如果不是玛雅人的预言，2012这个数字或许不会那么“烫手”。不过，就算没有业内人士的预言，2012对于厦门房地产市场来说，注定滚烫，对于厦门房地产市场的开发商们而言，注定很难熬。因为，政策层面的“达摩克利斯之剑”仍然高悬市场上空。
2011年，厦门房地产市场在“新国八条”、限购、限贷等政策的“变本加厉”下历经变奏，跌宕起伏。特别是岛内高端市场，因再改以及高端客户受到很大限制，需求量严重下滑，市场成交首当其冲。在低迷的2011年11月，岛内市场还一度出现“零成交”的尴尬场面。全年，岛内住宅成交“弯腰”，相比2010年成交量下降了16%。
2012年，政策对于房地产市场的调控并无减弱趋势，限购、限贷等政策也将依旧，财税政策也箭在弦上，这让市场继续蒙上了低迷的阴影。全年，厦门岛内市场预计将有20-25个楼盘放量。在高端购买力继续受到限购、限贷冲击之下，存量增加需求萎缩，岛内市场将呈现出怎样的成交走势？是继续弯腰甚至“骨折”，还是“大雪压青松，青松挺且直”的顽强“挺腰”？价格又将如何表现？
立丹行机构分析认为，2012年的厦门房地产市场将迎来U形反转，且底部周期较长，内部力量角逐激烈。不过，有业内人士认为，市场将基本企稳，有探底过程但底部“并不明显”，有更多折扣但价格战却难铺开。特别是岛内市场，实力开发房企仍将占据主导作用，引领一轮产品的回归之争。
岛内房价难现大幅调整
厦门新景地集团总经理许奎南
岛内可供应的住宅地块越来越少，掌握岛内住宅地块的房企均有较强的实力，他们很难卷入大的价格战，指望岛内房价出现大幅度的调整不太现实。
2011年高性价比取胜
11年，从新景地所推出的国际外滩、禾丰新景和翡翠苑这三个楼盘来看，性价比较高的新景国际外滩销售最好。纵观厦门房地产的整体市场，也同样符合这一条规律。
受到限购和限贷政策的制约，2011年厦门楼市以首次置业及首次改善置业群体为主导，有没有较高的性价比成为主力购房者最关注的话题。从2011年销售套数TOP10来看，无一不是性价比较高的项目。
位居2011年岛内销售套数前列的半山御景、世茂湖滨首府、国贸天琴湾等项目，它们之间的竞争，则更多的体现在价值上。
岛内盘不会大幅降价
从目前的存量格局来看，岛内待开发地块都掌握在有实力的开发商手里，岛内楼盘多为实力雄厚的国有企业、民营企业和外来房企开发建设，争先降价的情况不可能出现在这些房企身上，指望岛内房价出现大幅度的调整不太现实。土地的稀缺性导致开发商将更多的从楼盘品质和营销方式上下功夫。
另外，2011年度已经过去，各种关于以价跑量的期待只能变成理想。新的年度，房地产企业资金压力较小，用大幅降价来加快去化的情况将较少出现，岛内上市公司以价跑量的情况更是不可能出现了。
2012年购房也需感性
在一连串“限”系列调控政策的影响下，楼市步入深度调整，量价齐跌，购房者拥有了从容购房的机会。相比此前频频出现的抢购、恐慌性购房，现在的购房者则有更多选择的机会，有需要、有能力的购房者可以挑选符合自己要求的房产。这样的市场才是比较平稳、健康的市场，才能更有利于行业的发展。
购房需要理性，但也需要感性，购房者可以根据个人喜好、家庭需要来购房，一旦有符合要求的楼盘，“该出手时就应该出手”。
市场动荡岛内价格整体支撑有力
厦门立丹行机构总经理董媛
如果说2011年的房地产市场是政策主导下的“变奏曲”，那么，2012年可以期待的是一个价格较理性，让政府、开发商和消费者都能接受的“协奏曲”。
第一季度将迎抄底机会
2012年，厦门房地产市场U形反转机会大，房价将会下降到一个合理的区间，并且维持在一个相当长的周期中。在这个周期，消费者可以赶上一个低于U形底的价格机会。这个机会很有可能出现在销售季节和气候节气都比较不理想的第一季度。
2012年厦门的房地产市场处于存销比大、政策压力大以及岛内外市场变化大的环境下，房价上涨的压力较大，楼盘突围最快最直接的办法就是价格策略。在这个阶段，开发商为了争取销售量而调整的价格策略将给购房者抄底机会。从区域来看，岛内价格整体支撑有力，岛外及岛内的个别楼盘将继续卷入价格大战。
