依据自身地段、资源、环境等优势，寻找对应客群，打造或包装产品，是不少楼盘针对当前楼市形势的应对之道。
“墅区美宅”是海景区别其他项目的核心诉求，图为海景国际样板房。
由于受楼市政策调控的影响，去年四季度开始，地产整体销售下滑较为明显，使不少开发商在营销上做出相应的调整，一改往昔市场暖热时全面铺排的阵势，将“全面战争路线”转为局部各个攻破。
对此，有业界人士将之称为，局部营销，即相对以往一种产品应对所有客群的营销模式，分析楼盘优势，研究市场特定需求，重新定义产品，满足市场某一类特定需求客群，实质上是精细化营销的进一步延伸。
新理念对准特定需求
第一季度，刚需大量入市，许多项目顺势推出中小户型的产品；“五一”前后改善型需求开始入市、投资需求有所抬头，则有不少商业地产启动，“刚改型”产品加推；下半年，高端改善型需求被看好，于是主打改善型产品的新项目和别墅项目也纷纷入市。从今年年初到现在，市场好像剥茧一般被逐层细分，而随之而来的就是入市的产品也被重新定义，一些新的产品理念和相应的营销理念应运而生。
近年来，房地产整体的概念化炒作在经历一番“审美疲劳”后已经明显后劲不足，大而空的蓝图式概念不再能引起消费者的兴趣，这似乎也从一个侧面说明整体营销正在逐步淡出，转而向更细化市场的营销思路迈进。而今年以来，泉州楼市也频繁出现一些新理念，不同的是，这些理念往往代表一种新的产品类型，对准市场中特定需求的客群。我们不妨通过几个例子来详细了解。
LOFT
概念解析：“LOFT”是澜湖郡产品的理念。这一理念最早源于美国纽约，是艺术家们利用废弃的工厂改造成的一种空间形式。简单来说，就是买一层用两层。
业界人语：澜湖郡的销售经理吴鲲琦谈道，LOFT产品其实就是SOHO的升级版，它改变了传统单一的住房格局，把市场中中青年群体向往个性化、时尚化的需求体现出来，产品的目标客群也圈定在追求时尚创新的中青年阶层。
理念与需求结合才能产生效益。在走访中，我们了解到，LOFT产品针对的大多是刚性改善型需求的客群，87平方米可做四房对于“首改”型客户的吸引力极大，吴经理谈道，目前蓄客阶段超过一半的客户都是“首改型”或是“二次改善型”，而且这一比例还在不断上升中。
墅区美宅
概念解析：所谓的“墅区美宅”是基于海景国际两大核心价值——中心岛居和高端墅区而提炼出来的全新概念。它是项目区别于其他楼盘独特而鲜明的核心诉求，凸显海景国际的稀缺尊贵与舒适宜居。
业界人语：福建金爵营销策划中心总监郑启忠告诉记者，海景国际规划有9个组团的高端别墅，目前在售东部高层海景国际·星域，712亩别墅区之上的全景美宅，尊享别墅区价值，同普通社区相比，拥有更纯粹的人群，更高端的墅级物业，并享有更多的公共配套。同时，海景国际·星域在规划上，以别墅标准精心打造，拥有10.54%的超低建筑密度，2.5的超低容积率，大于40%的绿化率，2500多个地下车位，享有与别墅同级别的社区待遇。78米宽敞的楼间距，广阔的景观视野，真正致力于打造“真正的低密度生活领域”。这样的产品有较强的针对性，我们在营销上也进行圈层，113-260m2的主力户型，主要面对中级以上的改善置业者，多数为二次以上改善型客群。
记者在走访市场了解不少产品后发现，现在市场上的产品理念主要有两种，一种是依托自身设计特色，一种是依靠稀缺的环境和整体项目规划，海景国际的“墅区美宅”就属于后者。
MOBO
概念解析：“MOBO”，是一种纯商业的新产品，打造全新一代办公模式，即不再只是满足企业办公的“空间需要”，而是为企业提供更开放、自由、生态、智能化的办公环境。
业界人语：尚东国际营销总监蒋志文告诉记者，MOBO就是讲求立体生态的纯办公环境，产品定位清晰，对准市场上两种需求的客户，即投资和办公。再细化下去，办公主要是针对泉州民营企业转型升级催生出的新的商务办公需求，而投资则偏向于较有经济实力的高端投资者。
住宅的产品理念在细化更新，商业也是如此。MOBO把产品从综合体的商住合一模式中细化出来，与目前市场上大多综合体项目的商业形式区分开来，产品定位和整体模式更清晰，目标客群也更明确。
新客群催生“局部营销”
新理念新产品的不断诞生说明开发商已经有意识地主动细分市场，而从最新楼市情况来看，不少项目取得了良好的销售成绩。
放远来看，最近几周的成交数据显示，130平方米以上的中大户型所占比例在不断攀升，改善型需求释放已经端倪初显，不少项目则看重这部分需求，下半年将重点锁定这部分客群，应市推出相应产品，如百信·御江帝景、伟润帝景、伟润·优山美地等。
业内人士指出，这样细分客群、细分产品，阶段性地应市推售今后会成为主流，这一方面使市场格局更为清晰，不同项目之间的差异化更明显；另一方面也方便消费者选择，根据自身的需求有的放矢，这不仅是市场细分，也是房地产开发和营销更专业化的体现。
