近日，国务院印发了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(以下简称《意见》)。
试点有望盘活农村资产(摄于龙海榜山镇)
在国务院有关意见下发后不久，龙海集体土地房屋抵押贷款改革也悄然进行，日前，龙海市正式下发了相关暂行办法。办法从本月10日起实行两年，明确符合条件的农村集体土地房屋可抵押贷款，贷款期限不超过三年，抵押率原则不超60%。
贷款期限不超过三年 抵押率原则不超60%
暂行办法规定，集体土地房屋是指建筑在集体土地上的企业用房、农村宅基地及房屋、农村集中居住区域的土地及房屋和农村临街商住楼的土地及房屋。
要求借款人为农村企业和具有完全民事行为能力的农村居民，且年龄不小于18周岁，年龄与贷款期限之和不得超过55周岁;借款人的户口及住房在龙海市金融机构服务辖区内;有合法的经济来源，具备按期偿还贷款本息的能力;借款人已经过评级授信，且信用等级为A级(含)以上，无不良信用记录等，借款人提供抵押的房屋应该具备《房屋所有权证》和《集体土地使用证》;房屋状况良好，无权属纠纷。
暂行办法还明确，贷款利率按金融机构贷款利率规定执行;贷款期限根据借款人生产经营周期、实际经营需求和综合还款能力，由借贷双方共同协商确定，一般为一年，原则上不超过三年。
抵押房屋的价值(借款额度100万元以下的)由借贷双方协商确定，价值难以确定的，可以聘请具备评估资质的评估机构进行评估(私营企业或个体企业房地产原则上进行评估)。集体土地房屋的抵押率，根据其在抵押期内的折旧、价格变化及处理费用等情况确定，原则上不超过确认值的60%。
房屋抵押期间，抵押人未取得贷款银行信用社书面同意，不得将设定抵押权的房屋转让、租赁、翻建、改建、扩建、改变用途。有关部门不得办理与其相关的变更手续。
土地使用证办者多 房产证办者甚少
昨日，龙海市国土资源局相关负责人说，农村集体土地房屋的两证，其中从1988年左右开始，《集体土地使用证》的颁发国土局一直有受理。目前来看，龙海范围内，有《集体土地使用证》的村民应该有百分之八九十。龙海市房管局行政服务中心办证窗口工作人员则称，目前农村集体土地房屋所有权证办得不多。
那么新政出台，农民们有何反应呢?
家住龙海榜山镇的方先生称，农民融资难，关键在于缺少有效的抵押物。农民手上最主要的财产就是农村土地使用权和住宅，而这两项财产要化为抵押物，因为各种限制都非常难。
海澄镇黄先生则认为，新政也是一把双刃剑，农民能融资扩大生产是好事，不过风险也与之并存。
与法律存在“冲突” 银行承受风险加大
福建簪华律师事务所杨建亮律师称，在现行农村土地管理法律体系下，新政是不合法的，因为我国法律明令禁止抵押的农村土地使用权进行抵押。
不过，国务院在上月下发的《意见》中明确,试点涉及突破《物权法》、《担保法》等相关法律条款，由国务院按程序提请全国人大常委会授权，允许试点地区在试点期间暂停执行相关法律条款。
尽管在法律上寻找到了突破口，但是对于众多银行业机构依旧容易对农村土地抵押融资持有疑虑。杨建亮称，当试点失败或退出时，出现纠纷诉诸司法，法院依据现有法律规定进行审判，则抵押合同无效，银行的抵押权无法得到保护，权利难以主张。因此在现有法条尚未修改之前，无疑会加大银行业的法律风险，不过可以通过第三人担保等形式降低风险。
流转范围较窄 银行配合是关键
根据我国现有的政策，严禁城镇居民在农村购买宅基地，宅基地使用权的权利主体是本集体经济组织内部成员。“龙海因为此前是国土部试点市，所以范围还更宽泛一些，允许龙海市范围内的集体经济组织内部成员之间流转，也就是说各乡镇的农民可互相购买，但是龙海市以外的就不行，城镇居民更是严禁”，龙海市国土资源局相关负责人称。
不过针对流转难的问题，龙海市出台的暂行办法也明确，加快设立集体土地房屋登记管理中心，赋予其集体土地房屋使用权登记、管理、买卖的职能，作为集体土地房屋使用权流转、融资的平台。不过目前新政刚出台，龙海市国土资源局相关负责人坦承，目前在理顺机构方面，涉及多部门，且漳州市级机构尚未改革，开展起来并没那么容易，目前还是“两证”分开，国土、房管各办各的。他认为，国土、房管主要是负责确权、平台搭建方面的工作，而试点的关键还是银行是否积极配合。(海都记者 苏禹成 朱加良 文/图)