岛内楼盘应以品质制胜
相比岛外市场上以价格策略来快速去化销售，岛内市场面临的挑战则不单纯体现在价格上，打造符合岛内客群的高居住品质楼盘，才是制胜法门。
岛内房地产市场已经步入高端化，并且，从商品住宅销售套数来看，2011年岛外市场领航全局，岛内成交比例大幅降低，成交套数仅占全市三成，2012年，岛内成交套数比将可能只占到两成左右。因此，对于岛内楼盘突围，并不建议其采取价格策略，而更应该注重营销策略的突破，如做一些圈层渠道的营销等，以及对居住品质的追求。应从提供舒适的居住空间、良好的外围环境、便利的生活配套和高效的物业管理等方面狠下功夫。岛内市场一定会出现因品质影响力而受青睐的项目。
四大区域值得关注
2012年，岛内市场最引人关注的区域首先是老城区，以厦禾·裕景、七星公馆等楼盘为代表。老城区能够提供更便利、更完善的生活配套，并且交通便利，是很多人终极置业的首选区域。从立丹行代理的厦禾·裕景的蓄客情况来看，亮相仅一个多月的时间，该楼盘就累积了1000多组客户，可见老城区楼盘对消费者的吸引力。
五缘湾区域是2012年岛内新盘最集中的区域，产品丰富，且均为名企开发，如国贸天琴湾、中铁元湾、新景国际外滩、源昌宝墅湾等楼盘，值得关注。
另外，湖边水库区域以及两岸金融中心区域，也是2012年能够影响市场的主力区域。湖边水库区域的商业配套、交通配套正日益完善，湖心岛、湖滨首府和特房山水系等楼盘均能享受到万达广场、瑞景商业广场的配套。两岸金融中心则让人更加期待这个新的投资区域给楼市带来的机会。
调控下市场回归到产品竞争
厦门国贸地产副总经理李琳芳
2012年上半年，市场会有一个逐渐探底的过程，但这个市场底部“并不明显”。6月，市场或将迎来一轮集中的放量，由此带来的一系列市场竞争将不可避免。楼盘想要突围，应致力于产品的打造，回归产品之争。
市场迎来探底但“底部”并不明显
上半年政策基本面不会有太多改变，但存准率等信贷政策或可能有所松动，不过幅度不大，并不影响调控的力度。房地产的冬天真的来临。调控事实上是对房地产市场的一个调整过程，房企在这个过程中或将迎来一轮洗牌。一些资金实力不济的企业有可能在这轮调控中倒下。
2012年上半年，市场会有一个逐渐探底的过程。有些开发商和项目会因为资金上的压力而采取一些降价的措施，春节后，也就是二三月份，市场价格会出现更多和更明显的下降。不过，在经历了2008年的洗礼之后，无论是市场还是开发商，都相对成熟。反映到市场上，其表现就不会如2008年那样来得迅速。
针对这个“市场底部”，岛内与岛外应区分来看。岛外市场因腹地广阔，土地成本相对较低，其底部也相对岛内要低些。而岛内因土地成本较大，底部“并不明显”。值得注意的是，判断市场的底部并不是以价格为主参考，而在于成交量和土地出让。
年中或迎来集中放量
2012年6月，市场将迎来一轮集中的放量，这些项目或因工程进度的原因，或赶在鬼月之前，争取一定的去化。由此带来的一系列市场竞争将不可避免。这些竞争将主要反映在区域、产品、折扣等方面。如在折扣管理上，可能会有更多、更实惠的折扣出现。不过，在政策调控之下，市场竞争也将回归到基于产品的竞争，特别是在岛内市场。
2012年岛内高端市场预计将有20-25个新旧楼盘放量，购房者以首改一族为主，这类人群关注的主要因素是产品，并不是价格，且购买力仍不可小觑。
在政策和存量的影响下，楼盘去化的最大阻力还来自于市场。因此，可能有楼盘会“走出去”进行异地营销，但仍会综合考虑投入与产出比。因为市场调控之下，资金实力很关键，成本控制对于房企就显得非常重要。
楼盘想要突围，将致力于产品的打造，用产品来反映价格，演绎价值基础，如找好自身产品的特质和定位，打差异化的营销手段。在竞争下，多样化的营销将会出现，但显然做自己的小众型、意向型和针对性强的营销活动，更有利于销售。
