海都闽南网讯 因为不可抗力因素，导致逾期交房。这句话常常被开发商提起，作为减免违约金的理由。可是，什么是不可抗力，和逾期交房有什么必然联系，买房者很难界定，常常被迫妥协。这只是房地产市场潜规则之一。昨天，读者拨打海都漳州同2050110，大倒苦水。有人说，消防验收没过，开发商就通知交房。有人说，违约金不付现金，拿物业费来抵，而物业和开发商往往是一家的。
昨天，记者就找了一些熟知房地产市场的业内人士和律师，揭露种种潜规则，提出预防和解决办法，希望能帮助大家放心买房。
【投诉热点】
消防验收没过就通知交房
小陈在芗城区买了套房子。去年底，开发商通知交房，业主们非常高兴。但小陈一看，小区道路、绿化尚未完善，可视对讲系统也没安装到位，一户一表也没装，最重要的是房屋还未通过消防验收，开发商提供不了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》，不符合交房条件。因此，他拒绝拿钥匙，一定要让开发商先通过消防验收。
而住在金峰南路一小区的汤先生，房子已入住一年多，消防验收才刚刚通过。他说，交房时，开发商承诺的配套设施，如一楼大堂的防盗门、信服箱、燃气等也都没有实现。
房地产从业人士陈女士：开发商因为怕付违约金，所以一般主体工程验收后就通知业主交房。这时，消防没验收通过，是很常见的现象，消防栓不是没带子就是没水。
福建闽隆律师事务所律师陈乾金：按《建设工程质量管理条例》规定，消防验收合格通过，才符合交房条件，如果没通过，业主可以拒绝交房。对交房的条件，购房合同里都有约定，业主要仔细查看对照。
延期交房拒赔偿 称遭遇不可抗力
去年5月，漳州市区某楼盘通知交房，当时已逾期4个半月。但业主们发现，小区内道路还没铺好，绿化也还没有。开发商称，这是因存在不可抗力因素，才逾期的，无需向业主支付违约金。
开发商的顾问律师称，根据气象部门提供的材料，存在台风、高温、暴雨等影响施工进程的“不可抗力”因素就有100多天，此外，高考、创卫、停水、停电等也会影响进程，合起来的日子超过4个半月。
芗城区12315陈主任：购房合同一般会规定，因不可抗力因素影响交房，开发商可免除部分责任。所谓不可抗力，在我国《民法通则》上，是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”，包括自然灾害，如台风、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱。因很难清楚界定，这往往被开发商拿来作为延期的理由，以减少违约金甚至不赔偿。
福建闽隆律师事务所律师陈乾金：对开发商罗列的“不可抗力因素”，业主可要求开发商拿出施工日志，证明这些因素确实影响到施工了。
违约金不付现 用物业费来抵
黄小姐所在的小区，逾期交房3个多月，开发商答应赔偿违约金，却没有拿出现金，而是用两年物业费来抵掉。
房地产从业人士陈女士：逾期违约金一般是根据总房款的万分之几来赔，但据她所知，漳州没有几家开发商会直接给业主现金，一般都是拿物业费来抵，或者免掉业主后期的面积差。现在大部分开发商和物业都是一家人，大部分业主也不希望入住后增添不愉快，因此会接受。
福建闽隆律师事务所律师陈乾金：逾期违约金的支付方式，双方可以协商解决，如果双方都愿意的话，也可以用物业费来计算。
超出期限 两证迟迟办不下来
市民汤先生说，他所在的楼栋正准备集体起诉开发商。因为按合同规定，交房3个月后，开发商就要向房管部门递交材料协助业主办两证，但他们交房至今1年多，两证一直没办下来。之前交房的其他楼栋业主，也陆续起诉。
