2002年，当市民刘先生还不满9周岁时，父亲将其与母亲共有的房产出售给陈先生。2014年，刘先生一纸诉状将买方陈先生告上法庭，请求判决当初签订的购房合同无效，要求收回被卖掉的房产。日前，法院判令，当初签订的购房合同部分有效，部分无效。这是怎么回事?
购买未成年人房产被起诉
说起这起案件，买方陈先生觉得自己吃亏了。据陈先生介绍，他和原告的父亲老刘是生意上的朋友。2001年，陈先生以自己公司的名义为老刘担保向银行贷款40万元。没想到老刘生意亏本，第二年无法偿还银行的贷款，于是找陈先生协商，把登记在他老婆和儿子名下的房产，转让给陈先生。前提是陈先生需用其公司的钱帮忙还银行的贷款及利息。
陈先生表示，当时认为老刘很厚道，并没有一走了之，让他的公司背银行的债务。陈先生清楚，这套房产是老刘2000年的时候购买，总价约41万多元。陈先生同意由他的公司代为偿还老刘欠银行的贷款。对此，双方还签订了协议，老刘和老刘的老婆和儿子都在协议上签名。陈先生说，由于老刘买这套房子是为了迁孩子的户口。因此，双方协议约定，陈先生还了老刘银行的贷款后，房子交给陈先生使用，等原告刘先生的户口正式落户，同时可以办理房产证的时候办理过户手续。此外，为慎重起见，协议还约定在原告刘先生成年时，需声明同意其父母将该房屋折抵给陈先生。
为了方便今后房子办理过户，双方还签订一份房屋买卖合同。由于这套房子，因种种原因到去年底才能办理两证。没想到，陈先生要求对方协助他办理两证过户登记手续时，原告刘先生不同意，反而将他起诉到法院，要求要回房子。原告刘先生的理由是他当年还未成年，签订的协议书和购房合同都是无效的。陈先生反诉，要求刘先生母子应协助其办理过户手续。
出售未成年人财产是无效行为
虽然老刘因病已经去世，但陈先生认为当年签订的协议书，双方约定十分清楚，原告不同意过户，就是因为现在房价比十年前涨了六七倍，想违约。
但法院的判决，令陈先生很意外。经过法院的审理判决，陈先生要求将讼争房产过户到其名下不应予以支持，也不支持返还讼争房产给原告。因《协议书》及《房屋买卖协议》中老刘及他的老婆出售讼争房产给陈先生部分应属有效，而原告出售的原告享有部分为无效。法院认为，当年签订协议和购房协议时，原告刘先生不满9周岁，属无民事行为能力的人。而本案中，刘先生作为讼争房产所有权人之一，其父母在其未成年时，有义务依法保护好被监护人的财产，并不得处理被监护人的财产。身为父亲的老刘作为监护人为了偿还对外债务，将孩子拥有部分所有权的讼争房产出售给了陈先生进行抵债，其行为违反了上述法律规定，同时侵害了原告的合法权益，其处分原告财产的行为属无效行为。
【律师提醒】
买卖未成年人房产有风险
未成年人名下的房产，其父母没有自由行使处置的权利。特别是在出售、抵押未成年人名下的房屋方面，根据《民法通则》第十八条第一款规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”如果父母欠债未还以未成年人名下的房屋抵债或欲将其名下的房屋赠送他人，可能会导致法院对买卖关系认定无效的后果。
本案中陈先生在法院的判决后，要怎么办才能最大限度挽回自己的损失?记者了解到，本案判决的结果是这套房产成为陈先生与刘先生的共有财产，该共有为按份共有，即陈先生享有老刘及其妻子原有的部分，刘先生自己原有的部分，双方对讼争房屋使用权利，只能按《物权法》有关物权共有的规定行使讼争物的所有权。
业内人士提醒市民，买卖未成年人名下的房屋存在一定风险，买方一定是“善意第三人”，且按市场价格支付合理的价格，以利于发生诉讼时以买方为善意第三人为由认定合同有效，保护买方合法权益。
