闽南房产网讯 一提买房，很多人的第一反应是新盘。其实，在实际交易中，基于各种原因，购买二手房的人非少数。可二手房买卖涉及诸多环节，很多人对房产政策、房产法律不熟悉，买房时总是云里雾里，在交易中存在不少风险隐患。怎样才能更好地规避风险呢？本期购房帮邀请资深中介和律师为您详解。
过户后再缴交契税、营业税、个税
众所周知，买卖二手房与一手房的手续最大差别是过户，很多人也因此认为，过户后就万事大吉了。实则不然，过户只是购买二手房的第一步，购买二手房过程中产生的费用，是在过户后才开始正式办理，这些费用包含契税、营业税和个税等。
由于被买卖房屋基本条件的不同，契税、营业税、个税在计算上也会有很大差别。第一，从营业税来说，个人购买住房在5年内转手交易的，按实际销售金额全额的5%计征；个人购买普通住房5年后(含5年)销售，销售价高于原登记价的，提交税务部门免税证明后免征营业税，否则差额计征营业税；个人购买非普通住宅5年后(含5年)销售，售价高于原价的，差额计征营业税。其他房地产转让的，差额计征营业税。第二，从个人所得税来看，按实际销售金额减去房屋原值、转让方应交的税费以及合理费用的差额计征，税率为20%。第三，契税方面，个人首次购买90平方米及以下普通住房的按1%计征，90平方米~144平方米按1.5%计征，超过144平方米的按3%计征。二套房一律按3%契税计征。
需提请注意的是，这些费用尽管是在过户后才缴交，但统算起来，毕竟是一笔不小的费用，最好是计算在购房成本之内，在决定购房之初，就要根据房子的基本情况算清费用，一方面是不让购房金额超出自己的预算，另一方面也可以多多挑选房源，从而进行比较。
过户后到契税期间是风险期
据资深房产经纪人黄先生介绍，从成功办理过户到所有的交税环节完成，通常需要15~20个工作日，从某种层面上而言，此区间属于“真空期”，如果说购买二手房有风险，就是指这段时间，又可称为风险期。
黄先生说，普通理解，过户后就产权转移了，但实际上是等契税单出来后并交完契税才算房子过户完成，房子不属于房东（房产证被主管部门收走），也不属于买房人，但法律定义又是原房东，如果出现司法纠纷、借贷纠纷，或申请质押、保全，完全有可能被法院中止过户。正常情况下，有诚意出售房子的相对没有风险，需要防范的是那些恶意欺骗的房东，如果真出现被法院查封的情况，可以将事情分割切线，因为产权还没完整过户给买房人，债务还是由房东承担。
南州律师事务所蓝潮永律师也提醒，二手房购房合同不似买卖商品房，是由开发商统一定制的格式合同，很多可以买卖双方约定而成，而在约定中就有可能产生风险，为避免纠纷和不必要的损失，蓝律师建议，除了需要对合同条款进行研读外，尽可能地请教专业人士，将风险规避在合同以外。
请专业律师把关避免“阴阳合同”
说到底，买房不似普通的买卖，不是“一手交钱，一手交货”就能了结的事儿，这还事关国家政策。办理手续、缴交费用等诸多环节，一环紧扣一环，一不小心，随时都有可能陷入风险。
以现在市场上操作较多的阴阳合同为例，很多中介抓住买房人希望少交税的心理，而以“合理避税”为由进行游说，从而签订了与实际成交价不符的买卖合同，蓝律师说，阴阳合同是存在风险的，特别是买受人，一旦出现纠纷或新交易，往往要自己承担由此带来的风险和责任。
付款环节别看简单，也要多加小心。黄先生介绍，即使是打算一次性付清房款，也要事先约定首付多少、有何用途，不能简单地“某天某月收到多少钱”寥寥数语，最好是契税出来后再付清余款。要是碰到中介建议你将房款打到中介处的，要多加提防，因为一般来说，中介只是牵线搭桥，不跟客户的房款有过多交接，除非买卖双方十分信任中介，自行提出放置在中介处，另当别论。
二手房买卖，个性差异化大，相对没有可比性，出于盈利目的，中介即使看出购房合同对买受人不利的条款也有可能不会指出，尽可能聘请律师把关，少遭受损失。蓝潮永律师指出，现实中很多二手房买卖都是等纠纷出现后再咨询律师，而此时合同都签了也就只能按合同规定走，要是能提前让律师介入，有些吃亏条款早就会被指出，就不会出现。与庞大的购房款比起来，花费律师费还是值得的。