房地产从业人士陈女士：现在开发商建房子，一般都靠银行贷款，前期开发是用土地贷款，叫开发贷款。后期房子建起来了用房子贷款，叫在建工程贷款，后期房子卖出去了，给客户办的是按揭贷款。按揭贷款要交一定金额的保证金在银行，可现在很多开发商超比例使用，所交的保证金金额不足。如果要办理这一部分按揭户的两证，就要跟银行协商，因为这部分人的两证都是要由银行经办人员出面办的。开发商没跟银行协商好，就会影响两证办理。
大多数人碰到的是这种情况。还有一部分是开发商该交给政府的钱没交，或者一些该有的证还没拿到，以致办不了两证。
福建闽隆律师事务所律师陈乾金：办两证时间及违约金计算，在商品买卖合同里都有约定。两证不能办理的，可以向法院起诉，同时要求开发商赔偿逾期违约金。
【购房提醒】
业内人士自曝买房陷阱
房地产市场猫腻多，陷阱多，多位从业多年的人士，给我们带来建议。
买二手房谨防假房东：最近热播的《夫妻那些事》里头，女二号那依遭遇假房东，损失180万元，这样的事其实就在身边。房产中介郑小姐说，假产权证难以辨认，她的朋友就碰到过，“最好找信得过的中介帮忙，核实房东信息。”而同样从事房地产工作的林先生建议，可以上物业开证明，认清房东是谁。
未满5年的房子涉税费：郑小姐说，在二手房市场中，还需注意二手房（普通住宅）未满5年，切记跟房东说清楚是否由其缴交个人所得税以及营业税。营业税即“现在卖房的成交总价*5.5%”，而个人所得税为“房子面积*地区指导价*1%”。比如买一套100平方米，总价50万且未满5年的二手房，如与房东沟通好，可省下10多万元。
为了防止类似情况发生，她建议，选购二手房的市民要记得看它的契税票或房本日期。
买新房别看广告价：在房地产业工作多年的黄小姐透露：“如果你接到一些信息显示房价同市场价悬殊甚大的，大可不必赶去，因为等到你到了，他们会说低价房已经卖完了。”
其次，买房的时候要确定公摊面积大小，所谓的送阳台120平方米，扣掉公摊面积，可能90平方米不到。
另外，买房的时候切记同房产商谈好两证的事，有些房产商尚未同所在村的村民协调好土地归属问题就开始售房，最终受害的还是买房者。
消委会提醒买房“三注意”
因商品房销售信息不对称，常有购房纠纷发生，漳州市消委会提醒，在购买商品房过程中需注意三点。
相关证照是否齐全：房地产商或代理销售机构，应当在销售现场醒目位置清晰公示相关销售信息，包括证照类：房地产开发企业的营业执照和资质证书、商品房预售许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；含委托代理销售的，还应公示受托代理销售房地产中介机构的工商营业执照、备案证书、代理销售委托书，房地产经纪执业人员明示牌(照片、姓名、证书编号)；文书类：商品房买卖合同示范文本及补充格式条款，商品房认购书示范文本、商品房预售方案；房屋销控表：幢号、房号、建筑面积、单价、总价、销售状态，房地产主管部门举报投诉电话（2039702）、漳州市住房保障与房地产管理局官方网站网址（http://www.fdc.gov.cn）。
预售许可证是否取得：房地产开发企业应当在取得预售许可证后10日内，一次性公开全部准售房源，明码标价。未取得预售许可的商品住房项目，严禁以预订、认购、排号登记、发放VIP卡等方式，变相收取定金、预定款等。消费者可登陆漳州市住房保障与房地产管理局网站(http://www.fdc.gov.cn)，查询所购项目是否已取得预售许可证。发现违规收取定金，应不予缴付，并向漳州市住房保障与房地产管理局投诉。
是否执行一房一价：根据《国家发展改革委关于发布<商品房销售明码标价规定>的通知》，已批准预售的商品房项目，均应严格实行一套房一标价，严格按申报价格公开对外销售，不得自行加价。（本网记者 黄颖）
