一朋友向张先生借款，以房子做抵押，双方还签订了一份购房合同，约定了还款期限。这样的交易，让张先生觉得很安全。但是，让他没有料到的是，在约定的期限，对方无法偿还借款。张先生根据当时双方签订的购房合同，要求对方兑现合同约定，把房子过户到他名下，遭到对方拒绝。更让张先生没料到的是，上告到法院，法院也不支持他。
借款以房屋抵押 双方签订买卖协议
这起纠纷发生在云霄县。据张先生介绍，2012年6月，他的朋友方先生急需一笔资金周转，向他借款15万元，约定了3分利息，借款期限一年，第二年5月份还清。因怕到时候朋友赖账，张先生多了一个心眼，要求方先生用房产来抵押，并与方先生签订了《房屋买卖协议书》，并在公证处办理公证证明。双方约定，如果方先生无法按时还款，需将该房屋以15万元价格出售给张先生，方先生要协助办理产权转移登记手续。由于签订《协议书》时方先生已付清购房款，于是，方先生将房屋及相关产权证件移交张先生保管。
然而，约定的还款期限到期，方先生却无法还清债务。张先生多次讨要无果，要求方先生按照签订的《房屋买卖协议书》，把房屋腾空交付张先生使用，并办理产权过户手续。但方先生并不同意执行协议书的内容，仍然占有该房屋，并不协助办理产权转移登记手续。
方先生解释说，和张先生签订的《房屋买卖协议书》并非真实的房屋买卖合同，双方之间不存在房屋买卖的事实，只是借贷关系。因为借款原因，对方要求签订房屋买卖协议做保证，只是一个形式，要是卖房也不可能用这么低的价格出售。
双方僵持不下，张先生把方先生告上法庭，要求确认当时签订的《房屋买卖协议书》合法有效。同时要求方先生应腾房，交付房屋，并协助办理房屋产权转移登记手续。
价格不合理 法院判决合同无效
法院经过调查判决，双方签订的《房屋买卖协议书》为无效合同。法院认为双方买卖的房屋市场价格与签订的房屋买卖协议书约定价格相差较大，相差4倍多。同时综合双方当事人的陈述予以判断，张先生和方先生虽签订一份《房屋买卖协议书》，但双方实际发生的是借贷关系。双方通过签订房屋买卖的形式掩盖了借款事实。所以，法院判定双方签订的《房屋买卖协议书》为无效合同。
不过，合理的借贷关系得到法院的支持。张先生更改起诉的要求，主张方先生返还借款本金和约定的利息，得到法院支持，但约定的利息过高，调整为按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算。
律师提醒：房屋交易价格需在合理范围
福建泾渭明律师事务所杨向东律师表示，房屋买卖合同如果是当事人的真实意思表示，经过双方签字后，一般均属于有效合同。导致房屋买卖合同无效的情况中，比较典型的有恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的；以合法形式掩盖非法目的；另外存在可撤销的情形中有合同条款显失公平、存在重大误解等。
上述的案件中，张先生和方先生签订的购房合同房屋的价格与市场价相差太大，这份合同就是有失公平，明显损害对方的利益。即使双方不存在借款关系，到时候只要卖方反悔，合同依然无效。同时，房屋在房管部门都有备案指导价，低于指导价太多，也不能完成交易。
