随着土地供应量加大，漳州楼市竞争进一步加剧
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近日，今年第二次国有土地挂牌出让13宗地块的消息，在业界不胫而走。业内人士在关心今年土地市场动向的同时，也在期待迎来土地拍卖的最终结果。到底谁会来竞拍这些地块？已经引起了业界的不少揣测。一名专门从事土地一级开发的上市国企地产板块负责人向记者透露，在地块正式挂牌出让之前，已经有厦门国贸、华润等实力商家与该上市公司合作，对漳州地块进行大规模调研活动，或为圈地做准备。
土地市场是楼市的风向标。而行业人士猜测，在银根紧缩的调控背景下，开发商资金链压力正在逐步放大，又逢年底，这个大家都缺钱的节点，小企业已经自顾不暇，而对这些地块极度关注的国内地产巨头最有可能成为参与竞拍的买家。
不过，从漳州土地市场近几年的出让规模来看，今年的出让规模总体已经下降，土地市场的供应量和供应速度都在调整节奏。前三年的拿地项目，预计将在2年至4年时间内逐步投放市场，加大漳州房地产的供给，加剧后续房市的竞争。地产巨头调研漳州地块正在释放这样的信号，未来的竞争趋势将更趋激烈。
芗城区出让地块 集中城北和桥南片区
在此次出让的地块当中，芗城区出让了4宗地块，集中在城北板块和桥南板块，龙文区出让了9宗地块，集中在龙江北路、漳华路、工业大道一带。最大出让地块G10，规划商住混合用地，出让面积达138616.56平方米，最小出让地块位于芗城区桥南板块，规划二类居住用途，出让面积4077.47平方米。
尽管有8宗商业服务用地，不过这些地块面积不大，且其中有7宗汽车4S店用地。而二类居住和商住综合用地则占绝大部分比重，出让面积达284224.72平方米，占总出让面积的7成以上。其中，芗城区有2个二类居住用地，较大出让地块位于圣王大道与北环城路交汇处，出让面积达94432.42平方米。龙文区有三宗商住混合地块，除两宗位于龙文区的核心区——漳华路与龙江北路交汇处，还有一宗较大的地块位于北环城路靠近蓝田开发区，面积达91912.79平方米。
业内人士对于此次挂牌土地的特征分析指出，此次推出的5宗居住类用地当中，除了位于龙文区核心区域的2宗地块，其周边配套的成熟度相对较高之外，其他三宗用地：位于北环城路与圣王大道交汇处的G4地块、位于桥南板块的G5地块和靠近蓝田开发区的G11地块，尚需要一段时间的培育期。这名人士指出，城市中心土地的拆迁成本高，加上地块资源有限，成规模的地块只能在城市相对外围具备。
龙文区两宗居住用地 区位好广受关注
位于龙文区的这2宗居住用地，区位条件良好，不但开发面积较大，其周边的配套也较为完善。漳华路、迎宾大道、龙文北路等路网系统已经成型，正在修建的龙江北路，学校、医院、水利等基础配套均已经跟进。在这个地块周边有明发商业广场、福晟钱隆学府、福隆城等开发项目。除了龙文区的这2宗核心地块，其他3宗地块如果要开发房地产，还需要一段时间的培育期。目前尽管G4和G5地块的路网配套已经基本成型，但所属位置较为偏离中心城市，自来水和污水排水管道、垃圾处理厂等基础生活配套还未跟上，G11背靠蓝田工业园区的东南风向带上，地块是否宜居取决于工业区有无污染。
一名从事土地一级开发的国有企业上市公司地产板块的负责人向记者透露，如今的土地挂牌要求政府必须要把“生地”变成“熟地”才能挂牌出让，这个过程的建设便成为一级土地开发，承担着土地平整、路网交通等基础设施的配套建设。从去年以来，漳州发展对龙文区的3宗地块进行一级土地开发，其中此次挂牌出让的最大地块G10，其一级土地开发就是由该上市国企与龙文区政府进行合作开发，并在条件成熟的情况下挂牌出售。
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近几年土地供应逐渐加大
资料显示，漳州市2008年土地供应面积为19.4万平方米，2009年土地供应面积为36.5万平方米，而2010年则推出95万平方米，迎来供应的高峰期。2008年、2009年土地供应量较小，其总建筑面积均小于当年销售面积，2008年漳州市商业、居住用地累计成交194575平方米（约291.86亩），建筑面积为57044平方米，成交金额29907万元，平均楼面地价为524元每平方米，2008年的土地出让受到国家宏观调控影响而惯性下滑，政府有意放缓了土地出让的速度，直接导致了市场供应失衡，为2009年房地产的小阳春行情加入了助推剂。
