闽南房产网讯 近日,记者走访丰泽工商12315了解到,投诉开发商单方面提出的“霸王条款”的买房纠纷案件增多。签订购房合同时,遇到霸王条款,到底该不该签?这成为众多购房者的疑虑。记者梳理了近期的一些案例,下列两大热点问题需注意。
附加协议推翻主合同条款
最近,泉州市民陈先生也遇到了购房“霸王条款”带来的买房困扰。陈先生今年3月份在泉州订购了一套房屋,交了20000元订金。并且,按开发商要求交付38万左右的首付款,并签订认购协议。可是,后来开发商要求陈先生签订正式合同时,陈先生发现开发商拟定的购房合同的附加协议存在诸多霸王条款,包括双方违约责任不对等,并推翻主合同的部分条款,减轻了开发商的责任。为此,陈先生要求更改,但却遭到了开发商拒绝,并且还收到开发商单方面取消认购协议的通知函。
福建双鼎律师事务所主任律师于那刚表示,买卖双方签订认购协议后,有义务和责任签订主合同。但是,如果在签订主合同时,双方无法达成一致,可以解除购房合同,并要求退还订金及首付款。
福建泓源律师事务所副主任律师蔡栋梁告诉记者,在房产交易过程中,主合同一般是政府部门为了规范市场所制定的格式文本,比较能客观地反映购房者的权利和义务。但是在实际中,开发商会通过制定补充协议来进行自我保护。很多补充协议会出现“与主合同约定不一致的情况下,以补充协议约定为准”的条款约定等。其实,开发商制定的这种补充协议条款未必有效。例如,违约金制定不平等,在发生诉讼时,法院不会仅仅采纳约定的条款,而会综合判断。会考虑购房合同是开发商制作的文本,如果是开发商明显减轻自己的责任、加重购房者的义务,法院会对违约金额进行调整。
通过合同约定减轻责任
今年10月份,泉州一项目的60多名业主举报,该项目与购房者签订的购房合同不公平等问题。其中,在购房合同不公平方面,购房者提出,开发商在购房合同中约定购房者若在付款中出现逾期,需支付万分之一点五的违约金;而开发商逾期交房的违约责任为万分之零点五。
而市民林先生也遇到了类似陈先生这样的情况。据其介绍,他在付清了145万元总价款后,将近一年才接到通知办理产权证。可是购房合同约定交房后90日产权证就可办理到手。不过,查阅购房合同时,林先生才发现,当初开发商在合同最后一页附有“如果由于产权机关的原因造成无法及时办理产权证,不属于开发商负责。”的条款。林先生认为这是开发商的霸王条款,要求开发商承担违约责任。
蔡栋梁告诉记者,在买房纠纷中,遇到买卖双方违约金制定显失公平的情况,法院不一定会按照合同约定进行判决。在房产纠纷案件中,如果购房者提出诉讼对违约金进行调整,法院会考虑购房合同中违约金约定是否存在过高或过低的情况,从而做出适当调整。
而像林先生遇到的情况,于那刚认为,如果购房者提出法律诉讼,开发商需举证证明是由于产权机关的原因造成无法及时办理产权证,才能免责。如果开发商无法证明,需承担违约责任。