福建双鼎律师事务所主任律师于那刚
北京中银(泉州)律师事务所律师上官宝山
闽南房产网6月20日讯“房子已经交房两年多了，但是在交房时开发商逾期了3个月，还能追究开发商逾期交房的违约责任吗？”读者郭先生就来电问询交房问题。而像郭先生这样，遇到交房烦心事的读者不少。“交房后才发现土地的产权性质是集体用地，没办法办产权证，这该怎么办？”、“没达到交房条件，能成为开发商逾期交房的理由吗？”、“逾期交房的时间怎么算？”、“到装修入住才知道物业费多了电梯费、自来水加压费，这样合理吗？”……
问题1 逾期交房诉讼时效为两年
泉州市民郭先生3年前在晋江买了一套房子，房子已经交房两年多。不过，开发商在交房时逾期了3个月。最近，郭先生突然想追究开发商的逾期交房违约责任，来电咨询目前还能不能追究。
福建双鼎律师事务所主任律师于那刚表示，追究开发商违约责任受到诉讼时效限制，购房者应当在商品房买卖约定的交房时间第二日起两年内主张自己的权利。像郭先生这样，已经过了两年多才想起要追究开发商违约，诉讼时效已过。他提醒购房者，要追究开发商违约责任尽量在逾期交房发生的两年内。除非在这期间有发书面催收函等行使权利，才会中断，重新计算两年时间。例如，郭先生如果有证据证明在开发商发生逾期交房的两年时间内，曾经发出书面催收函或与开发商交涉逾期交房事宜等行使权利的行动，那么，诉讼时效就以行使权利行为发生的时间开始计算，在此后的两年时间内都有权利追究开发商违约责任。
问题2 逾期时间始于合同约定交房时间的第二日
市民黄先生最近为交房的事十分纠结。在南安石井购买的房子，按照合同约定去年5月份就要交房，可是到了今年5月份还不见交房动静。黄先生一打听才发现，购买同一项目的朋友们，在今年5月份已经接到了交房通知。黄先生很困惑，因为没有接到交房通知而无法去交房，开发商逾期交房的截止时间是不是还是按照交房通知上的时间？
北京中银（泉州）律师事务所律师上官宝山提醒，这位购房者要先弄清楚是什么原因导致没有接到通知。如果是购房者地址、电话变更等购房者自身原因导致开发商无法通知交房，那么购房者自己要承担责任，并需在开发商通知的时间内办理交房手续。如果购房者地址、电话等没有更改，而开发商没有向购房者发出交房通知，那么开发商要承担因未通知购房者交房的违约责任。也就是说，如果是开发商原因导致购房者没有接到交房通知，开发商自买卖合同约定的交房时间届满之次日起就应当承担逾期交房的违约责任。
问题3 小产权房交易合同无效
洪女士在石狮购买了一套房子，按照合同约定去年12月30日就要交房，可是一直拖到了今年6月30日才能交。而最近，洪女士才发现，自己所买的房子用地是集体用地，不知道产权证能不能办出来。眼看着6月30日要入住了，虽然合同上有约定2015年10月产权证可以办出来，可是洪女士心里却相当不安，担心开发商到时候无法履行合同约定。
福建双鼎律师事务所主任律师于那刚表示，如果购房者所陈述事实属实，开发商没有变更土地用途擅自建商品房进行交易，那是违反法律规定。那么购房者与开发商签订的商品房买卖合同是无效的。在这种情况下，洪女士可以通过法律诉讼确认合同无效，要求开发商退回房款。于那刚提醒购房者，小产权房交易得不到法律保护，需尽量避免。在买房时要看清五证［“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“国有土地使用证”、“建设工程施工许可证”、“商品房销售（预售）许可证”］，避免后期发生不必要的纠纷。
问题4 交付不符合约定的房子视为未交付
泉州市民余先生在南安水头购买了一套房子，合同约定去年就要交房，可是到了现在还没交。余先生跟开发商交涉，被告知因为政府水电没通，房子没达到交房条件，导致交不了房。这让余先生很郁闷，好不容易买了房子，不知道何时才能入住。
与余先生想交房却拿不到房子的情况不同，龙岩市民王先生在交房时则遇到了开发商提供证件不全拒绝交房。今年6月份交房时，王先生发现开发商无法提供《住宅质量保修书》、竣工验收合格报告和消防验收合格报告等交房资料，所以王先生拒绝交房。即使是交房了，只要房子没有达到交房条件，可视为未交房，可追究开发商逾期交房的责任。
北京中银（泉州）律师事务所律师上官宝山表示，开发商需交付符合合同约定和正常用途的房子。像市民余先生与王先生遇到的情况，跟房子的交房条件都有关系，可以追究开发商逾期交房的责任，同时要求开发商交付符合条件的房屋。
他同时提醒购房者，在交房时，应要求开发商（出卖人）交付《住宅质量保修书》、《住宅使用说明书》、竣工验收报告和消防验收报告等配套资料。
问题5 物业费收取看合同约定
吴先生在泉州购买的房子已经装修完毕，正打算入住。可是，去物业处了解后才发现，原来开发商告知的每个月每平方米2.5元的物业费，又增加了新内容，包括电梯费、自来水加压费等，虽然这些款项不大，但是让吴先生觉得很不合理。“事先都没告知要收取这些费用，我们装修入住了才通知，这太不合理了。”吴先生说道。（记者 林桂平 文/图）
北京中银（泉州）律师事务所律师上官宝山表示，在购房合同中，通常都附有关于前期物业公司的选定和物业费收取的条款，吴先生可查阅购房合同看看合同中是怎么约定的。同时，在交房时，开发商提供的资料中，多会对物业费的收取事项向购房人进行告知，吴先生也可以查看下交房时接收的文件材料。
□律师提醒
拒绝交房 视情况而定
最近，不少购房者来电咨询拒绝交房的问题。福建双鼎律师事务所主任律师于那刚、北京中银（泉州）律师事务所律师上官宝山提醒购房者，如果房屋只是出现小瑕疵，不影响正常居住，尽量避免拒绝交房。因为，对于此类的质量问题可以要求开发商进行维修。
律师们表示，接收房屋是买房人的权利，如果不接收视为放弃自己的权利，为后期维权埋下隐患。例如，如果后期出现房屋灭失等情况，这些损失购房者还是要自行承担。
