学区房交易升温
闽南房产网6月20日讯 进入6月份，学区房交易进入高峰期，购房者对学区板块的关注度高。今年漳州市区公办小学、小升初招生方案均重申“人户一致”原则，不少家长已经未雨绸缪，为小孩上学物色学区房项目。海都记者从市场上了解到，学区房属于稀缺房源，房价多年岿然不动，不过受到大市场观望氛围的影响，今年来二手房的销售价格有所下调，当前学区房价格也出现小幅回落。
业内人士提醒，学区房的交易过程中容易出现纠纷。近期漳州出现了多起房产维权，主要针对的也是学区归属问题，家长们选择房源时要注意避开“雷区”。
学区房价格出现小幅回落
张女士的儿子即将要上初中，为了让儿子就读实验中学，她辗转在附近找了几套房子。她锁定小户型，总价控制在40万以内的房源。之前都因为房东价格开太高，没谈拢。最近有个房东一套50多平方米的单身公寓，打算以8000元的单价转手，张女士测算了一下，觉得这个价格有点吸引力。
据悉，市区二手房的成交行情，今年成交回落明显。海都记者走访中介市场了解到，以往市中心最抢手的学区房，单价叫到1.4万~1.5万/每平方米，目前的售价则1.2万~1.3万/平方米就可以买到，价格有小幅回落。
浩瀚置业总经理庄朝阳告诉海都记者，6月是学区房销售的高峰时段，在漳州学区房的小户比大户好卖，由于小户型抢手，因而非常稀缺。
中心区新的二手学区小户的挂牌单价尽管到1.4万~1.5万元，但实际成交售价在1.2万~1.3万元左右，大户型的单价更便宜一些。由于老城区可以就读的房源非常有限，大部分都是二手房，一部分家长也将目光转向新房。
“价格确实有小幅回落，不过学区房的价格跟户型面积有很大关系。”漳州二手房中介商会黄理事介绍，老城区旧的学区房单价在7000~8000元，总价在30万~50万元区间买的人比较多，有点名气但并不特别拔尖的学校，学区小户产品单价8000多元也可以买得到。
分析原因，业内人士表示，这是受市场观望情绪影响。一直以来，学区房是二手房的成交主力，属于刚性的稀缺房源，在淡季市场下，购房成交量也受到一定程度的影响，房东因此相对降低了预期，从而使得成交价格出现了小幅回落。
购买学区房注意“人户一致”
根据2014年福建省新规，各地制订的小升初实施方案，要确定每所初中学校的划片范围，采取单校划片对口直升或多校划片随机派位等方式，进一步明确小升初划片入学模式、对口升学流程、入学办理方式等要求。今年4月底，漳州市区公办学校初中一年级招生工作的意见正式出炉，人户一致在施教区录取，人户不一致则按剩余学位摊派。
今年，漳州也进一步明确了公办小学一年级招生“人户一致”的原则，所谓“人户一致”，即适龄儿童与父母（或者父母一方）的户口，与实际居住地均在施教区内，且同一套房产六年内只能有1名适龄儿童（合法生育的多子女家庭除外）在施教片区内的小学就读。
学校选择生源的时候，首先要满足“人户一致”的学生，但如果“人户一致”的学生数量超过招生计划，那么学校就要进一步设置条件，这就包括入户调查，核实学生和家长实际居住情况，如此一来，也经常上演出现家长和校方之间“躲猫猫”的戏码。
一般情况下，只有二三十平方米的房子，一家三口是很难住得下的，一旦发现学生和家长并不实际入住在该房，就有可能取消入读资格，因此购房者在选购学区房的时候，也要注意到这一点，学区房不是越小越好。“目前漳州大部分学区房的户型集中在50平方米左右居多，20~30平方米以前有但现在很少见。”浩瀚置业总经理庄朝阳告诉海都记者。
