以房养老保险产品以超乎人们预料的速度来到了。近日，保监会正就《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）向多家保险公司征求意见。《意见稿》初步确定在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点。对参与房产初步定为60岁以上具有独立产权的房产，初次贷款不超过500万，参与的保险公司偿付充足率和销售规模有明确要求。
房产产权明晰成为关键
按照《征求意见稿》规定，以房养老保险产品，针对60岁以上具有完全独立产权房产的老人，初次贷款的最高额度为500万元。昨日，深圳商报记者采访了一直积极备战以房养老保险产品的幸福人寿总公司以房养老保险办公室相关负责人赵水龙先生。赵先生表示，房屋产权一定要清晰。所谓完全独立产权就是老人要有权处置房产。无论是一个老人还是夫妇双方一同申请，老人一定要能对房子的处置说了算。房屋不能有抵押、有纠纷。比如一些院校或国企分配的房产，有的就不能由老人自由处置。军产房、小产权房更不在考虑之内。他表示，保险公司在开展此项业务前均要进行评估，律师还需进行尽职调查。这些前期费用按照《征求意见稿》的要求需双方平摊。
据介绍，以房养老保险是一款房屋反向抵押保险与年金保险相结合的产品。赵先生表示，投保人每年能拿多少钱，有一套复杂的精算公式，投保人的年纪、房屋评估价值、保险公司管理费、房屋的折旧和增值、生命周期表、市场利率均需综合考虑。该公式中的利率设定为多少？有无市场竞争力？保监会在意见稿中有无具体规定？赵先生表示“目前还处于内部征求意见，不便对外讲”。
据记者了解，以房养老的方式，通过保险公司只是渠道之一。需要靠房屋养老的老人，还可考虑把房产抵押给银行，进行抵押贷款。目前浦发银行已有发放此种贷款。但这是完全不同的两款产品。拿房产到保险公司投保，保险公司按精算出的金额，将会一直发放到老人生命终止。银行的贷款则是一次性结算，不存在对老人余命长短的风险精算问题。
设立赎回条件保护客户反悔权
据记者了解，幸福人寿已专门成立了以房养老保险办公室， 专门致力于房屋反向抵押保险产品的开发逾半年。幸福人寿保险监事会主席孟晓苏日前向媒体透露，“幸福人寿在设计以房养老保险产品时，制定了一套允许‘赎回’的办法，在不损害保险公司利益的前提下，为投保人留出随时退出的通道。保险公司每年都可以向投保人提供一个合理的赎回价格。‘赎回’视同投保人清偿了以房权抵押向保险公司借的一笔贷款，等于把保险公司当成了当铺、抵押贷款银行或金融租赁公司，老人退保时保险公司就提前收回了资金并获取了收益。投保人（受益人）亡故后，保险公司还可以给其子女以购买这套房屋的优先权，满足有些老年人希望身后让子女继续拥有这套房屋的愿望。”
另外，《征求意见稿》也考虑到了中国国情。为了充分保护客户的“反悔权”，征求意见特别提出该产品的“犹豫期不得短于15个自然日”，比一般保险产品10天的犹豫期有所增加。
保险公司可参与房屋增值分享
《征求意见稿》要求保险公司参与以房养老试点的条件是，开业满5年，同时注册资本不低于20亿元，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等。
根据保险公司对于投保人所抵押房屋增值的处理方式不同，试点产品将分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。其中，参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。而非参与型产品，则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。
另外，此次《征求意见稿》对保险公司参与以房养老业务试点是有总量限制的。该《征求意见稿》要求试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿元的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿元的部分。单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。
专业人士认为，之所以为保险公司经营该险种设定规模，主要是考虑经营风险，比如房价下跌，老人寿命超预期等。（记者 胡佩霞）
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