目的可持续发展，能否聚集起人气，让商家赚到钱，更是摆在开发商头上的一大问题。商业与住宅不同，在一个新的区域，商业氛围的形成是需要时间的，而且与政府对该区域的的支持力度息息相关。
因此，资深地产人士黄平认为，商业需要较长的“养护”时期。商业综合体一般配套在住宅区周边，建设商业综合体时，摆在开发商面前的第一道门槛便是资金问题。不同于销售住宅可以帮助开发商快速回笼资金，商业综合体兑现收益的时间相对缓慢。
由于楼市政策瞬息万变，开发商不仅要应对政策的变化，还要保证资金链不出问题。对此，东海开发副总经理邹大鹏表示，东海湾的商业全部自持，这不仅是为了保障后期商业的良好发展，在招商时可以给商户优惠政策，还因为公司对商业发展有足够的信心，而这是建立在东海湾近万户业主人气和东海片区作为新市中心的发展潜力基础上。
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