【核心提示】
在东山的旅游地产开发当中，继旗滨领海国际率先打造的滨海度假湾区之后，沿着马銮湾5公里的海岸线上，簇拥着多个新开发落地的楼盘。从进入百亿新城的主干道开始数起，中信浪琴湾、旗滨金銮国际、君悦金銮湾、御龙海湾、庄园御海、滨海湾花园、旗滨领海国际等项目，一路的旅游地产项目让人目不暇接，除已经成型的旗滨领海国际之外，大部分项目尚处于前期施工阶段。东山打造的旅游地产项目呈现规模化开发，雏形开始慢慢显现。
今年第一季度，东山县房地产总投资达31685万元，同比增长47.8%。其中金銮湾的旅游地产项目占据较大比重。凭借得天独厚的原生态海景资源，东山旅游地产的开发正在驶上高速发展的增长通道。
投资度假型地产开发兴起
在东山人看来，西浦和铜陵这两个新老县城，地产开发的大部分刚需市场，房价处于3000~4000元每平方米左右水平，只是在售的盘量不多。中信浪琴湾销售林经理告诉记者，县城刚需盘的客源市场较为有限，目前东山房地产开发的热土仍主要集中为旅游地产项目。
据了解，新开发最集中的区域位于马銮湾度假区，这一带的高端项目定位别墅类产品已经卖到1万元以上，公寓住宅产品也要上4000~5000/㎡元以上。并且主要客群并非当地的居民，而面向全国市场，尤其以上海、江浙、温州广东一带的投资度假客群为主。
今年第一季度，东山县人民政府发布的第一季度主要经济指标情况当中，房地产的投资和销售量拉开了较大的差距，与旅游地产的投资淡市不无关系。今年1~3月份，东山县房地产开发总投资31685万元，同比增长47.8%，但与此同时商品房销售面积却只有30551平方米，同比下降51.5%。在东山县房管局的预售备案数据当中，东山县新盘发售的预售项目寥寥无几。但进入百亿新城主干道，沿线的在建项目鳞次栉比。
在东山县2011年新增长区域发展战役当中，东山县滨海旅游综合开发项目是2011年省重点项目，总投资120.2亿元人民币，规划建设高星级酒店、体育公园、旅游服务中心、游艇俱乐部、康体理疗中心及滨海主题公园等高端旅游项目。
整体项目于2010年动工建设。2011年计划投资12.2亿元，1~12月份完成投资13.8亿元，完成实际进度的113%。2012年计划投资13.2亿元。在大型商业综合体的带动下，东山旅游地产的开发正在释放出强劲的开发潜力。
旅游时节成楼盘营销旺季
率先进入金銮湾开发的第一个项目旗滨领海国际，2009年首批项目开售，目前有高层60~130平方米、联排别墅195~197平方米在售，售楼部置业顾问小朱介绍，目前领海国际高层4600元每平方米，别墅类产品均价在1.1万元/㎡左右。
“做为第一个吃螃蟹的人，旗滨在东山金銮湾的开发塑造了一个成功的蓝本。”旗滨集团拓展营销中心副总经理饶雅惠告诉记者，从2009年一期项目发售到现在，领海国际已到收官阶段，今年6月至10月将会有一个集中的交房期，这个时期也是东山的旅游旺季。
尚未开售的君悦金銮湾销售主管小付告诉记者，东山地产的季节性较强，进入旅游旺季之后客群量会逐渐增加。东山旅游地产的客群面向全国各地，因为开发企业的纽带关系，带动了江浙一带的客群在东山买房。“而且，确实，由于东山正处于开发阶段，房价相比起其他旅游度假区要便宜很多，选择投资的客户主要也是看中这一点。”
在东山的旅游旺季到来时，也是楼盘推售的黄金高峰期。今年五一期间，庄园御海项目已在对外进行预约蓄客，预计将于6~7月份开盘。旅游旺季带动地产客群上门，这主要是因为，目前正在开发的大部分旅游地产项目，所形成的客户关系纽带，基本上以老带新为主，在旅游高峰季节来临时，这部分客群自然就上门买房。在今年的市场行情中，尽管一季度总体成交趋势骤降，与东山地产的季节性不无关系，“随着东山旅游旺季的到来，预计后市还将有一波成交的高峰期。”
旗滨集团拓展营销中心饶副总介绍，在领海国际收官之前，旗滨在金銮湾的另一个新盘项目40万平方米的旗滨金銮国际已经投建，预计将在今年7月份对外发售。旗滨金銮国际项目定位客群为改善型居住群体，目前，金銮国际正在预约蓄客。
