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闽南房产网讯 买一套房子，很多工薪阶层都无法一次性付款，贷款买房也就成了众多购房者的第一选择。不过，虽然都为贷款买房，但是不同的贷款方式是有差别的。针对目前房贷的商业贷款、公积金贷款、组合贷款三种主要贷款方式，有读者致电本报，希望能解读这三者的差别。本期，海都购房帮将为对此进行解答。
■商业贷款、公积金贷款 首付、利率各不同
“是商业贷款，还是公积金贷款？”在购房过程中，当购房者需要售楼人员为自己初步算算首付、月供时，售楼人员通常会先问这个问题。这也就不难看出，商业贷款与公积金贷是有较大差别的。
公积金是国家规定的、在职职工（单位）以工资为基数并按比例交纳的住房公共积累基金，具有强制性、福利性、保障性、互助性的特点。由于公积金具有福利性质，是国家为在职职工提供的一种福利保障，其具体表现为，贷款利率低于商业贷款利率。据了解，公积金贷款利率5年以下是4%，5年以上是4.5%，而商业银行现行基准利率三至五年（含）是6.4%，五年以上是6.55%，要是二套房住房贷款，以四大国有银行为例，其利率是在基本利率的基础上上调10%~20%。可见，公积金贷款买房要比商业贷款买房花费的资金少。
尽管公积金贷款在利率上比商业贷款会优惠一些，但使用公积金贷款的限制也相对较多。在漳州市住房公积金贷款指南的第一条，便明确了贷款对象及所要达到的条件：1.按规定逐月、足额缴存住房公积金六个月以上的职工；2.在漳州市购买商品房、经济适用房、房改房、二手房和自建房等自住住房时；3.借款人及其房产共有权人原住房公积金贷款结清次月；4.信用记录良好；5.购买第二套住房仅限于现有人均住房建筑面积低于本地平均水平（市统计局公布的人均面积为35.3平方米），符合以上条件均可向购（建）房所在地住房公积金管理部门申请住房公积金贷款(取消第三次及以上使用住房公积金)。
此外，从首付款上比较，首套房商业贷和公积金贷都要30%。二套房贷款，商业贷没有面积上的限制，但公积金贷要求人均不能超过35.3平方米，这无疑又限制了一批想要公积金贷的购房者。
■组合贷款 两种贷款还款方式需一致
受工作年限、缴存金额等因素影响，公积金贷款的年限、总额也受到了限制。记者从漳州市住房公积金中心了解到，借款人的贷款期限控制在借款人离退休年限顺延5年，最长不得超过25年。购买房改房或二手房的，贷款期限与所购住房已使用年限相加之和不得超过30年。单职工的最高贷款金额是30万元，双职工是50万元。
可在实际的购房过程中，部分购房者，特别是一些公积金月缴存金额较少的职工，到决心买房时会发现，自己能贷的款项额度总数达不到所购房屋所需的贷款额度，怎么办？此时，商业贷款与公积金贷款“混搭”的模式也就悉数上场了。
组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时，还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押，可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。
据漳州市住房公积金中心工作人员介绍，当公积金贷款的额度还不够首付之后的所欠金额时，可以选择商业贷款作为公积金贷款的补充。公积金贷款还款有两种方式可供贷款人选择，一种是提取公积金用于提前还本金，一种是按年还贷，今年可以提取上一年度的公积金用于还下一年度的按揭。举个例子，某公积金贷款人账户上现有余额2.4万元，他的公积金贷款总额尚有22万未还清，他可以选择提前还本金，使得公积金贷款总额减少为19.6万元，但下一年度还要按额度还款；也可以选择用于还下一年度的贷款，比如一个月本来要还2000元，一年就是2.4万元了，账户上的2.4万元刚好抵用下一年度，这样一来，下一年也就无需按月还款了。
组合贷款中的商业贷款部分，其还款方式需与贷款人选择的公积金还款方式保持一致，即公积金贷款部分选择了提前还本金的话，商业贷部分也按提前还本金方式操作，要是公积金贷部分选择还下一年度的按揭，商业贷就要按月还款。也就是说，两者的还款步骤、方式需一致。
至于利率的结算，公积金按公积金利率执行，商业贷按商业贷，在办理贷款时，工作人员会有一套公式计算出按揭的金额，而有的商业银行还会提供还款清单，让购房者一目了然。
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（海峡都市报闽南版 见习记者黄一红）
