商品房交易过程中，经常存在房地产开发商早早将房屋交付给购房者，但房屋两证却迟迟不能办理的现象。近日，市民方先生和谢先生就遇到了这样的情况。不过，在通过法律途径维权的过程中，两者的判决结果却不同。方先生的房子逾期办证两年多，请求按合同以日计算赔偿2年多的违约金，得到法院的支持，而谢先生的房子，开发商逾期办证6年多了，法院只支持赔偿11个月的违约金。这究竟是怎么回事?
同样遇到办证逾期 判决却存在差异
据谢先生介绍，他在2006年底看中了漳州市区的某个楼盘，与开发商签订了《商品房买卖合同》。2007年3月1日交房，但两证直到2012年12月底才办好，逾期天数达2000多天。谢先生认为，按合同约定，在交房后180天内，不能办理2证的，逾期办证赔偿按房价总额的每日万分五支付违约金，开发商需进行赔偿。
法院经过调查认为，双方签订的合同合法有效，根据合同约定，被告开发商未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书，被告应承担违约责任，支付原告谢先生违约金。但是对于违约天数的计算，法院审理认为，法律规定该案诉讼时效为两年。谢先生《国有土地使用权证》已于2012年12月24日办理完毕，而其于2014年1月17日向本院提起诉讼，向前倒推2年，谢先生要求2012年1月17日之前的按日计付逾期办理房屋所有权证的违约金已超过诉讼时效，法院不予支持。
而跟谢先生不同，市民方先生遇到类似情况，却幸运许多。据了解，方先生购买的商品房在2010年交付后，房屋国有土地使用证至今未办理。按合同约定，开发商应当在诉讼商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付业主。如因开发商原因，业主不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，开发商要承担违约责任，支付违约金。
方先生表示，因开发商的原因，房屋所有权证拖到2012年3月17日才能办理，2年前已经起诉开发商违约，获得了逾期办证的违约金。但国有土地使用证至今还不能办理。今年7月份，方先生再次起诉开发商违约，支付逾期办证的违约金。经过法院审理，认为该房屋所有权证已延迟至2012年3月初才完成讼争屋所在楼房的产权初始登记，且至今未完备办理讼争屋土地使用权登记所需相关手续，致使原告方先生无法办理土地使用权登记，被告开发商的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。诉讼中，方先生提出要求开发商支付逾期办理国有土地使用证的违约金从2012年7月22日起算至被告通知其办理房屋国有土地使用证之日止，得到法院的支持。
逾期办证维权时 注意时间期限及证据很关键
福建泾渭明律师事务所律师叶庆瑞表示，当事人的权益受损害时，超过诉讼时效没有维权，其权利将得不到法律的保护。而房产违约办证的违约金一般约定是以日计算的，所以越晚维权，获得的违约金就越少。而房产逾期办证的诉讼时效从何时起计算?叶律师表示，商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算。无约定的，逾期办证支付的违约金的诉讼时效分两种情况确定：第一种是商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日次日起算;第二种情况是商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日次日起算。按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。
叶律师认为，在遇到类似超长期限的逾期办证时，时间证据很关键，千万要注意搜集证据，证明自己一直维权主张权利。在找开发商督促办证、索赔违约金时，尽量采用书面形式，比如业主向开发商发律师函，自己用快递信函方式向开发商提出督促办证、索赔逾期办证违约金。在信函封面，一定要注明是向开发商提出督促办证、索赔逾期办证违约金。为避免开发商不承认收到督促办证的信函，最有效的方法可以通过公证方式邮寄送达。
像市民谢先生这样遇到超长逾期的问题，福建方圆人律师事务所洪亚斌律师解释说，从案例上看开发商逾期的时间是从2007年9月1日到2012年12月24日，业主在2009年9月1日要先起诉维权，之后再过2年再维权，直到办证为止，让2年的诉讼时效不中断，这样才能获6年多逾期办证的全部违约金。