今年出让1000多亩
2009年，漳州市商业、居住用地累计成交365138.2平方米（约547.7亩），建筑面积为863126平方米，成交金额为98483万元，平均楼面地价为1141元每平方米（约180万元每亩），2009年土地市场的火爆，出现了一批高价地，“面粉比面包贵的地”，直接导致了2010年房地产市场价量齐涨的局面，也间接推高了2010年的土地挂牌价格。而2010年土地供给的总建筑面积基本上与市场平均销售面积持平。由此可以看出，目前漳州市场供略大于需的情况，是2010较大量的土地推出，漳州市场供应集中入市的主要原因之一。
今年漳州市的土地供应，加上年初已经成功出让的3个地块和此次推出的13宗出让土地，今年全年漳州市区共出让国有土地16宗1000多亩，比去年的出让面积有所下降。纵观两年的漳州的土地市场行情，呈现出来一些较为明显的特点。老城区、江滨和东部板块是关注度最高的三个区域板块。老城区由于拆迁困难、安置成本大造成土地供应紧缺，而江滨区域的一线江景具有不可再生性，东部地区受到市政府东迁的推进，大型商业综合体、办公楼、高档社区的配套发展已经初具雏形。
城市不断向外扩张
从土地供应的布局来说，未来具备土地供应潜力的地区，随着土地拆迁成本的提高，芗城区的土地开发资源目前只有往城西、城北和桥南一带扩张，其中桥南片区将是中心城市最后一块依山傍水的生态居住群落。而东部新城区，在市政府东迁的号召下，土地出让规模较大，沿九龙江、迎宾路、水仙大街等区位条件较好的地块均已经被圈走，未来几年，漳州城市往东南一带沿江面海发展，城市周边的新地块的开发，配套条件需要一段时间的培育期，因而对开发商提出了很高的要求。不过，随着万达集团、融信集团、明发地产等大批外来开发商的云集，甚至厦门国贸、华润等大型企业酝酿进驻，未来，漳州市的整体开发水平还将上新的台阶。
【行业观察】土地市场走向 成明年楼市风向标
大规模的土地出让是房地产开发的前奏，明年的漳州市场是冷是热，通过土地市场可以“试一试”水温。业内人士高先生告诉记者，从土地招拍挂当中，能够获取房地产市场走势。谁来拿地、地块冷热、区域价值，“土地的供应，从某种意义上来说，代表着楼市今后发展的风向标。”不过，尽管拍地结果能够反映一定时期的市场行情，但明年房地产市场行情如何，将取决于宏观政策的走向。
土地拍卖市场告别狂热趋于平稳
“目前房地产的大环境不是很好，但这些地块大部分属于相对郊区板块，首次置业客群会有人看好。”业内人士李先生表示，目前，这些区域板块的房价比市中心板块相对低一些，龙文区板块在5000多元每平方米，而靠近蓝田开发区的楼盘均价则普遍在4000多元每平方米。从今年土地供应的情况来看，除了土地自身的条件外，市场因素也是一个关键性的制约条件。今年上半年第一次土地招拍挂时，漳州的房地产市场正处量价齐涨的快速发展期，因此土地招拍挂的市场也很红火。但是受到宏观调控政策限贷等一系列银根紧缩政策的影响，从今年下半年开始，漳州市场悄然发生转向，特别是进入10月份以后，为了打破市场观望僵局，市区频现优惠降价举措，开发商一方面加快推盘的速度，另一方面则暂缓新盘的开发建设。“开发贷很难贷出来，成本每天都在支出。”开发商出于资金链的紧张，迫于无奈，大家都放缓了开发步调，虽然有部分开发企业手头仍有钱，但是由于对后期楼市的走势并不乐观，“准备过冬”的心态让其拿地谨慎。
总体而言，开发商拿地的积极性不会很高，但对土地出让的时机来说，可能是个机会，这个时候拿地，竞争对手少，溢价率降低，往往是低价拿地的大好时机，不排除有实力的开发商逆市拿地的可能。因而，业内坦言，逆市供地尽管是按计划行事，但目前的形势已经大不一样了，预计今年的土地挂牌出让的价格不会拍得很高。
实力开发商进军未来市场更加激烈
拍地价格不高将让政府面临两难选择，土地市场是一大财政收入，土地市场如果遇冷，最直接的反应就是土地出让金大幅减少。届时，土地市场将面临左右为难的尴尬，一边是越来越谨慎的开发商，一边是城市配套难以跟进。
从漳州土地市场近三年的出让规模来看，今年的出让规模总体已经下降，土地市场的供应量和供应速度都在调整节奏。但前三年的拿地项目，预计将在2~4年时间内逐步投放市场，加大漳州房地产的供给，加剧后续房市的竞争。大型国企调研漳州地块正在释放这样的信号，未来的竞争趋势将更加激烈。（本网记者 朱远娥/文 白志强/图）
