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漳州六月学区房交易进入高峰期 买房避免四种纠纷

发布时间:2014-06-20  来源:闽南房产网  

学区房交易升温

  闽南房产网6月20日讯 进入6月份,学区房交易进入高峰期,购房者对学区板块的关注度高。今年漳州市区公办小学、小升初招生方案均重申“人户一致”原则,不少家长已经未雨绸缪,为小孩上学物色学区房项目。海都记者从市场上了解到,学区房属于稀缺房源,房价多年岿然不动,不过受到大市场观望氛围的影响,今年来二手房的销售价格有所下调,当前学区房价格也出现小幅回落。

  业内人士提醒,学区房的交易过程中容易出现纠纷。近期漳州出现了多起房产维权,主要针对的也是学区归属问题,家长们选择房源时要注意避开“雷区”。

  学区房价格出现小幅回落

  张女士的儿子即将要上初中,为了让儿子就读实验中学,她辗转在附近找了几套房子。她锁定小户型,总价控制在40万以内的房源。之前都因为房东价格开太高,没谈拢。最近有个房东一套50多平方米的单身公寓,打算以8000元的单价转手,张女士测算了一下,觉得这个价格有点吸引力。

  据悉,市区二手房的成交行情,今年成交回落明显。海都记者走访中介市场了解到,以往市中心最抢手的学区房,单价叫到1.4万~1.5万/每平方米,目前的售价则1.2万~1.3万/平方米就可以买到,价格有小幅回落。

  浩瀚置业总经理庄朝阳告诉海都记者,6月是学区房销售的高峰时段,在漳州学区房的小户比大户好卖,由于小户型抢手,因而非常稀缺。

  中心区新的二手学区小户的挂牌单价尽管到1.4万~1.5万元,但实际成交售价在1.2万~1.3万元左右,大户型的单价更便宜一些。由于老城区可以就读的房源非常有限,大部分都是二手房,一部分家长也将目光转向新房。

  “价格确实有小幅回落,不过学区房的价格跟户型面积有很大关系。”漳州二手房中介商会黄理事介绍,老城区旧的学区房单价在7000~8000元,总价在30万~50万元区间买的人比较多,有点名气但并不特别拔尖的学校,学区小户产品单价8000多元也可以买得到。

  分析原因,业内人士表示,这是受市场观望情绪影响。一直以来,学区房是二手房的成交主力,属于刚性的稀缺房源,在淡季市场下,购房成交量也受到一定程度的影响,房东因此相对降低了预期,从而使得成交价格出现了小幅回落。

  购买学区房注意“人户一致”

  根据2014年福建省新规,各地制订的小升初实施方案,要确定每所初中学校的划片范围,采取单校划片对口直升或多校划片随机派位等方式,进一步明确小升初划片入学模式、对口升学流程、入学办理方式等要求。今年4月底,漳州市区公办学校初中一年级招生工作的意见正式出炉,人户一致在施教区录取,人户不一致则按剩余学位摊派。

  今年,漳州也进一步明确了公办小学一年级招生“人户一致”的原则,所谓“人户一致”,即适龄儿童与父母(或者父母一方)的户口,与实际居住地均在施教区内,且同一套房产六年内只能有1名适龄儿童(合法生育的多子女家庭除外)在施教片区内的小学就读。

  学校选择生源的时候,首先要满足“人户一致”的学生,但如果“人户一致”的学生数量超过招生计划,那么学校就要进一步设置条件,这就包括入户调查,核实学生和家长实际居住情况,如此一来,也经常上演出现家长和校方之间“躲猫猫”的戏码。

  一般情况下,只有二三十平方米的房子,一家三口是很难住得下的,一旦发现学生和家长并不实际入住在该房,就有可能取消入读资格,因此购房者在选购学区房的时候,也要注意到这一点,学区房不是越小越好。“目前漳州大部分学区房的户型集中在50平方米左右居多,20~30平方米以前有但现在很少见。”浩瀚置业总经理庄朝阳告诉海都记者。

