一审
卖方无过错无需付4万元
那么法院一审会怎么判？
经审理，法院认为，由于该套房产被依法查封，造成三方签订合同目的不能实现。合同约定，因不可抗力或政策等非主观因素导致本合同无法履行，合同各方免责。此条约定是在三方当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的基础上作出的。现合同无法继续履行，并非程某凌夫妇的主观过错，王某明也无过错。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”因原、被告双方在合同中约定了免责条款，且该约定不违反法律规定，该免责条款有效，原告请求三被告连带返还双倍定金8万元及赔偿律师费4000元，缺乏合同约定和法律依据，法院不予支持。但潘先生已支付的定金4万元，可由王某明返还原告。
据此，法院一审判决解除潘先生与薛某兰、程某凌签订的房产买卖合同；王某明应返还潘先生支付的定金4万元。
终审
卖方构成违约得赔付4万元
一审败诉后，潘先生上诉到泉州市中级法院。他上诉称，根据合同约定及法律规定，程某凌夫妇负有向他交付房屋及权利瑕疵担保等义务。因买卖的房产被法院查封，且卖方亦不履行解押义务，无法交付房屋给他，程某凌夫妇构成根本违约，应向他支付双倍定金及律师费。
据悉，所谓的权利瑕疵担保是指出卖人担保其出卖的标的物的所有权完全转移于买受人，第三人不能对标的物主张任何权利。
经审理，中院查明，根据《房产买卖经纪合同》的约定，程某凌夫妇保证房屋权属清楚，若发生与他们有关的房屋产权或债务债权等纠纷，概由他们负责处理，并承担相应的法律责任，由此给潘先生造成的损失，由他们负责赔偿。因此，薛某兰、程某凌对该房屋应承担权利瑕疵担保义务。薛某兰、程某凌因宋某的原因致使他们出售给潘先生的房屋被查封，导致房屋的交易未能继续履行，程某凌夫妇的行为已构成违约，依法应适用定金罚则。
据此，法院终审维持一审解除合同、王某明退还定金4万元的判决，改判薛某兰、程某凌支付潘先生定金4万元及律师费用4000元。
■案例提醒
卖房子要确保能过户
在这个案例中，因程某凌夫妇未能把房子过户到潘先生名下，导致自己付出4万元的代价。那么，在二手房交易中，卖方得尽到什么责任呢？
法律顾问刘惠阳律师说，根据《合同法》规定，一般情况下，房屋的卖方主要义务有：（1）交付房屋。即出卖人应该按照房屋买卖合同的约定，交付符合合同规定的面积、间数、质量的房屋。（2）保证房屋所有权的转移。保证将所出卖房屋的所有权转移给买受人，在这项义务中，实际涵盖卖方必须保证对出卖的房屋享有完整的处分权，房屋权属清晰等。本案中房屋买卖属二手房买卖，双方签订《房产买卖经纪合同》合法有效，卖方在本案中的行为表现符合双方在合同中约定的根本违约情形，据此卖方应双倍返还定金。
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