9月4日，新城控股高级副总裁欧阳捷来到成都，现身在为成都新城吾悦广场开业倒计时100天活动中。一向不吝于在各种场合中发表对楼市见解的欧阳捷在活动中对今年上半年中国一线城市和部分二线城市房价增长过快现象发表了看法，并对成都的房价走势进行了预判。
新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷在媒体见面会上
现场：监管好杠杆才能防风险
欧阳捷认为虽然今年以来部分城市出现房价飙涨，地王频现的趋势，但是楼市的金融杠杆在总体监管到位的情况下风险总体可控。
欧阳捷说，经过研究，造成今年一线城市和部分二线城市房价过热的主因即与此有关。
第一个重要原因是供需关系失衡。欧阳捷以上海市为例，因城市资源集中、经济发展快速等原因，几年来上海市每年净流入35～65万人，商品住宅供应量无法满足快速涌入的大量人口。在2016年初全上海新建商品住宅存量仅4.3万套，去化周期仅3个月左右，到今年7月全市供应1万余套，成交则超过2万套，供应严重不足。这些人口净流入城市的供应量无法满足市场需求是其价格上涨的基础。而目前我国严守耕地红线和严控一线大城市边界扩张的国策短期内不会发生改变，导致这些城市的商品住房供应量将长期处于低位。在这样的飙涨下，一线城市上涨趋势外衣，带动环一线城市的城市带房价在今年上半年也发生快速上涨。
第二个原因是货币政策。去年以来，央行M2数据快速增长，仅去年7月一个月，M2增长12.45万亿人民币，今年上半年M2增长9.8万亿人民币，今年全年预计增长17～18万亿人民币。M2高企推动大量资金进入楼市，导致房价高涨。
第三个原因，是市场的投资本性。今年以来，货币增长迅速，而汇率则持续下跌，资金避险涌入楼市。
一个额外原因，部分中介推出“首付贷”，推动大量购房者以高杠杆进入楼市推高房价。
欧阳捷说，高杠杆去库存的思路在原则上是可行的，但是要将对高杠杆的风险控制权掌握在央行手中，打击无法监管和控制风险的首付贷类金融工具，保证楼市的风险总体可控。
在谈到成都楼市时欧阳捷认为，成都目前土地供应量能够保证供需相对平衡，在土地供应、人口流入等数据预期不会发生巨大波动的前提下，成都房价从长期来看呈现稳中有升的趋势。
答记者问：限购不会波及成都 成都市场有“空白”
在活动后，新城控股安排了媒体见面会环节，在见面会上，新浪乐居针对成都投资者关心的成都房价等问题对欧阳捷先生进行了提问：
记者：你如何看待全国各大城市房价上涨这一现象？
欧阳捷：今年全国商品房上半年销售额上升近60%，在市场火爆的情况下，我们发现房地产市场出现了四大分化。这四大分化分别是：城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化。
城市分化是一线城市增长的很快，二线城市个别上涨，三线城市情况就比较差，这种变化在今年的房地产市场环境下越来越严重。在32个二线城市中16个城市房价上涨仅仅超过5%，部分二线城市涨幅在0%——5%之间。还有部分城市处于负增长。
记者：在你看来导致房地产市场分化的主要因素有哪些？二线城市和三线城市有什么不同？
欧阳捷：这种情况反映出二线城市分化加剧，三四线城市更是如此了，而一二线城市周边的卫星城房价上涨较快，比如河北廊坊靠近北京，上海周边的太仓，深圳傍边的东莞等城市价格稳步上涨。但是更多三四线城市房价实际上没有上涨的。
相关数据统计，今年上半年一线城市平均上涨24%，二线城市平均上涨8.5%，三线城市平均上涨百分之3.4%。不同城市的分化里还涉及到板块和楼盘的分化，有些板块处于新城区房价其实是很难上涨的，受制于配套、交通、规划等问题。但是有些板块却一房难求，比如说成都主城区新房的供应就比较少。其实很多城市都是这样的状况。在同一个板块内的不同楼盘销售情况也是不一样的，有些楼盘一个月大概卖几套，而有些楼盘销售一个月上百套，这种情况越来越明显了。
记者：越来越多的中小房企难以继续生存下去，在你看来未来房企发展是何种趋势？现在部分二线城市出现限购，你觉得成都或者中西部城市未来会有限购的城市吗？
欧阳捷：今年上半年，20强房企占市场的份额逐年上升，我们预计在未来的几年之内百强房企占市场的份额将超过50%。以上海为例我们预计未来上海房地产市场50家房企就可以满足开发需求。趋势是中小房企会越来越少，直至中小房企慢慢被市场淘汰。
我的预判是，中西部地区未来只有几个城市是值得关注的，成都，重庆，郑州，西安，兰州，除了这些省会城市外，其他的城市上涨的机率都非常小。所以很多人问：上海，苏州这些城市限购消费力会转移到成都来吗？我判断不会。
成都的房地产市场发展取决于人和资本，人口增长背后就是资本的累积增长而带来的需求增大。同时，成都房地产市场的土地供应是供过于求还是大于求？这些也是决定成都市场未来发展的因素。
成都房价一直较为平稳，房价如果不会出现大幅上涨是不会限购的，政策的外溢性对成都的影响不会很大，成都还是一个比较安逸的地方。
记者：新城集团作为全国性的房企，落址成都龙泉驿区是出于何种考虑，未来是否会深耕成都市场？
欧阳捷：成都商业市场分布是不均衡的，很多商业分布在中轴线及城南区域，而东边商业其实还是比较匮乏，现在连一个2万平米的开业商场都还没有，所以我们新城吾悦广场选在龙泉也是抢占了市场的空白点和区域的空白点。
未来新城集团在成都选址拿地依然会遵循公司的拿地策略，在商业综合体上我们会尽快的做第二个吾悦广场。从商业的角度来讲成都一定是我们深耕的城市。在我看来现在的趋势是全国的各类购物中心会慢慢的替代传统的商业，比如传统的百货大楼，批发市场，传统的步行街这些业态，这一类商业会慢慢萎缩。
但是以购物中心为主体形成的商圈会变成新的一个繁华的商业中心，这类一站式的购物中心可以满足吃喝玩乐的各类需求而成为区域中心。