地产开发渐成规模
在金銮湾已知的地产开发定位当中，大部分项目规划别墅、酒店、高端公寓产品，定位都为度假型产品。凭借东山湾天然而原生态的海岸线资源，这里的地产开发也逐渐摸索出产品的新定位，开发理念也有所转向。
事实上，旅游地产的面很广，东山给予开发企业的自然资源，是一览无遗、毫无遮挡的原生态稀缺海岸资源。这里能够提供给繁忙城市生活人一个很放松的休息环境。”旗滨集团拓展营销中心饶副总认为，全国各地的投资客群对东山地产开发认可度会越来越高，随着一线海岸资源的开发完成，天然的海岸线的资源会越来越少。
针对东山海岛的旅游度假的气候，目前，旗滨地产开发的定位，总体偏向高端的“旅居”及养老度假，在海岛型气候的4~10月份期间，是东山旅游度假的旺季，在这一时期内，东山岛内的度假型居住区聚集了旺盛的人气，也是旅游地产投资型产品推售的旺销时期。在地产旺销季节，旅游度假地产迎接度假人群，在旅游淡季，这些空置的高端物业则被返租给当地的居住人群，形成良性的居住循环系统。
目前，从东山风动石景区到屿南湾景区，再到马銮景区直至金銮湾度假中心，东山定位五星级酒店建筑群及高端旅游度假区正在形成规模化开发趋势。未来，东山旅游度假区域将形成高端旅游度假板块，汇集游艇、水上高尔夫等高端配套，旅游地产的开发定位也将慢慢趋于成熟。
□楼盘关注
旗滨金銮国际
旗滨金銮国际，继领海国际旅游地产模式的成功运营之后，东山标杆大盘再度发力，40万㎡领衔东山大盘时代。目前，旗滨金銮国际正在预约蓄客当中。
旗滨金銮国际于今年1月份动工。小区内配套齐全，生活、娱乐、教育、运动养生等配套设施。项目规划32栋别墅与花园洋房。16栋多层楼房，风格新颖别致，户型75~140平方米，区内平地而起8栋高层楼房，40~125平方米择优而居，天涯海角近在咫尺。
庄园·御海
庄园·御海项目东山岛东段核心区域，接待中心位于金銮湾大酒店200米处，目前一期高层精装海景公寓40~70平方米即对外发售。庄园·御海由庄园地产开发建设，占地16万平方米，总建筑面积达25万平方米，绿化率为43%，容积率为1.38，主打观海公寓、海景三房及别墅。该项目坐落于东山岛核心度假区金銮湾东段，在新旧两个县城（西埔、铜陵）中间位置。
目前，庄园·御海已动工，随着周边各个项目的相继动工，以庄园·御海为中心的金銮湾景区将逐渐形成以旅游、娱乐、休闲、自住为一体，总占地达3000亩以上的奢华型综合商住区，将吸引越来越多的有识之士共同鉴赏金銮湾的美丽和奢华。
中信·浪琴湾
位于东山县金銮湾大道西侧的中信·浪琴湾，拥有一线优质海景资源，在东山县大力打造重量级海滨旅游城市下，该项目潜力必将随之升级。该项目尚有170套房源在售，主要集中在1#、2#楼宇，户型为单身公寓和精致两房，面积在40~90㎡之间。起价5000元/㎡，均价5500元/㎡，最高价6000元/㎡。
中信·浪琴湾项目总占地4175亩，位于美丽的金銮湾、马銮湾风景区之间，周边景色优美，具备打造“亲海、生态、低密”社区的先天优势。项目分三期建设，其中一期位于东山县金銮湾金銮大道西侧，占地面积为100亩，建筑面积20万平方米，社区规划12栋小高层，公共绿化面积高达35%以上。
君悦·金銮湾
位于漳州东山岛金銮湾核心风景区，由东山恒信全程打造，占地150亩，总建筑面积约30万平方米，素与屿南湾、马銮湾并称“三湾”。君悦金銮湾承袭亚热带海景，社区建有高级海景公寓汲取海天原色，君悦金銮湾共规划10幢高层楼房环配五星级酒店，项目囊括50㎡、80㎡、117㎡多样户型。该项目一期包括1#、2#、3#、4#以公寓式住宅为主，将主推1#、2#楼，共1046户，以50~90㎡小户型为主打，小部分117㎡房源，起价4200元/㎡，均价5200元/㎡，预计今年下半年开盘。（本网记者 朱远娥）
