闽南房产网讯 据官方数据统计，今年前三季度，全市完成房地产开发投资额同比增长32.8%，商品房供应同比增长30.7%，而商品房销售同比下降17.9%，供应量高于市场需求量。而年末将至，泉州楼市没有出现预期的回暖，在市场存量房远远大于去化量的情况下，开发商们应该如何破解去化之困?
市场困局下 房企做好转型规划
美裕置业董事长吴志红
土地价格不断增长，人工成本持续提高，地产开发成本日益透明化，房地产正迈向“微利时代”。过去地产开发赚个盆满钵满的好日子已经一去不复返。想做“一锤子买卖”的开发商也很难在未来生存。美裕置业在2014年初就已经根据地产发展趋势，进行企业转型的规划，从单纯的“建造房子”向“引领生活”转变，进行长期运营，实现项目增值。
2015年将是美裕置业的品牌战略年，发展核心是客户导向、用户思维，以提升客户体验为最终目的。一直以来，我们都致力于为泉州客户带来前所未有的生活方式，通过高度的资源集约，让客户能在十分钟中心生活圈内，给客户提供一种便利的、舒适的、完全区别于目前老城区的生活方式和生活理念。出则繁华，8分钟拥享5大综合体，一站式完善配套;入则安宁，零距离坐拥5A清源山，70年养生养心，这就是美裕置业带给泉州人的新生活方式。
近期，围绕着2015年品牌战略年的发展规划，美裕置业已先后与北京、上海、广州等一线城市的优势资源方进行深入沟通，跨界整合资源，接下去会逐步落地，给客户持续不断的惊喜和体验。
存货量大于去化量 年末冲量成关键
汇龙·大江盛世营销总监陈香农
到目前为止，今年泉州市区楼市住宅的去化量大概在100万平方米左右，而住宅的存货量却足足超过了170万平方米，消化周期需要19个月以上。在陈香农看来，存货量远远大于去化量，也就意味着，在明年新盘还未明确推出新房源的情况下，泉州市场的存量房也足以支持明年全年泉州市区的住宅销售。
除此之外，陈香农谈到，虽然城东—洛江片区在热点新区里，存量房(约13万平方米)的平方数最少，但是这也仅限于住宅产品。可以看到的是，其商业产品，特别是SOHO产品的供应量大增，以汇龙·大江盛世D地块、三盛·四季公园三期、泉州星光耀广场等为主，竞争非常激烈。
所以，在陈香农看来，年末这一波的销售非常关键。由于明年的库存量太大，所以不少开发商会集中在年底尽可能多地去化房源。此外，最关键的在于，明年春节是在2月份，所以可以预计，除了明年1月份销售会相对好一些之外，2~3月份的销售都会较为平淡，留给房企的时间仅有9个月，难度较大。
做足产品价值及服务 房企方能走出困境
福建兆基置业有限公司营销总监陈森诚
“从今年市场推盘量看，泉州楼市同样存在库存压力。”陈森诚说道。他认为，一方面，受到信贷收紧、市场预期不稳等影响，房地产市场整体呈现下行;另一方面，今年前三季度，泉州商品房销售面积同比下降17.9%;而商品房供应比增30.7%，可以说，供应量远大于需求量。陈森城坦言，2014年即将进入尾声，从市场走势预判，全年商品房销售面积下降的幅度有可能达到20%。
陈森诚认为：产品供应结构同质化严重是导致市场困境的原因之一。从市场主流户型来看，两房至三房比例最大，且各个楼盘的刚需户型结构相当。而一直以本土购房为主的泉州市场，从2010年房地产大规模开发起步至今，刚需群体已被消化。因此，这类同质化产品的放量入市，出现去化速度减缓是必然的。
如何破解去化困局，成为楼市中的共性且棘手话题。在陈森诚看来，目前，市场上出现的大力度调价举措，是房企短期内刺激购房入场的重要举措，不是长远之计。陈森诚认为，未来，改善群体才是泉州购房的主力，这一群体的需求源源不断，需要深入挖掘。从长远来看，房企更应该注重产品价值的打造和提升物业服务的水平。
可以说，市场艰难期，便是行业的洗礼与蜕变的关键期。只有真正从购房者需求考虑，切实做到居者所需的楼盘，才能真正赢得市场。一直以来，房企惯性的开发模式是拿地—设计院设计—营销推广三大步骤，陈森诚说道：“这样容易陷入根据产品去找客户的现象。未来的房企更应该先了解客户的需求，再做产品规划，深挖产品的属性以及价值，才能撬动市场。
营销仅仅是策略 应实在地做到“你无我有”
新天城市广场营销总监杨汪泽
“目前，市场供应量实在太大了，各板块均有在售楼盘，体量不小。且明年泉州市区将有至少三个项目新增供应，市场竞争不可想象。”杨汪泽说道。从今年楼市推盘走势分析，供应入市量仅是存量的一小部分，大多房企改变原有的推盘计划，选择静观市场变化。
面对这一困局，虽然业界早有预判，但也无从出招。杨汪泽坦言，每个项目的单点优势容易被市场同化，也容易被复制。因此他认为，对于任何一项目而言，实实在在地做到“你有我优”“你无我有”的优势，才能更好地拉动市场，拉拢购房者。
杨汪泽认为，即便采取价格策略刺激购房，也是短期行为，并不能为一个大盘的价值加码。当下，购房者对楼市失去入市信心，因此，对于一个大型综合体项目而言，应该踏踏实实地做足项目的特色，从社区配套逐步完善，让购房者真正体验到项目的价值所在。
在杨汪泽看来，在这种市场行情下，营销充其量是推盘的催化策略。当下，在理性购房的背景下，每个项目更应该注重项目本身的价值塑造，这才是房企立足之本。
