本周，福建省内几个重要城市，市场很明显能感受到政策风向转暖的迹象。尽管部分细则尚待后续跟进、且政策从出台到见效也需要一段时间，但几个城市同样释放出利好信息，看多的预期便容易形成放大效应。这对于后市信心的提振将是一剂最好的强心剂。
这一利好消息的源头，都直指同一项政策——促进房地产市场健康平稳发展的“闽八条”。其实，除了福州的组合拳、晋江的“晋六条”，近日内在实际操作层面，让“闽八条”的重要条款落地的，还有石狮。
上周，首批200名“实验批”优秀新石狮人(不含租赁)凭“积分入住”，获得购房补贴指标，已经让各大房企把咨询展位摆到了发证现场。这便是“闽八条”首款“合理引导住房消费”的最好体现。当然，除了这批刚需购房需求外，对于很多改善型需求来说，更大的期待在于首次购买改善型普通商品住房(简称“首改房”)所能获得的包括银行信贷在内的政策支持，这对于拉动后续销售、加快消化增量房，意义不凡。这也是本刊本期再度关注“闽八条”落地石狮的原因所在。
贷款还完再买房
还认定为首套
不论是从助力去化的角度、还是利好购房者的角度，此次“闽八条”当中，最引人注目的、政策说明最清晰的，当推“首套房的认定”这一款。
这其中，又可以分两个层面来解读。首先是对套数的认定。“闽八条”很明确，购房人住房套数的认定，不包括自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房。而房屋登记机构出具的查询证明，只载明购房人拥有一手住房的套数情况。“此前银行是认房又认贷的，只要你有按揭贷款过的记录，那再买就不能享受首套房的优惠待遇了。”
另外，最大的亮点在于，首改房(包括增加住房面积、增加电梯功能、优化地段等级、购买“学区房”等)，也是按首套房认定。房产登记交易中心相关负责人介绍，尽管银行最后决定着放贷给什么样的利率，但在前期查房时他们会在表格上特别注明这是“首改房”，根据政策可享受首套房的优惠。而以石狮的市域面积，在市区内买新房，基本都可以在上述几个选项中套到一款，比如地段优化、增加面积等，以此享受首改房的优惠。
其次，对购房人有很大吸引力的另一条款是，只要偿清了购房贷款后，再次申请贷款购房，还是按首贷认定。金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。这个杀伤力很大，因为首套首付只需三成，二套则要五成甚至六成，此前银行认房认贷时，就算你还完了，但留下了贷款记录，再买一套就不能享受首套优惠，首付和利率门槛都得提高，这对支付能力无疑是个考验。
差别化信贷
本地银行一直在支持
不论是对开发商来说(开发贷)，还是购房者而言，上述的优惠扶持，最终要落到银行信贷上面。因此，像福州作为省会二线城市，“闽八条”细则一落地后，行业、市场最关注的，就是银行有没有跟进。
石狮也是如此。目前，几家大国有商业银行尚未接到总行的明文，但如建行石狮分行住金个贷部刘经理所说，其实相关的差别化信贷扶持政策一直都在做。比如，购房者最关心的首套利率方面，前阵子多数行一直执行的是基准的基础上上浮10%，但是根据项目不同(资金流、去化率等)、客户(征信、还贷能力等)不同，银行所批给的利率其实也有差异。记者走访所知，城东一大型小区首套房现已获得比此前下调5个百分点的利率。后续首套利率是否能再度回归基准，尚待上级行政策。
至于“闽八条”提出的“各商业银行要努力配足个人住房贷款额度，优先满足个人首次购买普通住房贷款需求，加快受理、审批、发放个人住房贷款，不压单、不压贷”，刘经理坦言，石狮市场毕竟不比一二线城市，项目量、购买人群都相对较少，所以在额度配给、审批发放方面，其实根本不存在所谓的问题。不像福州等城市，因为前期积压件较多，所以上级行方面即使要配合加大对“首改房”(如今也算首套房)的支持，也必需先把前期积压件解决了，才有余力给出对首改房等的新政支持。刘经理也坦言，其实对诸如还完贷款再申贷的，一方面其已熟悉相关还款流程，其次能再买改善房的，其支付能力要比首套刚需房的更高，银行方面也乐得支持这部分群体。
从目前的形势看，关于各大银行要在首套房认定及利率松动的说法，传得沸沸扬扬。虽然一切有待落地，但不论是政府部门的扶持，还是银行的发声，都将极大改变后市的预期。政府部门已经出招，但比照“闽八条”的内容来看，招数显然还没使完;而银行还没明确发力，后续我们将继续关注。
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