3·30新政落地后，特别是购买二手房(普通住房)由满5年免征营业税改为2年政策，直接拉动二手房成交。最近，连着一周时间，漳州市行政服务中心三楼的房产交易大厅，前往交易过户的市民暴增，收件量是平时的1~2倍。
据了解，漳州市场上九成以上房源符合新政条件，二手房交易成本降低，使得二手房成交有所起色，对市场产生了较大的影响。
以一套100万二手房为例 新政可省5.6万
4月20日，漳州市行政服务中心三楼房产交易大厅门庭若市。海都记者从相关科室了解到，连着一周以来，二手房的收件量是平时的1~2倍，整个交易大厅人来人往。近段时间交易之所以这么火爆，与刚刚执行的3·30新政有直接联系。
尽管新政发文的时间是3月31日，但正式落地的时间则在上周。海都记者从漳州市地税局窗口了解到，涉及交易环节各部门的协调工作，新政在上周才正式执行。
“新政3月31日起正式实施，在此之后收件的二手房交易按新政执行。”相关工作人员介绍，原先交易需要满5年才能免征营业税，如今已经正式下调至2年。
以一套100万元，3年期限，交易总价的二手房为例，新政实施前，需要缴纳(100万×5.6%=5.6万元)的全额营业税，新政执行之后，由于满2年免征，此项税费全免，购房者可以省下5.6万元的购房成本。
对于二手房年限如何界定，海都记者咨询了窗口工作人员，住宅二手房交易，以房产证上一手交易签合同的日期算到这一次交易签合同的日期，满两年以上免征营业税。
同时，对于两证尚未办理齐全的二手住房交易，相关部门未给予认定，需要补办完两证手续方可交易。新政未涉及个人所得税，因此只要不符合“5年以上且是家庭唯一生活用房”条件的二手住房交易，还需要缴纳(房屋评估总价-原购总价)的20%的个人所得税。
抢时间过户 过户量翻倍
事实上，这一波交易量并非实时的二手房交易。对于一套二手房的交易来说，选房时间少则1~2个月，多则长达半年以上。因此，在新政推行才半个多月的时间，如此大的交易过户量，有很大一部分来自二手房的“沉淀”交易。
“有很多二手房买卖，为了等到5年免税时间，通常买卖双方都会签订委托协议，等过了5年期限再过户。”行业人士告诉海都记者，如今营业税的免征时限从5年降到2年，几乎所有现房都符合免征营业税的条件，提前过户成为这部分沉淀交易暴增的主要原因。
除了这部分“沉淀”交易外，二手市场也相对此前活跃了很多。海都记者走访市场了解到，按照现有二手房的认定标准，市面上几乎所有的现房，办完证后再过两年，都符合减免营业税的条件，这为二手房时间的交易拓展了很大的空间。
二手房集中在市区，位置或者周边配套都比较完善，有着学区房、便利性及现房等各方面优势，不少市民倾向于购买二手房。漳州某中介机构林经理介绍，新政可以免征营业税，成为近期二手房挂牌的一大卖点。
“尽管对二手市场有所促动，但实际的成交行情不会立刻凸显。”中介人士李经理介绍，毕竟二手房的买卖需要一个过程，不过从购房者角度来说，成本确实降低了，买卖双方更容易成交，未来一段时间的二手房市场前景还是非常可观的。
对于“一卖一买”的购房者来说，新政也提供了很好的机会。行业人士介绍，二手房出售能够在短时间内变现，房东就有机会购买新的改善型房源，对新房市场也会有所推动。
小贴士
新政下 二手房房屋交易怎么缴税?
【契税】
总房款的 1%~1.5%
对家庭购买首套房面积在90平方米以下(含90平方米)的，契税按1%税率征收;面积在90~144平方米(不含90平方米)的，契税按1.5%税率征收。实行货币补偿的被征迁户购买一套商品住房用于安置的，给予免征契税;购买多套商品住房的，与被征迁房屋相等面积部分，给予免征契税。
【营业税】
税率 5.6%
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按核定成交金额全额依5.6%综合税率全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
例如，如果购房者购买二手房是3年房，则在此前需要缴纳100万×5.6%=5.6万元营业税，现在则由于超过了2年可以免征，省下了5.5万元税收。
【个人所得税】
20% 差额个税
此次调整未涉及个人所得税。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。满5年多套和未满五年一样都是征收(房屋评估总价-原购总价)的20%的个人所得税。
