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单价最高降幅千元 漳州楼市价格竞争激化

发布时间:2011-10-21  来源:  

核心提示

  优惠频现之后,漳州楼市的降价潮再次升级。日前,从市场上传出消息,漳州东部一大盘已向房管局申请备案,此次申请预售均价将比之前的均价下降千元以上。

  记者多方求证获悉,该项目此次推出的猛降1100多元的大户型,目前在市区并未做任何宣传推广,只是面向漳州平和市场,推出几十套大户型房源特惠活动,单价优惠幅度最低直抵4100多元,优惠后均价大约在4600~4700元每平方米,相比之前5800元的预售均价,猛降1100多元。

  此消息一出,市场为之哗然,漳州楼市是否已经推倒降价多米诺骨牌成为业界热议的一个话题,尽管对于楼市是否会降价的前景存在争议,但毋庸置疑的是,以价换量的热潮将激化,价格大战亦有可能出现。

降价千元传闻 直面冲击漳州楼市

  10月份的漳州市场,楼盘优惠的字眼随处可见。市民林先生打算购买一套120平方米左右的房子,在比对了市区在售多个楼盘之后,最终选中东部的一个楼盘。听说这个楼盘现在4000多元就可以买,林先生很是惊讶,之前一直听说这个楼盘至少要卖5000多元每平方米,难道现在真的开始要降价了?

  事实上,早在林先生感到惊讶之前,有关该楼盘价格将直降千元以上的传闻就已在市场上疯传。一业内人士告诉记者,早在几个星期之前,他就听说该大盘即将大幅降价的传闻。

  而记者查阅漳州市房管局的数据发现,今年4月份,漳州市房管局发布的预售许可显示,这一降价传闻的楼盘单价已在5800多元每平方米,单这一价格就已经是龙文区周边众多价格较低的楼盘。一业内人士则向记者透露,该楼盘降价的最直接的原因当属楼盘竞争销售的压力。上述人士告诉记者,距离该楼盘不远处,尚有另一大楼盘,此项目一直是东部最明显的价值洼地。该大盘项目以价促量,从今年年初以来便大举去化,国庆期间更是推出大幅度优惠举措,同一地段,不同价格,让两个楼盘形成价格强烈反差,使得价格相对较高的项目长期处于被动局面,从而不得不采取相应的措施以应对市场变化。

  记者调查了解到,该楼盘优惠降价还有其多方面原因。其中,最直接的原因当属大户型产品的滞销,使得楼盘竞争销售的压力加大。该项目所处的东部地块周边一直是东部最明显的价值洼地,从今年年初开始周边楼盘便大举以价促量,国庆期间更是推出大幅度优惠举措,为免销售处于被动,市区多数楼盘跟进优惠举措,使得以价促量一时之间成为市场潮流。

  关于降价传闻,记者向该项目核实,该楼盘销售部李经理介绍,之所以推出力度如此之大的优惠举措,是因为他们的项目刚好在平和做巡展,为了吸引当地购房者,推出优惠的这几十套150多平方米的大户型,单价优惠幅度最低为4100多元,优惠后均价大约在4600~4700元每平方米,总价都在60万~70万左右,这与单价较高的中小户型相比,总价相当,性价比高,对购房者吸引力较大,但优惠幅度目前尚不涉及中小户型产品。

大户型产品 打响降价“第一枪”

  该项目的大幅降价,掀起漳州楼市优惠大战一次小高潮。

  国庆以来,市区大幅度优惠举措全面升级,有几个代表性楼盘,福晟钱隆学府在国庆期间推出惠后低至3888元/㎡优惠特价房、永鸿尚海湾和永鸿御景湾推出千万级置业礼金回馈计划、福隆城推出下定2万抵10万的购房优惠等,众多市区楼盘参与了优惠回馈举措,一时间市场风行以价换量热潮。

