闽南房产网讯 签订了购房合同，交了定金，但房子却被卖给了第三人。买房人曾先生遇到了这样的买房经历，可是到法院起诉房东违约，法院却判决是曾先生违约。这到底是怎么回事?
先解押还是先首付
二手房交易现争议
曾先生与房东吴先生在去年10月底签订了房屋买卖交易合同。交易时，这套房产还未还完银行按揭，且带租赁合同。因房产要还完银行贷款解押后才能过户，因此，曾先生和吴先生在合同中约定，买方交定金后，在房产办理解押当日支付首付款，尾款在房产过户之前付清。否则守约方有权要求解除合同和要求违约方承担违约责任。
可是，到合同约定的日子，曾先生没有付首付款，房子也没有解押。在去年年底，吴先生向曾先生发函，告知因曾先生没有向其支付首付款，违约在先，所以，吴先生根据合同约定解除合约，并把房子卖给了第三人。
对此，曾先生提出异议，认为自己并没有违约，而吴先生没有征得其同意，把房子卖给第三人，造成严重违约。
曾先生认为，根据合同约定，他支付首付款的条件是在吴先生办理房产解押后，因此，自己没有先支付首付款的义务。曾先生认为，吴先生没有在合同约定的时间内办理解押手续，因此，吴先生要求支付首付款不能成立。吴先生认为自己没有违约，而是卖方吴先生违约。
不过，卖方吴先生则有不同的看法。吴先生表示，当初在签订合同的时候，就已经告知曾先生出售的房产还在按揭中，剩余的按揭款要由曾先生先付，提前还款用于解押。
据吴先生介绍，他多次和曾先生电话沟通，并拿出双方电话通话录音。在电话录音中，吴先生要求曾先生尽快支付首付款办理解押，曾先生并没有异议。不过，曾先生认为房子租金较低，要求吴先生先和租户解除合同。而吴先生多次催促，曾先生都没有付款，不能按约定履行付款义务，因此，与其解除购房合同合理合法的。
谁来担责
合同要明确约定
法院判决的关键证据就在于吴先生提供的电话录音。据了解，法院根据购房合同和双方的电话录音，判定曾先生违约。
虽然合同仅约定曾先生于办理解押当日向吴先生支付首付款，但法院通过吴先生提供的电话录音，结合实践操作中应先办理银行提前还贷手续方能办理解除抵押手续。法院认为，曾先生先履行付首付款义务才能促成提前还贷，提前还贷后才能解除抵押，因此认定曾先生负有合同先履行义务却未履行，已构成根本违约而判决其败诉，有事实依据。
福建方圆人律师事务所洪亚斌律师提醒，今后市民在购房时，在设定履行义务方面，合同条款要明确约定具体的时间、条件，若时间约定在同一天，也要分个前后顺序，或设定各方履行义务的条件或因果;这样若发生争议，很容易就让法院从中分出履行的“谁先谁后”，从而判定违约者及违约行为对合同未履行所产生的因果关系，从而保护守约方的合法权益。
