在买房交易中，逾期交房、逾期办证的纠纷不少。其中，违约金的赔付问题更是困扰不少购房者。最近，市民林先生就遇到了这样的纠纷。开发商逾期交房，却不依合同约定赔付违约金。遇到这样的问题该怎么办?
交房逾期引发违约金赔付纠纷
林先生称，自己在2012年3月份，向某开发商购买了一套期房，签订了购房合同，约定2013年12月31日交房。按合同约定，林先生交了首付款，并在2013年11月30日交清了房款。而开发商并没有如约交房，至今仍未交付房子。林先生多次找开发商要求交房，并要求开发商按合同约定承担违约责任。根据合同约定，开发商需从合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。但是，双方就赔偿的天数和违约金的金额无法达成一致意见。林先生只好把开发商告上法庭。
开发商认为，房屋已经竣工验收，具备交房条件。开发商方面表示，在今年1月5日，已经通知林先生办理交房手续，但林先生拒绝接受房子，因此，违约天数应截止到今年1月5日。此外，逾期交楼客观上是天气、拆迁等原因导致的，要求调整逾期交房的天数。
对于违约金每日按总价的0.05%的标准支付，开发商认为违约金过高，要求调整。开发商认为，根据《合同法》的相关规定，如双方对违约金计算有异议的，应以实际损失为依据进行核减或核增，核减后违约金不得超过违约金造成损失的30%，任何违背该原则订立的规则或约定均不应被采纳适用。同时，违约责任主要具有补偿性，旨在弥补或补偿因违约行为造成的损失。而开发商逾期交房的后果是林先生房屋的租金损失，不应包括预期利益损失，因此，赔偿违约金应以同地段房屋的租金为标准。结合违约责任的补偿性和开发公司对损失的可预见性，开发商提出法院以租金损失为基础上浮30%调整，认为直接依合同约定判决每日按总房价的0.05%的标准支付违约金明显过高。
调整违约金需举证
法院经过调查判定开发商要按双方签订的合同约定，按逾期的天数以每日按总房价的0.05%的标准支付违约金。法院认为，开发公司作为房地产开发企业，对于房地产开发过程中的天气、拆迁等因素应有合理预期，预留足够的时间予以应对，且开发公司并未提交证据证明在约定的交楼时间之前存在上述原因导致逾期交楼。而开发公司虽然通知林先生前来交房，但房屋还没具备交房条件，林先生有权拒绝交房，并不违约。
对于违约金是否过高的问题，法院认为，根据双方合同的约定，开发公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向林先生支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。违约损失包括实际损失和预期利益损失，同时开发公司亦未举证证明林先生所诉求的违约金过分高于其实际损失。因此，对开发公司违约金过高要求予以调整的意见，不予采纳。
提醒：
违约金赔付 依据合同约定
福建方圆人律师事务所洪亚斌律师认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。在林先生所遇到的情况中，开发商认为因其违约而造成业主的实际损失仅为租金损失是不全面的，认为不包括预期利益损失也是不符客观的，因此辩称缺乏事实和法律依据。《合同法》第114条第2款虽然有规定：“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”然而，法律有其严肃性，双方在合同中有对违约金计算进行约定，应从其约定，除非开发商抗辩时举证证明因其违约行为给对方造成的实际损失的范围，从而证明约定的违约金明显过高。
此外，洪律师还提醒购房者，交房验收时，是否具备交房条件，移交时一定要查看房屋和小区的相关配套设施，是否符合合同约定。如果没达到交房条件，可以拒绝交房。
