市民林先生花了70多万元在漳州市区买了一套二手商品房，和原房东办了各项手续，并已经入住，但两证还处办理阶段，房子的产权还在原房东名下。没想到，入住不到一周，厦门法院却来查封了该房产。原来原房东和他人存在经济纠纷，债权人向法院申请财产保全，查封了还挂在原房东名下的房产。遇到这样的情况，这套房产该怎么办？林先生还能顺利完成房子的过户吗？
原房东涉经济纠纷
过户期间房屋遭冻结
据林先生介绍，今年1月16日，他通过中介公司购买了市区某小区的一套二手商品房，总价70.1万元。林先生和房东黄先生签订了一份《商品房买卖协议书》，根据协议书约定，在1月16日，林先生支付4万元定金，余款在2月19日在房产交易中心过户时全部付清。
2月19日，林先生将购房房款全部交清后，房东黄先生就把房屋交付给林先生使用，同时买卖双方和中介公司共同持相关过户材料到房产交易中心办理权属转移变更手续。经过两机构审核后，当日向林先生出具登记收件收据，正式受理两证过户手续的办理。第二天，林先生到小区的物业公司登记，办理了入住手续。
可是，令林先生意想不到的是，入住一周左右，接到漳州市房产交易中心通知，之前办理的过户手续被暂停。根据漳州市房产交易中心的解释，是因为2月27日，厦门同安区法院查封了该房产并冻结过户手续办理。林先生经过一番了解，发现房东黄先生与他人发生经济纠纷，被告上法庭，因此，法院冻结了黄先生名下的财产。而林先生与黄先生正在交易的房屋，处于办理两证过户的阶段，还没正式过户到林先生名下，产权还属于房东黄先生所有，因此也遭到了冻结。
善意取得
购房合同仍有效
林先生觉得自己很冤。他表示，买东西也有先来后到，购房交易在先，而且已经实际入住，而法院查封冻结在之后发生。他认为，法院应取消查封冻结措施，维护他的合法权益。无奈之下，他也向漳州市法院提起诉讼，要求法院判决和原房东黄先生签订的《商品房买卖协议书》有效，继续履行合同，办理两证过户手续。
经法院查明，林先生和黄先生签订的《商品房买卖协议书》是双方当事人在平等自愿的基础上意思表示一致达成的契约。该合同签订后，双方根据协议书履行了相应的付款及交房等义务，该房产相关的变更登记手续相关部门也已受理，合同的签订时间及履行合同时间都在厦门同安区法院查封冻结之前，林先生的主张，漳州市芗城区法院给予支持，判决林先生和黄先生在今年1月16日签订的关于市区某小区房屋《商品房买卖协议书》有效，继续履行合同办理过户手续。
针对林先生所遇到的这一问题，福建方圆人律师事务所洪亚斌律师表示，我国民法通则的贯彻意见中已有第三人善意取得应受到保护的规定，虽然我国物权法未明确规定在不动产交易中可适用第三人善意取得制度，但在最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定了“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
本案林先生和黄先生的交易房产行为，林先生和黄先生签订的合同是合法有效的，林先生已经全部支付购房款，相关的房地产变更登记手续也已由相关部门受理，同时合同的签订时间及履行合同时间都在厦门同安区法院查封冻结之前，林先生对此没有过错，因此，类似林先生这种交易行为，是一种善意取得行为，受到法律保护。
律师提醒：
善意取得需满足三大条件
洪亚斌提醒，善意取得需满足三个条件：善意、合同已实际履行，只是过户手续还未办理完成（即款项已支付、房屋已交付）、合理对价。只有满足这三个条件才符合善意取得，买方的合法权益才能得到法律保护。
以林先生的案例来说，如果林先生和黄先生签订了合同，但还未履行合同，比如林先生只付定金或部分房款、还没付全款，在还未办理产权过户登记手续的情况下，即使林先生实际占有该房产，那么法院仍可以查封、冻结、扣押该房屋。因为林先生的义务还未履行，还不是善意取得的第三人。如果林先生已全部支付房款，但未实际占有该房产，在还未办理产权过户登记手续时，林先生还不是善意取得人，可能向执行法院提出解除冻结手续，就不会得到法院的支持。所以，这三个条件都需满足，才算是善意取得，才能得到法律保护。
