“冰火两重天”式的两极化发展成为目前地产行业不争的事实：一线及部分二线城市热度持续走高，三四线城市楼市总体上看仍然低迷。库存高压之下，去化路径如何选择?在近日的博鳌亚洲论坛2016年年会上，与会专家对中国房地产的未来定位和走向做了判断。
楼市“冰火两重天”背后原因几何?
中国人民银行副行长潘功胜曾于今年的两会上表示，当前中国房地产市场总量过剩、区域分化，七成库存房中分布在三四线城市。国家统计局最新数据也显示，今年以来一线城市的房价同比平均涨幅远高于二三线城市，三线城市房价同比平均仍在下降。城市间房价涨幅差距进一步加大，分化现象持续，一“冷”一“热”背后原因几何?
“一二线城市集聚了优质的教育、医疗及产业等公共资源，人口净流入量长期处于高位，‘虹吸效应’下购房资金过于集中在一二线城市，透支了三四线城市购买力。”耶鲁大学金融学教授陈志武指出，过去的三四年，县一级的人口数量基本是负增长，大量县城居民流向大城市;省会城市呈现出高速净增长态势，北京、上海等一线城市若没有严格的落户限制，净增长数量难以估量。
新市民迅速增加导致一线城市购房刚需旺盛，也带动了投资投机行为。陈志武说，由于股市等投资渠道存在高风险，买房这一操作容易、国人熟悉的投资方式再度火热，一线城市以其优越软硬件环境成为投资首选。
经济学家林毅夫对此深感忧虑：“居住和投资是房子的两大属性，但太多投机性资金进入楼市就会出现泡沫，易触发金融危机。”
中国房地产开发集团理事长孟晓苏则认为，上海、深圳房价奇高，是长期限购的结果。“限购限制了生产，但一线城市需求仍然旺盛。满足需求只能靠加大供应，但房地产供应具有长期性和滞后性，商品房从投入到产出一般需要3年，市场回暖速度快于产出导致目前一线城市房价上涨。”
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也表示，分化现象与早前大城市普遍实施限购政策不无关系。大城市限购之初，房地产企业开始重点布局三四线城市，地方政府对此也乐见。然而，被限制的一线城市购房需求并未因此大量外溢，二三线甚至三四线城市需求又明显不足，造成地方普遍出现高库存，也导致一二线城市住房市场房源出现了结构性短缺。
三四线城市去化如何发力?
国家统计局数据显示，截至2月末，商品房待售面积73931万平方米，同比增长15.7%。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞预计，我国商品住房总库存的消化周期超过两年。三四线城市楼市去化形势严峻。去年底召开的中央经济工作会议，前所未有地将楼市去库存上升到“国家任务”高度，各地政府也相继发力出台各项措施推动库存去化。
专家认为，政策调控将去库存将起到积极作用，但同时应防止部分地方政府以过度行政化的手段帮地产商去库存，催生新的压力。众多企业为逐利盲目开发的住宅产品忽略了市场有效需求，项目本身的质量问题与周边配套不足亦加大了库存去化难度。
陈志武说，最好的去库存方式就是让因盲目开发而陷入困境的开发商自然淘汰，只有这样才能堵住库存不断膨胀的源头。
华夏新供给研究院院长贾康则认为，房地产市场发展须建立“市场轨道”和“保障轨道”的“双轨统筹”长效机制。即在坚持市场起决定性作用前提下，政府发挥引导作用。政府发挥托底作用，托起“保障轨”向低收入阶层提供有效供给。至于“市场轨”，则充分发挥市场配置作用、鼓励公平竞争，靠高质量供给满足购房群体需求。
与会专家指出，新市民将是未来库存去化的主力群体。据统计，2015年我国常住人口城镇化率为56.1%，户籍人口城镇化率37.5%，相差18.6个百分点。人口城镇化与产业城镇化长期滞后于土地城镇化，新市民难在城市扎根，出现“半市民化”现象，购房消费需求难以提振。
孟晓苏认为，要引导农民工进城购房，除了加快推动户籍制度改革外，还要探索解决对该群体原有农宅与宅基地的处置和变现，解决新老住房的转化问题。此外，还需加快建立购租并举的住房制度。
新的“黄金十年”有望到来?
2016年前两个月，一线城市和部分二线城市房地产回暖迹象明显。清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为，这意味着这些地区房地产投资会加快。在三、四线城市，房地产去库存还需要一段时间，但会从零增长逐步恢复到4%或5%，房地产对整个宏观经济的支撑作用并没有改变。
这种说法得到了孟晓苏的认可。她认为，房地产市场回暖比产出周期快，一旦中国城镇化建设加快，大量进城农民工的刚性需求将被激发。
另外，国家不断推进的税改工作也被专家们视为房地产业的利好。今年5月1日起，营改增试点范围将扩大到房地产业等行业，其中建筑业和房地产业适用11%税率。“全面实施营改增后，一些中小房企可能会因为税收负担加重而被迫降价，以获得充足的现金流规避日常经营压力。”陈志武说。
加之央行进年初降低首付比例、农村承包土地经营权和农民住房财产权“两权”抵押贷款试点近日出台，政策利好消息频出;2016年前两月房地产开发投资增速时隔两年首次回升，市场回暖迹象明显。
山水文园集团CEO张晓梅介绍，不少企业已开始自我变革，在资金流动性压力之下，资本运营能力愈发受重视。在物业领域，社群的价值带来了新“黄金机遇”。“也许新的房地产‘黄金十年’即将到来，但不是重演地产投资开发的火爆，而是人们不断产生的对住房衍生产品的需求带来新商机”。
中国房地产业协会原副会长朱中一直言，他向来不认同房地产从“黄金十年”到“白银十年”的观点：“投资和销售趋缓，开发商利润被摊薄是供需关系发生变化后的必然结果。”他指出，国家目前大力推行供给侧结构性改革，房地产业实现健康发展也需由此破题。高库存倒逼供给体系上质量和效率的提高，从某种意义上来看这才是“真金白银”。
