闽南网3月8日讯 进入3月楼市阳春月，原本火热的市场成交行情，突然迎接当头棒喝。
3月1日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布，明确提出个人售房将严格按转让所得征收20%个税等细化措施，这一政策被称为“国五条”实施细则。
“国五条”细则已经出台，但漳州本地的调控细则，预计到3月底公布。尽管本地的实际细则尚未落地，但围绕调控细则的讨论已喧嚣尘上。连日来，读者致电本报列举新政当中的种种存疑问题，针对购房者所关心的话题，集结讨论的三大焦点问题，记者采访了相关业内人士，供广大读者参考。
焦点 1
什么情况下，可免征个税？
记者从漳州市地税局契税窗口了解到，“国五条”当中，关于“出售自有住房征收个人所得税”的规定，并不是新规定，只是再次重申和强调要严格执行。2005年以来，漳州市区（芗城区和龙文区）对不符合“自用5年以上并且是家庭唯一生活用房”，一律征收20%的个人住房转让所得。
“新政出台后，事实上对漳州市区转让二手住房的税负影响不大。很多购房者受到误导，认为要增加税负，才急着要过户。”漳州市地税局契税征收窗口相关负责人介绍，目前漳州二手房转让（个人）涉税政策，只对个人购房自用满5年，并且是家庭唯一生活用房转让的，免征个人所得税；对于二套房以上转让等情况，均需要征收20%个人所得税。
有读者致电询问，对“一买一卖”的换房族，新政没有做明确的界定，漳州出台的细则会否继续沿用免税政策？记者从相关渠道获悉，为鼓励个人换房，政策上对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，在很大程度上仍将实行免税。因此这部分“换房族”可以放心了。
除免税政策的情况外，二手房交易当中的“房改房”，目前征收的是总价2%的税点。早期福利分房时期，购房的成本较低，如果这部分房产的转让交易也按差额20%征税，则需要缴交高额税费。为了区分对待，目前漳州有1/3左右的“房改房”按照总价的2%征税。
此外，直系亲属的赠予行为，可以免征20%的个税，只征收3%左右的契税。2008年以后，国家对非直系亲属赠予未满5年的房产，均收取营业税、差额的20%个税以及3%的契税。
焦点 2
二套房贷紧缩，漳州会否跟进？
“国五条”细则指出，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
那么，细则中提到的“房价上涨过快的城市提高二套房贷款首付比例和贷款利率”，什么样的幅度才算是“过快上涨”，漳州是否会跟进这一政策？
2011年，国务院要求各地控制房价过快增长，提出年度控制目标，并每季度公布。2011年3月，漳州市公布年度房价控制目标的涨幅应低于13%~15%，彼时，市区普通住宅均价4945元/㎡。2011年上半年，市区普通住宅均价达到5488元/㎡，涨幅达14.5%，已经逼近本年度控制目标。
从2011到2012年，按照年度控制目标的最高涨幅，以涨幅15%计算，漳州房价在2012年应为5686元/㎡，才算在合理的增长范围内。由于2011年年底楼市遇冷，2012年开年初不少楼盘的房价远低于这个均价水平。
2012年漳州未公开对外发布房价控制涨幅，但保持楼市的稳定，2012年与2011年公布的涨幅应该相差不大，如果仍按照低于15%的涨幅计算，那么2013年漳州的房价水平应控制在6500元/㎡以下，才算是平稳增长。2012年下半年，漳州楼市逐渐回暖，12月市区均价达到6200元/㎡左右。
从以上几组数据来看，漳州这两年的房价增长幅度稳中有升。“那么，算不算过快上涨？”这个幅度的标准并没有明确的数值。大唐世家营销总监欧阳智敏认为，3月楼市数据出来后，后市的走向会较为明朗。全国性的新政细则，必然存在“错杀”刚需对象的情况，但具体的执行情况，还是要看漳州具体的实施细则。
从以往的经验来看，作为三、四线城市，漳州房地产的发展水平处于上升期，房价一直处于全省的价格洼地。政府的政策走向也一直以鼓励刚需入市为主，对促动政策的跟进较为积极，在2012年楼市低谷期，漳州陆续出台公积金、银行信贷的微调“松绑”。因而，漳州跟进二套房贷收紧的调控政策的可能性较小。
目前，漳州各银行二套房贷首付和利率暂未变化，仍按首付比例最低六成、贷款利率最低为基准利率的1.1倍操作。由于是年前，银行贷款额度充足，按揭审批的时间较短。
焦点 3
房源供应减少，房价是否会涨？
新政细则落地后，会否导致购房者陷入观望，或转入新房市场，导致新房市场升温，进而促使房价应声而涨？这是近阶段咨询频率最高的疑问之一。
目前舆论普遍认为，二手房征收20%个税将导致许多购房者因契税负重过高而退出二手房市场，一手房占了不少税收优势，可能逐渐成为购房者的优先选择。加重一手房市场供不应求的现象，继而间接推高房价。
但事实上，就漳州的实际情况而言，二手房征收20%个税，已经实施8年。此轮政策从严要求，对漳州二手房市场税负的影响，可以说基本没有。最主要的影响来自于心理层面。
既然漳州8年前就开始征收二手房20%的个税，二手房因此无人问津了吗？事实上，针对二手房个税的征收，上有政策下有对策，“阴阳合同”已经成为中介行业的潜规则。为了规范二手房市场，漳州去年进一步出台二手房涉税基础价格，杜绝“阴阳合同”，如此一来，才对二手房购房成本的提高，造成实际交易影响。但是有二手房需求的人，还是要出手，二手房并未如预期那样一泻千里。
回到问题的焦点，既然漳州的二手房受到影响有限，那么新房市场应声而涨就是个“不靠谱”的命题。更何况，今年大盘集中供应，漳州市场的房源供应非常充足。
锦鸿西欧御景营销总监白云认为，细则的出台确实可能打击一部分人短期内观望，但从长远来看，会造成二手房市场的分流，对新房销售有促进作用。不过，如果二手房被冰冻，像大家都认为的那样，都去买新房，新房价格也顺应预期上涨，那么涨到与二手房差不多的水平，大家反而要回流过去买二手房，这是相互牵制的，也可能发生的，似乎涨是理所应当的。但以目前的形势来看，今年供应量大，调控的预警信号这么明显，开发商对新房市场的定价预期不会太高，至少在今年上半年，多数开发商将保持价格的平稳。（海峡都市报闽南版记者 朱远娥 白志强）
