在上周末，位于泉州市中心的南益广场揭开了神秘面纱，其260~380㎡的精装大平层产品，成为行业以及高端人士关注的热点。而这个项目的入市，也引发了业界人士对于大户型产品面临去化难题的思考。
本期海都地产会客厅，邀请四位行业资深人士，共同寻求“三高”破解之道。
做最高端精致的户型 产品定位决定销售
南益地产福建区营销总监刘旭光
根据立丹行统计数据显示，2014年全年，泉州楼市大于144平方米的成交占比仅为11%，但是从去年下半年开始，随着改善型客群在持续地观望等待之后开始陆续进场，大户型产品的成交比例不断上升。
刘旭光表示，进入2015年，泉州大户型产品的去化相比去年会有明显的好转。其主要体现在产品的集中推出以及开发商在产品上的用心。刘总表示，以南益广场为例，其推出的大平层产品，相对于别墅这种低密度的住宅，提供给客户另外一种居住感受。客户不仅生活更加便利、而且视野更好，对车的依赖程度最低。此外，三梯两户的设计让居住的私密性更高。值得一提的是，南益广场首创四层地下室，第一家引入深基坑技术，保证了项目的建筑品质和停车需求。在物业服务上，南益广场是泉州第一家真正酒店式物业管理服务，其中首层大堂设置客户管家，为业主提供酒店式的物业管理服务。
刘旭光最后表示，大户型高端产品的定位决定了其是否能热销。南益广场以打造泉州目前为止最高端的大户型产品，也是给泉州层峰人士打造终极置业的最佳生活居所。
大户型市场空间大 政策是否落地执行是关键
福建金爵营销策划中心总监郑启忠
从今年整体市场来看，1~2月份的大户型市场整体表现也比刚需市场来得好。无论是市中心的大户型产品，如海景国际，还是周边热点板块的大户型产品，如汇龙·大江盛世、澜湖郡等都得到了一定的去化。
不过，郑启忠谈到，今年的大户型市场空间会更大，因为今年的新品房源相比去年会更多，而在库存量上，去年剩余的大户型产品也会在今年有集中的推出和去化。对于开发商来说，如何把自己的产品重新包装推出市场，仍然是关键点之一。
除此之外，政策是否能落地执行也是关键。去年的930新政指出，符合条件的改善型住房将享受首套房贷款政策，这个政策的落地执行也是去年下半年至今，大户型房源去化量上升的最主要原因之一。目前一系列楼市政策都在对首套房的认定进行松绑，如果这些政策能进一步落地执行，那么大户型产品或将会迎来新一轮销售热潮。
郑启忠表示，进入3月后，市场的逐渐回暖也给开发商更充足的信心，大户型产品虽然总价高，但是开发商如果能找准营销点，给购房者诠释未来生活的尊贵方式，相信在大户型的去化上，也会有更好的结果。
市场升温 政策利好缓解大户型“三高”问题
福建冠亚集团营销企划管理部总监林谋章
林谋章表示，从今年年初以来，政府扶持改善型居住需求的政策逐步出台。这些政策的落地，对于大户型产品来说，将是利好。
“对于大户型产品而言，在过去，‘三高’问题影响去化。”林谋章谈到，大户型普遍存在总价高、首付高、月供高的情况。不过，随着央行两次降息，公积金贷款利率以及商业贷款基准利率的下调，楼市新政策利好及楼市优惠的推出等因素，缓解了大户型的“三高”问题。他表示，政策利好让市场活跃起来，最近市场看房的人气在回升，成交也有所回暖。
不过，林谋章认为，大户型产品的比拼最终还是要落在房企的“内功”上。大户型产品的购买者多是出于改善居住或终极置业的需求，因此，价格倒不是影响购房者选择的最关键因素。“居住品质才是关键。”林谋章说道，以项目冠亚凯旋门为例，120亩地用90亩建私家景观公园，并在大户型产品的户型设计、居住舒适度、景观等方面力求做到最优，以产品本身打动购房者。
开发实力 影响产品去化速度
厦门星联辰房地产营销代理有限公司总经理颜森宝
颜森宝认为，住宅销售存在两极分化，刚需和豪宅市场相对较好，处于两者之间的产品，去化较慢。大户型产品中的大平层产品，通常在200平方米以上，属于豪宅。这样的产品面向的是高端消费群体。这类产品，对地段以及开发实力都有比较高的要求。例如近期亮相的南益广场，相当于城中心的别墅，数量不多，但生活便利，享受开阔的视野。不过，要打造这样的产品，开发商的综合实力非常关键。要了解这些高端客群的喜好并对住宅内的设计、用材等需非常讲究，否则很难消得动。
不过，对于120~200m2的大户型产品，颜森宝认为，这类产品面向改善型客户，但总价高、目前市场的供应量较大，去化速度比较慢。产品的配套、地段等因素，决定这类产品去化速度上的差异。例如，地段比较好、社区环境比较好的这类大户型产品，其去化速度会相对较快些。
