80后的他，是名“理工男”，大学学的是环境工程设计。毕业后曾进入国企、从事过汽车行业。原本，他的最大人生理想，是为国家环保事业“添砖加瓦”，最后“阴差阳错”进入地产行业。从事房地产行业多年，他一直效力于品牌房企、专注于一线市场，从北方到福建，继而来到了泉州担任泉州中骏置业营销部高级总监。他就是吴添源。
见过吴添源的人，很多都会形成这样的印象——谦谦君子。在很多人的观念里，从事房地产营销的人，应该具有“狼性”，而不应该是像吴添源这样斯斯文文。但是，通过本期的专访，走进吴添源的世界，你会发现，他的“狼性”渗透在他缜密的思维里。他在用“理工男”的理性思维，与中骏一起在泉州下着一盘大棋。
“理工男”的楼市营销学有什么不同？
“房地产早期营销显得有些浮躁，属于叫卖时代，谁叫得响，叫得欢，就卖得好。”吴添源接受本报房产记者独家专访，谈出了他对当前楼市的新看法。他认为，过去楼市处于上升期，楼市营销是一种感性营销。但如今，房产的销售市场化，要去感性多一些理性，“接下来，将是理性营销的时代。”吴添源谈道。
在吴添源看来，现在的楼市需要大营销。这不是理论派的想法，而是已落实到了他的营销实践中。结合多年地产营销经验，吴添源认为，目前的营销需要大营销，要回归到“产品”本身，产品要叫好，同时还要叫座。目前，他更关注的是“大数据的分析+产品的研发+大营销”。
对此，吴添源提到“一线两点”的营销看法，应注重倾听一线销售员、客户的声音，以期摸准市场的变化，摸透客户的想法。同时，在他看来，销售的成败，营销的作用弱于产品本身。只有产品做好加上好的营销方式，才能创造热销传奇。因此，吴添源认为，把控好“一线两点”的前端平台，介入到产品前期的规划，以营销的判断为产品规划提供更多的建议，更好地推动后期的营销成功。
中骏今年在泉州下什么样的棋？
据了解，今年，中骏的大泉州销售目标是50亿元左右，与去年签约的销售额45亿元，继续保持小幅增长。
今年，中骏的销售主要以去库存为主，不过三大热点新项目已经引发了各方关注。据了解，中骏·蓝湾悦庭、中骏·御金台、中骏广场这三个项目，是中骏2015年布局泉州的三大新项目。
中骏·蓝湾悦庭在4月份已经推向市场，据吴添源介绍，中骏·御金台、中骏广场项目将在今年下半年推出。中骏·蓝湾悦庭是中骏·蓝湾半岛的升级产品，也是中骏今年在泉州推出的住宅新品。这个项目将实现三方面的升级。一是产品升级。户型结合当前改善置业群体的需求进行了升级，例如88平方米的产品可以做到三房两厅两卫。二是产品更考虑未来的生活需求。例如加入智能设备、wifi覆盖等，增加产品新的价值点。三是物业管理的改善。吴添源认为，产品户型、小区配套、物业管理三方面的改善，是迎合未来购房消费需求改变的重要举措。
位于城东的中骏·御金台，和位于千亿山庄旁边的中骏广场，都是中骏今年的商业产品。据悉，这两大项目预计年底推出。在房企谈商业色变的今年，中骏推出两大商业项目，底气在哪里？吴添源表示，评估商业项目的投资价值，要看是否拥有核心区域的地段、主题是否鲜明的商业、是否拥有成熟的商圈人流及适当的商业规模。中骏广场有两层的商业街区，位于市中心，体量不大，前期经历了长时间的规划，将是市中心极具竞争力的商业产品。城东御金台也是如此，在商业业态上已经进行了成熟的规划，将打造成为城东的商业地标。
吴添源表示，今年推出的产品线从住宅到商业产品应有尽有，除了刚需和改善住宅产品也包含商业、店面、写字楼等商业投资产品。
今年中骏还会再扩张吗？对于这个问题，吴添源表示，今后中骏在泉州还会考虑拿地，特别是在城东和江南板块。吴添源告诉记者，中骏置业将坚持“深耕+保有规模”模式。“步步为营”先将现有的区域做好，然后再关注和拓展新的区域，比如城东、江南、东海片区等板块。
为了下好这盘棋将使什么样的招？
在吴添源看来，虽然受到早期发展的格局影响，泉州呈现多中心的发展的格局，泉州市区、晋江、南安、石狮等多地楼市百花齐放，市中心对周边的吸附力不强。因此，一直以来泉州楼市的房价水平处于平稳状态。不过，这也说明泉州楼市是一个健康良性的发展状态。而他十分看好泉州楼市的发展潜力。同时，城市城市建设的发展和配套的完善，未来的购买力还是十分强劲的。
吴添源表示，中骏在这里已经深耕十多年，接下来，会在品牌、物业、营销等方面进行整合提升。“好的品牌和口碑，在未来楼市竞争上，是重要因素，中骏置业在泉州深耕经营10多年，打响了品牌知名度和口碑。”吴添源谈道。
吴添源表示，不仅在产品的升级和增加新的价值点上下工夫，还将对小区的物业管理、配套也给予改善。
在营销上会更重视借“势”。“楼市已经从各自为阵走向了借力合作，不同企业、不同行业之间的合作日益频繁。” 因此，吴添源提出外联动、内整合的大营销策略。外联动，就是将跟同行或异业之间互动，达成共赢。内整合，就是更加侧重数据的分析、梳理购房需求，通过与业主的不断互动，了解客户的需求。
吴添源表示，未来地产将出现“四化运动”：品牌化、金融化、效率化、规模化。前面的三个方面，中骏已经在做，很多人也都关注到，但是，归于规模化，吴添源是怎么理解？吴添源认为，房地产不一定遍地开发，但是在区域布局上要考虑市场占有率。市场占有一定的规模，有一定的口碑，才有数据梳理、资源整合以及后续的精准大营销。