  也有不少购房者铤而走险,认为只要在学校入户调查期间,艰苦几个月应付过去,等孩子取得入学资格之后立刻就把房子转让掉,这一做法中也有风险。“按照规定一套学区房原则上只允许一个小孩入读(双胞胎以及合法二胎等情况除外),如果这个入读资格已经被之前的购房者子女占用了,那必须要等到其小学毕业,也就是说至少要6年之后。这样一来,即便想把房子卖了,也有可能一时找不到买家。”所以家长在购买学区房时最好能提前向校方了解入学政策,派出所了解所购房屋内的户口信息细节后,再做抉择。

  学区房选购提醒

  名校周边房产未必能入读

  近期,漳州多个楼盘出现业主维权现象,控诉开发商涉嫌虚假宣传,就是冲着学区划片来的。如今,越来越多的房地产商打着“学区房”的概念来吸引消费者,通过打“擦边球”包装学区项目,需要提醒购房者的是,“相邻”学区房的说辞,可能是个“坑”。

  万一不幸踩到这个“坑”,还可能让你状告无门,弄得血本无归。这主要是因为,一般开发商只是以“毗邻”名校等字眼包装项目,不构成法律意义上的学区承诺,业主想当然认为既然邻近就必然是学区,但法律却往往只能支持开发商的解释——“相邻”只表明了地理概念,所以走司法途径最终也是开发商更愿意看到的结果。业主遭遇的情形确实有点冤,但这种“冤”背后,业主也应当反思自己,想当然的“思维陷阱”不靠谱。

  傍“名校”大款有差别

  “名校新校区”,“某名校分校区”——所谓的开发商一手学区房,现实中包括了许多种情形,有合作办学的,有本部直接搬迁的,有开设分校的,有冠名并纳入管理体系的,有纳入管理体系但不冠名的等等。

  这些学校有何差别?这些情形背后所承载的教育资源悬殊,开发商所付出的代价也不一样,业主得到的利益当然也不同。如果担心被蒙了,从开始就得仔细地搜集证据。比如开发商宣传承诺内容,特别是书面的,有没有提及“就读某某名校校区”等明确字眼,以及整个销售过程中,开发商有没有故意误导或者隐瞒相关信息的行为。只有掌握了证据,后期维权才有胜算的把握。

  开发商承诺尽量纳入合同

  一般就读学区,要等到交房之后,最终要通过教育局划片明确。读者柯先生曾咨询,买万益广场是否就能够在这个开学季就直接入读角美双十中学?记者从开发商得到明确答复,入读要等到交房以后。

  不过,不是所有开发商都会将事情告诉购房者。很多开发商为了卖房,在商品房预售阶段就提前释放学区信息,造成很多家长误解。事实上,从期房到学区现房,这个中间充满了不确定性,办学主体、办学形式、学校名称、师资力量、入学条件这些要素都有可能随时发生变化。

  如果开发商事前就以这些要素为卖点,作了充分的宣传承诺,而最终却没有落实,则业主是有权追究开发商责任的,主张索赔比较可行,主张退房则很难处理。这个案例也同时提醒购房者,要想通过买房争取到优质的教育资源,自己也得多听、多问、多核实,同时尽量要求将开发商相关承诺内容纳入合同约定。

  二手房落户签约立据以防违约

  新房存在这么多“陷阱”,其实在二手房交易也不例外,大量学区房买卖纠纷也不少。本报曾接过林女士投诉,跟一个熟人买了一套桂溪花园的房子,打算安排小孩读龙文二实小。没想到房子买下来以后,才发现对方的户头尚有一个超生未交罚款的小孩,导致户口迟迟无法迁出去,影响了自家小孩的上学安排。

  在购房合同签订后,卖房人可能会由于种种原因,无法及时将房屋内的落户户口迁出,导致购房人无法落户,直接影响了购房人的权益。这个时候,很多购房者会抓狂找不到“门道”,这是因为想要通过起诉卖房人办理迁移户口手续也是行不通的,因为办理户口迁移手续是行政机关的处理事项,法院不会对此直接做出要求卖房人限期办理户口迁移手续的判决。

  因此,在签订房屋买卖合同时,要真正切实地保护自己的权益,还是要通过合同约定:在合同中明确约定延迟迁移户口的违约责任,比如约定买房人的购房目的就是落户就学,一旦目的落空就有权直接解除合同并追究卖房人的违约责任,这样才能够增大卖房人的违约成本,督促其及时办理户口迁移手续。 

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