也有不少购房者铤而走险，认为只要在学校入户调查期间，艰苦几个月应付过去，等孩子取得入学资格之后立刻就把房子转让掉，这一做法中也有风险。“按照规定一套学区房原则上只允许一个小孩入读（双胞胎以及合法二胎等情况除外），如果这个入读资格已经被之前的购房者子女占用了，那必须要等到其小学毕业，也就是说至少要6年之后。这样一来，即便想把房子卖了，也有可能一时找不到买家。”所以家长在购买学区房时最好能提前向校方了解入学政策，派出所了解所购房屋内的户口信息细节后，再做抉择。
学区房选购提醒
名校周边房产未必能入读
近期，漳州多个楼盘出现业主维权现象，控诉开发商涉嫌虚假宣传，就是冲着学区划片来的。如今，越来越多的房地产商打着“学区房”的概念来吸引消费者，通过打“擦边球”包装学区项目，需要提醒购房者的是，“相邻”学区房的说辞，可能是个“坑”。
万一不幸踩到这个“坑”，还可能让你状告无门，弄得血本无归。这主要是因为，一般开发商只是以“毗邻”名校等字眼包装项目，不构成法律意义上的学区承诺，业主想当然认为既然邻近就必然是学区，但法律却往往只能支持开发商的解释——“相邻”只表明了地理概念，所以走司法途径最终也是开发商更愿意看到的结果。业主遭遇的情形确实有点冤，但这种“冤”背后，业主也应当反思自己，想当然的“思维陷阱”不靠谱。
傍“名校”大款有差别
“名校新校区”，“某名校分校区”——所谓的开发商一手学区房，现实中包括了许多种情形，有合作办学的，有本部直接搬迁的，有开设分校的，有冠名并纳入管理体系的，有纳入管理体系但不冠名的等等。
这些学校有何差别？这些情形背后所承载的教育资源悬殊，开发商所付出的代价也不一样，业主得到的利益当然也不同。如果担心被蒙了，从开始就得仔细地搜集证据。比如开发商宣传承诺内容，特别是书面的，有没有提及“就读某某名校校区”等明确字眼，以及整个销售过程中，开发商有没有故意误导或者隐瞒相关信息的行为。只有掌握了证据，后期维权才有胜算的把握。
开发商承诺尽量纳入合同
一般就读学区，要等到交房之后，最终要通过教育局划片明确。读者柯先生曾咨询，买万益广场是否就能够在这个开学季就直接入读角美双十中学？记者从开发商得到明确答复，入读要等到交房以后。
不过，不是所有开发商都会将事情告诉购房者。很多开发商为了卖房，在商品房预售阶段就提前释放学区信息，造成很多家长误解。事实上，从期房到学区现房，这个中间充满了不确定性，办学主体、办学形式、学校名称、师资力量、入学条件这些要素都有可能随时发生变化。
如果开发商事前就以这些要素为卖点，作了充分的宣传承诺，而最终却没有落实，则业主是有权追究开发商责任的，主张索赔比较可行，主张退房则很难处理。这个案例也同时提醒购房者，要想通过买房争取到优质的教育资源，自己也得多听、多问、多核实，同时尽量要求将开发商相关承诺内容纳入合同约定。
二手房落户签约立据以防违约
新房存在这么多“陷阱”，其实在二手房交易也不例外，大量学区房买卖纠纷也不少。本报曾接过林女士投诉，跟一个熟人买了一套桂溪花园的房子，打算安排小孩读龙文二实小。没想到房子买下来以后，才发现对方的户头尚有一个超生未交罚款的小孩，导致户口迟迟无法迁出去，影响了自家小孩的上学安排。
在购房合同签订后，卖房人可能会由于种种原因，无法及时将房屋内的落户户口迁出，导致购房人无法落户，直接影响了购房人的权益。这个时候，很多购房者会抓狂找不到“门道”，这是因为想要通过起诉卖房人办理迁移户口手续也是行不通的，因为办理户口迁移手续是行政机关的处理事项，法院不会对此直接做出要求卖房人限期办理户口迁移手续的判决。
因此，在签订房屋买卖合同时，要真正切实地保护自己的权益，还是要通过合同约定：在合同中明确约定延迟迁移户口的违约责任，比如约定买房人的购房目的就是落户就学，一旦目的落空就有权直接解除合同并追究卖房人的违约责任，这样才能够增大卖房人的违约成本，督促其及时办理户口迁移手续。
