恒大为重组深深房引入300亿战投的筹备已经完成，回A进程又迈出关键一步。
1月2日，中国恒大（3333.HK）发布公告，公司全资附属公司凯隆置业及恒大地产已于2016年12月30日与投资者订立投资协议，投资者将出资300亿元获恒大地产经扩大后股权的13.16%。增资完成后，恒大地产将由凯隆置业持有约86.84%权益。
另据中国恒大2016年10月3日公告， 除了上述承诺的净利润以外，恒大还披露了2017年至2019年预期销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元，营业额分别约为2800亿元、3480亿元、3800亿元。
超高业绩承诺只是保守估计
中指院最新统计数据显示，恒大2016年已实现销售额3810亿元，较2015年的2013.4亿元增长近9成，居行业首位。
尽管业绩表现不俗，但市场对恒大未来能否如过往保持高增长仍存在怀疑，毕竟从2016年下半年以来调控政策密集出台，楼市整体呈现不明朗趋势，对房企业绩增长也将带来挑战。
不过，参考过往平均增长水平，考虑到受市场因素影响，恒大未来三年的业绩预测，无论是销售额、营业额还是净利润，均稍显保守。
从销售额来看，记者整理恒大历年业绩数据发现，自2009年上市至2016年，恒大销售额从303亿增长至3810亿，年均复合增长率高达43.6%。但以2016年3810亿元销售额为基准，恒大2017-2019年预期销售额年平均增幅约为13%，远低于历史增速。
营业额方面，恒大历年年报数据显示，2009年至2015年，恒大营业额从57.2亿元增至1331.3亿元，年复合增长率达69%。
由于房地产从销售到交楼存在时间差，当年销售额一般于次年计入营业额。据恒大年报数据计算，平均交楼率达78%。截至2016年底，恒大销售额已达3810亿元，按此测算，恒大2017年营业额将达到2922亿元，高于目前预测的2800亿元，换言之，恒大2017年的营业额已锁定。而2018年、2019年营业额平均增长率约为16.5%，也远低于过往年复合增长率69%。
另据预测的未来三年净利润及营业额推算，恒大2017-2019年平均核心净利率约为8.8%，同样较历史平均核心净利润率10.45%要低。
“综上来看，恒大未来三年业绩目标应当能轻松完成。甚至可不妨大胆假设，若其能维持原来的增长幅度，预期其有望提前实现5000亿的销售目标，成为国内首个踏入五千亿阵营的房企。”分析人士直言。
房企“高负债”再认识 为何获资本市场认可
客观而言，房地产行业的自身特点及行业政策特殊性决定了其债务水平相对较高。在机构投资者看来，传统的财务报表分析，无法真实反映房企的负债水平和增长潜力。
根据会计制度准则，传统工业企业销售后即结转收入，基本不存在预收账款。与传统工业企业不同，我国房地产行业实行商品房预售制，收到预售款即计作负债，交付时才能确认销售收入。在这种情况下，传统工业企业存在很少的预收款，主要为合同定金，占合同金额比例较低（约10%），且产品交付时间较短，短期内可结转收入，余额对资产负债率影响极小。”
但对房企来说，预收账款是向客户预收的房款，房企从预售到交付时间长，因此在交楼前会有大量预售款计作负债，几乎为全部房款。因此房企预售越多，负债越高，反映在财务报表中负债水平相对较高。实际上这类预收款是无息的，无需现金偿还，且最终一定会转为销售收入。
万达集团董事长王健林最近也公开表示，房地产行业杠杆率较高有其特殊性，房地产的预售即销售收入也算作负债，只有等拿到竣工证后才能转为收入，因此报表显示负债水平相对较高。
以中国恒大为例，截至2016年6月30日，其总资产为9999.2亿，总负债为8178亿，资产负债率为81.8%，剔除预收账款1190亿元后实际资产负债率低至69.8%。
因此，在加快推进房地产行业供给侧改革过程中，应客观分析并正确看待当前房地产行业的负债问题。
客观评价房企的资产负债率，需要对其负债结构进行分析。预收账款代表房企营业收入的增长潜力，在计算企业真实负债率时，应该予以剔除。
所以，不宜夸大房企债务风险，且房企普遍有充足现金，具有较强的偿还债务能力，风险合理可控。（文|王瑞）