  而从目前各方采取的策略来看,大户型已成为降价的首选对象。据悉,目前大幅度降价优惠举措,涉及大户型产品较多,福晟钱隆学府从国庆之后的优惠力度,所涵盖的大部分户型都为120平方米以上的大户型,而福隆城针对平和市场推出的购房优惠也是针对150平方米左右的大户型,包括永鸿国际集团、榕御等项目,所推出的优惠项目,均以大户型为主。

  众所周知,大户型产品在今年6月份以后,受到调控政策直接影响,市场的观望氛围直接影响大户型产品的市场走量。大户型产品在销售速度放缓,销售周期延长的作用下,逐渐变成市场上积压最多的存量,因而国庆以来的这一批促销浪潮,被认为是大户型去量的营销举措,优惠后的变相降价较少触及中小刚需自住产品。业内人士表示,大户型的变相降价有其客观原因,尚不能成为市场松动的有力证据。不过,可以确定的是,在大户型产品变相降价销售的同时,市区的中小自住户型价格基本稳住上涨趋势。

拐点是否来临 各方观点激烈交锋

  房管局相关人士表示,大户型价格松动,极有可能成为推倒楼市降价潮的第一块多诺骨牌,在未来2至3周时间,市场将会显露出更加明显的迹象。只要楼盘优惠的举措,促使实际成交价格比原来所售的价格降低,就意味着楼市即将迎来拐点,将会有更多的项目降价销售。

  支持这一观点的分析人士认为,漳州市场有无降价的可能,最直接的判断应该从开发企业的资金链着手。要看开发商的流动资金有多少,现金链的运转情况如何,这就意味着要判断房价何时开始降,要看在如今严格的信贷政策下,开发商还有多少承受力。

  “目前的市场处于不敢涨不敢跌的状态。”福晟钱隆学府企划主管张经理告诉记者,市场不好,涨上去会让更多的人观望,跌下去又会受到已购房业主的抗议,多数房企都面临巨大压力。但是伴随着调控政策步步紧逼,银根紧缩,资金链吃紧,加速推量回笼资金成为各房企不约而同的选择,市场上出现优惠促销的变相降价不足为奇。

  而与此相对应的观点则认为,漳州市场不可能降价,因其属于发展中的城市,泡沫成分非常少,跌价的空间不大。融信集团闽南区域总公司营销总监林女士认为,楼盘降价跟泡沫有直接关系,在三线城市当中,漳州市场可以说是一块处女地,是一个平稳发展的健康市场,泡沫的成分非常少,也就意味着基本上不存在炒作的空间。在厦漳泉三地同城化的发展趋势当中,她认为漳州市场在同城之后无论从地理区域、环境等方面,都具备其他城市所不能比拟的优势,是最具发展潜力的一个城市。当前的市场环境只是出于交易量下滑观望氛围浓厚的状态,降价的空间很小。

□现象透析

价格调整

在于提升成交量

  业内人士林先生认为,国庆期间以来,市场上出现的以价换量优惠举措,不过是开发企业吸引购房者的营销手段。他认为:“目前的市场优惠,单单看这一波的大户型降价尚不足以说明问题。如果要判断市场是否真正出现松动,应当从成交数据入手。从目前的成交量来看,成交量一直处于下行通道,至少要等到11月份,市场运行数据显示房价同比下调,才能真正看到市场走向量价齐跌的格局,也才意味着楼市拐点的到来。”

  有观点认为,从房地产市场的拿地成本、建安成本和配套等成本入手,以现行房价减去成本换算,可以算出开发企业的利润,由此也可以推算房价的降价空间。但也有业内人士对此不以为然,不但房地产市场的建安造价、配套费用并无统一的标准,开发的隐性成本都难以摸清,而且什么样的价格算是合理的利润空间都无定论,以此推算房地产市场降价空间并不科学。从漳州市场来看,以目前大部分未包含地下室的小高层建安成本在1500~1800元/平方米左右,较高档的楼盘建安成本大约在2500元/平方米左右,而楼盘的配套景观规格也不尽相同,举一个很简单的例子,绿化树采用什么样的树种、规格多大,每个楼盘都有不同的标准,单个楼盘的情况又难以形成普遍的市场判断。(本网记者 朱远娥)

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