闽南房产网讯 最近，漳州楼市“楼王”频现。7月14日，锦绣一方水仙里63#楼王开盘面市，推出109~179㎡的中央观景王座，这是锦绣一方开发10年以来的最后一栋房源。
不过，像锦绣一方这样拥有中等户型的楼王产品实属例外，漳州大部分在售楼王的户型都主打大户型产品。以融信澜园、福隆城、信和御龙天下为代表，压轴的楼王产品户型都在140~180㎡，以及220㎡以上的楼中楼。
那么，楼王应该具备哪些“高人一筹”的条件？购房者在选择楼王时，什么样的产品更具竞争力？
【市场】
争夺高端客户
漳州频现“楼王”产品
高端需求有一批忠实的追随客群，他们对居住品质追求宁缺毋滥。楼王几乎是为其量身打造的产品，正是看中了高端市场的消费潜力，开发商不失时机地推出楼王以吸引市场的注意力，争夺高端客户。
在锦绣一方推出楼王之前，漳州市场上的楼王已经喧嚣尘上，主打改善型置业的楼王产品，面积大部分都在140㎡以上，堪称“豪宅”，包括万达翰林官邸、融信澜园、福隆城、信和御龙天下等几个大盘项目，均有楼王面市。
此前，主打最后观湖王座的万达翰林官邸，6月底也推出了一部分压轴的楼王产品，“最好的楼王A3，景观、楼层朝向更好，同层比其他房源贵200元/㎡左右。”
记者走访市场发现，目前市场在售的楼王产品，面积大、总价高，其中，不乏稀缺资源型的楼王产品。
融信澜园相关负责人介绍，下半年融信澜园主打的“三峰天下”，是社区内最后三栋楼王，户型面积都在130~180㎡，这三栋都位于社区的中央，拥有很好的景观面，同时拥有观湖优势，尤其9#楼一梯两户的220㎡大户，堪称绝版户型。
目前漳州市场上推出的楼王产品，大部分以大户豪宅的形象面市，主要面向改善型置业群体，产品主要聚集在东部，并有一部分老城区中心的楼中楼。除了万达、融信两个大盘楼王之外，福隆城、信和御龙天下针对高端市场推出的景观大户、花园洋房、楼中楼产品，也成为高端市场的有力竞争者。
“圈层”活动
成房企营销重心
【观察】
由于户型面积大，这些动辄上百万的楼王产品，价位显然不是普通改善型购房者所能承受，开发商更多地瞄准了顶级的财富人群。
不难看出，多家房企高举楼王旗号，意在推出最好的产品，压轴登场的楼王，也意味着这些楼盘房源减少，产品稀缺，清盘在即。虽然市场在大炒楼王概念，但真正的楼王不会被忽视，而名不副实的楼王也不会被市场认可。
“拥有稀缺资源的品牌房企的楼王，更容易获得高端人士的认可。”江滨双玺企划杨经理认为，豪宅的概念已经被用烂了，但是真正能够做到豪宅的产品，最终还是要由项目的地段、品质和配套决定。
由于大户豪宅的购买人群有限，寻找高端资源的“圈层”活动，成为推出楼王房企的营销重心。在他们看来，“活动的主题内容是次要的，活动的客群资源才是最主要的。什么样的人来参加我们的活动，才是我们最关心的。”
压轴产品 具备三大价值
顾名思义，楼王是一个社区里条件最好的房子。一般情况下，楼王都会被当做压轴的产品推出。那么，楼王应具备哪些“高人一筹”的品质？
规划设计出身、现任民兴北郡总经理的朱俊对于楼王的理解是，楼王一般占据着小区的中心位置，或者能获得绝好的景观视角，它一般具有超大楼间距，拥有社区最为宽阔的视野和最好的景观。此外，户型宽敞舒适，采光、通风效果好，拥有最好的朝向方位等往往也是楼王的优势所在。
行业人士高度概括了楼王的三个价值，摆在第一位是稀缺型，通常是一个社区内最后的楼栋，或者资源型片区内稀缺的房产，如品牌房企所开发的最后楼栋，稀缺江景等都涵盖了稀缺的概念。
其次是产品标杆，在选择楼王的人群中，大多数会被楼王“标杆”效应所吸引，他们往往更关注居住空间是否舒适、物业服务是否到位、配套是否齐全。因此，开发商对于楼王通常都会花费一番心力，力求做成项目的符号，以实现整个社区价值的蜕变，实现产品利润的最大化。
最后，就购房者而言，楼王最重要的价值，在于其发展空间，楼王所处的地段，对于区域的价值极其敏感，容易享受到区域价值利好的楼王才是最好的房子。
去化速度慢
“楼王”叫好易叫座难
标榜楼王并不全然由品质决定，有一部分房企也以此作为营销策略。楼王高价出售，会刺激一部分购房者退而求其次，选择社区内的普通住宅，从而拉高普通住宅的价值砝码。从营销模式上来说，这是楼盘营销的一种手段。
但漳州出此策略的楼盘不多，这主要是因为“金字塔端“的购买力有限，通过楼王拔高普通住宅的销售模式难度太大。反过来，将楼王的价格做得更为“亲民”，能够“挤压”一部分改善型置业群体选择更大户型的楼王产品。
以福隆城主打的150㎡大户营销为例，首付13万元起，由于价格“亲民”，又具有改善型的社区品质，受到一部分中产阶层的青睐。
“越是卖到尾声的楼盘，最后所剩下来的产品往往都是大户型。”以多数职业经理人的经验，大户型的销售去化速度往往都偏慢，因此楼王产品即使有非常优良的条件，但事实上是叫好容易叫座难。
（海峡都市报闽南版记者 朱远娥）
