还在按揭中的房产出售，由于还未能办理两证，交易双方在买卖协议书上约定，在过户前由买方缴交按揭款。然而，买方在缴交按揭款中多次逾期，影响到卖方的信用记录，引起交易纠纷，最后闹上法庭。遇到这样的问题该怎么办?
代缴按揭多次逾期 双方起纠纷
这起事件的卖方陈先生称，由于房子的两证还未能办理，买卖时约定在合同签订时到过户前这段时间，由买方张先生代为缴交按揭。对此，在房产交易合同上，双方对于交易的价格、付款方式、产权过户、房屋交付及违约责任的承担都做了明确的约定，其中关于缴交按揭的约定，在过户前，张先生必须每月按时足额支付陈先生银行按揭余额，如遇利率调整，多出或减少的利息由陈先生承担，若未按时足额还款，逾期两次，将视为悔约。
但张先生在代为缴交按揭时，并没有按时支付银行按揭款，逾期支付按揭款10多次。陈先生认为，张先生违反了合同约定，并给他的个人信用造成影响。要求按合同约定，解除合同，并承担违约责任，支付10%购房总价的违约金，还要承担一切诉讼费用。
而张先生辩称，陈先生要解除合同，并要求承担违约责任没有道理。张先生承认有个别银行按揭有迟延支付的情况，但责任不在于他，由于陈先生信息误导，导致个别期的按揭款存在迟延付款的情况，但是迟延支付的款项被告都及时缴交清楚，不存在迟延履行合同的情况。而自从合同签订后，其从来没有中途毁约的行为或意思表示。
一般违约无法解除合同
法院经审理查明，判定陈先生败诉。法院认为，原、被告签订的《房产预约买卖协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
原、被告双方的争议焦点是被告的逾期偿还按揭贷款行为是否构成悔约。对于“悔约”法院释法，从字面意思即单方解除合同，是对合同目的所进行的根本性违背，属于根本违约。法院认为，被告在履行还款义务中有存在逾期还款的行为，但逾期的期限都很短，都只是履行瑕疵，属于轻微的一般违约行为。原告以被告存在的轻微的一般违约行为为由主张解除与被告房产买卖合同，有违诚实信用的原则，亦不利于维护市场交易的稳定。同时，被告也不存在单方解除合同行为，也不支持陈先生要求支付违约金的请求。
履行瑕疵不足以认定为根本违约
福建泾渭明律师事务所林丰阳律师认为，本案中，由于买方的短期逾期付款行为只是履行瑕疵，并且买方均能及时补缴，法院据此判定买方在本案中不存在根本违约行为，即不存在解除合同的法定事由。
林丰阳律师提醒，我国《合同法》规定了解除合同的法定事由，同时也赋予了当事人约定解除合同的权力。当事人可以约定一方解除合同的条件，在解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。即双方当事人可以在合同中明确约定一方解除合同的具体情况，进而取得单方解除合同的权力。此外，对于买方短期逾期付款等轻度违约行为，卖方可以在合同中明确买方就此应当承担的民事责任，保障卖方相应的救济权利。
