房价居高不下，买房难，租房也是个技术活。随着租房市场的升温，房东和租客之间的纠纷也日渐增多。有的房东没有通知租客就把房子转让了，还“处心积虑”地让租客交不成房租；部分人瞅准商机，没经房东同意就当起了职业二房东，甚至三房东；还有的租客，刚把房子装修好，就遭房东涨价驱赶。
若合同有效，这种情况下不得解除合同
如果二房东作为承租人拖欠了房租，次承租人代替二房东交房租的话，房东还有权解除合同吗？家住集美某小区的市民林某有一套毛坯房，准备将其出租。
2010年5月，林某与王某签订了《房屋租赁合同》。双方约定租金为每个月700元，每季度缴交一次，租期为五年。王某可以转租该房屋，但双方还约定，租金超过一个月不交，业主有权解除合同。
2010年9月，王某将房子装修以后就当起了二房东，以每月1200元转租给吴某，租期为2010年9月至2015年5月，并一次性收取了所有租金。2010年11月，吴某又当起了三房东，将该房屋以每月2500元的价格转租给李某，租期为2010年11月至2014年9月，李某也一次性缴交了所有租金。
但是，二房东王某却经常拖欠大房东林某的租金，近几年房租一直在涨，业主林某想将房子收回来，但是王某不肯。林某于是以王某多次拖欠租金达一个月以上，有权依照合同约定解除与王某签订的《房屋租赁合同》为由，将王某起诉至法院。
案件审理过程中，为了想继续当三房东，吴某同意替王某将欠付的违约金及剩下的租金一次性代为垫交。但是业主林某还是执意要解除与王某的租赁合同。
［法院调解］
吴某作为次承租人原意代王某支付欠付的租金和违约金，林某无权解除租赁合同。经集美法院法官调解，各方一致同意，吴某代王某支付欠付的违约金及租金，林某与王某的租赁合同到期后解除。
［法官说法］
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条【次承租人的代偿请求权】因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金，以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
为避免日后纠纷，房东和租客一定要认真签订租房合同，一旦发生纠纷，可以更好地维护自己的合法权益。
1.租房合同中，要明确出租房屋的用途、租期，明确租金的支付方式以及交付日期。
2.房东和房客应进行房屋设备设施清点交接，并制作财物清单，可以对房屋的状况进行描述或拍照，避免租赁合同终止或中途解除时，双方对财产的遗失或毁损等问题产生纠纷，以及房东以此为借口扣留押金。
3.合同中还要对房屋的使用和修缮义务进行约定。法律规定，承租人有按约定使用房屋并保护房屋的义务，如果承租人违反义务，出租人可以解除合同并要求赔偿损失，而出租人在房屋出租期间，具有修缮房屋的义务。
4.为保障安全，承租人应要求房主提供房产证、购房合同等，确认其享有房屋的收益权。如果是受房东委托代其出租房屋的，应具备房东的书面委托书。如果是转租，应当事先征得房东的书面同意，以防止“二房东”擅自转租房屋，造成自身利益受损。
