在市区买了一套新房，交完房，却一直办不了两证，一查才知道，自己买的楼盘还没达到交房条件。市区的陈先生碰到这样的事情后，觉得自己的权益受到损害，把开发商告上法院，要求开发商按合同条款，赔偿逾期交房和逾期办证的违约金。
不过，官司打了一年多，近日漳州市中级人民法院终审判定，开发商逾期交房，但不支持逾期办证，而且逾期交房天数也只截止到陈先生与开发商签订交房合同的时间，而不是房子达到交房条件的日期。这是怎么回事？
未达条件交房起纠纷
陈先生购买的新房是在龙文区东升花园小区。2009年与开发商签订了《商品房买卖合同》，按合同开发商将于2010年年底交房，但是开发商到2011年5月20日才书面通知交房。陈先生在当年5月24日和开发商签订了交房手续。如果按照原来合同约定的交房时间，逾期小半年。而令陈先生没想到的是，他购买的楼盘到2013年2月份才通过规划验收，才达到交付条件。陈先生认为，开发商把还没达到交房条件的商品房交付给业主，导致业主不能及时办证，开发商应承担给业主带来的损失。
陈先生说，购房合同就逾期交房和逾期办证约定了双方的权利义务，其中，第八条明确约定开发商不能按时交房，而业主同意接收，开发商支付业主每天30元的违约金。而逾期办证方面，双方签订了补充协议，规定业主缴清该商品房契税并按开发商要求提交办证所需要的材料前提下，开发商在一年内协助业主办理两证，否则，按原合同的规定，业主不能在房屋交付使用后90日内取得房屋两证的，开发商要承担逾期办证的违约责任。
陈先生认为，开发商交付还没达到交付条件的商品房，开发商要承担逾期交房及逾期办证责任，按合同要求赔偿逾期交房每天30元的违约金，而证到2013年2月21日才能办理，逾期近20个月，开发商应按原合同支付违约金。
无效交房行为业主也要承担责任
经过法院审理，并不支持陈先生要求开发商赔偿逾期交房、开发商支付每天30元的违约金的要求。法院认为， 双方合同第八条约定“如果在规定期限内未达到”交付条件，而“买房人同意接收，开发商支付买房人每日30元的违约金”，从内容看，这是对支付每日30元违约金的前提条件所作出的约定，即如果该商品房在约定的交付期限内未能达到交付使用条件，但陈先生同意在此期限内接收的，开发商才应依约支付陈先生每日30元的违约金直至该房达到交房条件之日止。
但在合同约定的交付时间，陈先生没有同意在交付期限内接收该房的事实，其主张每日30元的违约金与双方合同的约定不符。此外，双方于合同中约定的开发商通知交房义务，是针对“达到交付使用条件”的商品房，对于未达到交付使用条件的商品房应如何交付，双方并没有做出约定。陈先生以开发商未在约定的交付期限内通知他办理交房，而不是他未作出选择同意接受为由，主张开发商应承担违约责任没有法律依据，故陈先生要求开发商支付延期交房每天30元的主张不采纳，而按照合同第9条约定赔偿。
陈先生逾期交房的案件违约金应当如何计算？法院认为，商品房的交付使用，应当同时具备双方合同约定的交付使用条件和法定的交付使用条件。但东升花园小区的房子还没达到交付条件，开发商书面通知陈先生办理交房手续，虽然双方2011年5月24日办理交房手续，但这个楼盘在2013年2月20日才通过竣工规划条件，根据《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收的规定，应认定双方2011年5月24日交房行为属于无效交房行为。因2011年5月24日后，陈先生已实际接受该商品房，根据损益相抵的原则，对于交房之后的逾期交房违约金依法不予支持，而对于2011年5月24日之前的违约金则应给予赔偿。
对于开发商是否存在逾期办证违约责任的问题，法院认为办理商品房两证，前提是商品房已全部具备法定和约定交付使用条件。由于该楼盘在2013年2月20日才全部达到交房条件，至该日该商品房才属于合法交付使用，该商品房应自2013年2月21日起，才是办理两证的初始登记日期，而陈先生在2012年年底便起诉，有关逾期办证违约金的主张没有事实和法律依据，不予采纳。
律师提醒：逾期交房、办证购房合同需约定
福建泾渭明律师事务所叶庆瑞律师提醒消费者在购买商品房时，一定要注意合同条款中对于逾期交房和逾期办证的约定。
对于逾期交房的责任问题以及逾期办证的问题，通常是按合同约定进行处理。
逾期交房方面，通常情况下，在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照同地段同类房屋租金标准确定，租金标准由有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定。
对于逾期办证的违约责任问题，通常情况下，由于出卖人的原因，买受人在合同约定的期限内，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，比如在建房屋，从房屋交付使用之日起90日内，或现房，自合同签订之日起90日内，不能取得房屋权属证书，开发商要付违约责任。而合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
因开发商提供的购房合同条款往往基于从自身权利的考虑，可能相对于上述处理方式，更有利于开发商自己。为此，叶律师提醒购房者在签订购房合同时，应当特别注意逾期交房及逾期办证的条款约定，如果条款存在与上述处理方式不一致的情况下，可以以上述处理方式作为一种参考，与开发商进一步确定更加明确的责任。
