卖方联系不上买方履约，双方购房合同尚未解除，“一房两卖”违约
王某“首付”43万元，向张某等四人购买两套安置房，合同总价款63万元。后王某在监狱服刑，张某等联系不上他，将房子卖给第三人。21日，记者从晋江法院了解到，王某日前起诉要求解除合同，张某等四人退还购房款43万元，并支付违约金81.36万元(包含房屋溢价损失)，法院予以支持。
【案情简介】
买方服刑联系不上 卖方“一房两卖”
2012年7月，王某与张某等四人签订了《安置房(住宅)转让合同》，约定张某等四人将两套拆迁安置房出售给王某，总价款为63万元，王某应于协议签订当日支付购房款43万元，于张某等四人交房和交证件时再付10万元，过户完成后再付余款10万元。合同签订后，王某依约支付了相应购房款。现上述安置房产权证已经办理，张某等四人拒绝配合王某办理过户手续，且私自将该安置房卖给第三人，导致房屋无法办理过户。王某到法院起诉，要求解除合同，张某等四人返还已付购房款，并支付违约金。
经审理查明，合同签订后，王某依约支付了购房款43万元;张某选定诉争房屋两套，于2018年3月办理产权证，于2018年8月过户给案外人。2017年至2019年期间，王某在监狱服刑。
【法院审理】
卖方存在违约 支持买方合法诉求
晋江法院经审理认为，双方签订的合同合法有效，均应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。依据合同约定，王某应于张某等四人交房和交证件时再付10万元，但张某等四人未能举证证明其已向王某交付房屋和房屋的相关证件。虽在王某服刑期间，张某等四人无法直接与王某取得联系，但仍可以通过诉讼等合法途径解决合同履行事宜，故王某不存在逾期付款的违约行为。
在王某不存在违约行为，且双方合同尚未解除的情况下，张某等四人擅自将两套诉争房产转让给案外人，以致无法继续履行合同，存在违约行为。
现原、被告双方均同意解除合同，王某要求张某等四人退还购房款43万元，并支付违约金81.36万元(经鉴定其中该两套房屋合计溢价损失67.8万元)，晋江法院予以支持。
【法官说法】
无法联系到对方 可以通过诉讼解决
合同是双方自愿协商一致的成果，充分反映了当事人的真实意愿，为保障交易安全，合同一经合法订立，双方必须遵照履行，不得擅自解除。若出现合同约定或法律规定可以解除合同的情况，当事人一方也应依法行使合同解除权;当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。
本案中，张某等四人无法联系到王某，应按照合同约定的方式或通过诉讼等合法途径履行交付房屋和房屋相关证件的合同义务，并催促王某支付相应房款;若王某未依约支付房款，张某等四人可以依法行使合同解除权;在合同解除后，才能将房屋售予他人。在房屋买卖合同尚未解除的情况下，将房屋转让给他人，张某等四人无法继续履行合同，已构成违约。
“房屋溢价损失”：因一方违约而造成的守约一方因房产增值而蒙受损失的原有利益。按照《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。
（记者 吴水保 通讯员 尤燕玲）
