有专家指出，要真正走出“以房养老”的困境，还需要考虑到中国国情，进行一系列的制度改革。而据记者观察，目前要实行这一新的模式，依然有“三关”难过，其中最核心的是中国家庭的伦理观。
第一关：房子不留给子女成吗？
“孝道”是中国社会文明中的一个关键词。由此，养儿防老以及赡养老人是约定俗成的社会风俗。由之而来的是“养儿防老”“子承父业”的家庭伦理观念：子女赡养父母，父母的财产包括房产则由子女继承。在某网站一项公开的社会调查中，八成人表示“以房养老”难以接受。国资委2010年的一项调查显示，拥有房产自主权的老人已经多于群体人数的72%，但是房子的处置权却并不是老人自己说了算。如果在这个时候，将房子卖掉来养老，无疑是在间接割断亲情的纽带。因此，大部分老人更愿意把财产留给子孙。
记者走访中，很多老年人也认为，房子是自己一生努力得来的最大遗产。如果需要用房子养活自己，不仅自己内心会有挫败感，在外也会觉得自己和孩子都无颜面。
第二关：70年房屋产权是硬伤？
目前，中国银行（机构）中开展的“以房养老”“倒按揭”业务极其有限，主要是因为这些用来做“倒按揭”的抵押房产房龄较老，70年土地使用权所剩时间不多，房屋价值难以认定所致。基于此前多次失败的经验考虑，业内认为，“以房养老”的核心在于如何真正盘活闲置住房。2007年出台的《物权法》虽然规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但目前并没有任何规定能够明确，70年产权到期后，抵押房屋自动续期是否有偿，如果存在续期费，这对金融机构而言将是一个巨大的未知风险。
北京一家知名养老保险机构的负责人为记者分析，如果现在30岁的年轻人，贷款30年，等到他退休时，房产所在的土地使用权已经出让了至少42年以上，因为这其中还要包括开发商的买地、建房、出售这段时间在内。如果以房养老，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。将如此残缺的住房来出售很难卖出好价格，很可能会出现产权到期时，人还活着钱却花光的尴尬情况。
另有一个核心的问题是，要保证“以房养老”的顺利实施，前提和基础是过硬的建筑质量。住建部副部长仇保兴曾表示，“每年20亿平方米新建面积，让我国成为世界上每年新建建筑量最大的国家，而建筑的平均寿命却只能维持25-30年。
反观发达国家，英国的建筑平均寿命达到132年，美国的建筑平均寿命也达到了74年。“可见，如果不能在建筑寿命和质量上有实质性突破，”以房养老“就是个伪命题。
第三关：准入门槛是否太高？
中信银行于2011年10月在国内率先公布实施“以房养老”方案，考虑到风险的防控和按揭到期后的退出问题，该行的“养老按揭”要求老年人或法定赡养人有多套房屋，其中一套房屋用于抵押，便于处置，贷款期限也不得超过10年。并且，贷款利息按照银行基准利率执行，意味着10年的贷款利息也价值不菲。
有专家指出，既然拥有多套房屋，为什么还要抵押房屋贷款呢？卖一套多省事。况且，55岁开始办理住房抵押养老贷款，65岁就到期了，真的需要养老时，没有钱了，房子也归银行了，那么这个贷款的意义在哪里？就适用的阶层而言，其适用范围也是十分有限的。一方面，对于那些退休待遇十分优厚的城市人口（如机关事业单位退休人员）来说，依靠不菲的退休金便足以养老，根本就没有“以房养老”的必要；另一方面，对于那些没有自有产权住房如租住在廉租房、公租房中的城市低收入人口来说，虽然他们确实有养老之忧，但是又根本没有条件和资格奢谈“以房养老”。
也就是说，有房子的人大多不需要“以房养老”，没房子或者没产权房的人根本没办法“以房养老”，这是“以房养老”最大的局限性。
