闽南网6月1日讯 5月悄然结束，兑现“红五月”预期，只有少数楼盘取得辉煌“战绩”，大部分楼盘身处局外观战，部分新盘推售计划全线“后压”，准备伺机而动。
从表面上看，5月市场开售行情，从月初的集中开售，到月末的集体“潜伏”，确有较大悬殊。在月初开盘高峰期过后，5月中下旬新盘开售量锐减，楼市营销全盘收缩，售楼部除小型互动活动外，大部分楼盘未再做大规模营销活动。
但事实上，不少楼盘的成交走量已可通过自然去化，成交行情有了较大改善。这表明，在市场调整的基础上，政策微调也显现出一定的带动效应。5月初释放的金融信贷微调信号，确已如“潜水鱼雷”沉入市场。从成交数据来看，漳州市场看似平静，成交走量则主要以库存为主，整体成交走势稳中求进。在业内人士的预期当中，后市主要特征为量升价稳，随着新盘开售蓄客风潮的涌现，库存去化将面临较大压力。
前四个月 新开工面积下降
漳州市住建局发布的1~4月份房地产市场运行数据显示，1~4月份漳州全市完成房地产开发投资81.68亿元，比增34.20%。受国家宏观调控政策深度影响，新项目开发放缓，新开工面积降幅明显，全市房地产新开工面积187.48万㎡，比降50.40%；全市房地产施工面积2073.61万㎡，比增43.00%；全市房地产竣工面积86.87万㎡，比增120.90%。
从数据来看，今年以来新开工面积降幅显著，大部分房企放缓开发进度，调整开发节奏。但从施工面积和竣工面积来看，比增仍然非常明显。特别是竣工面积仍显示有较大的存量，这也意味着后市新增预售量仍将继续放大。漳州市住建局预售数据显示，今年以来的预售高峰集中在4~5月份，两个月中，已有超过20多个新盘获得预售许可，预售量达大几十万平方米。
尽管新盘预售增量，但新盘开售的态度却颇为谨慎。从今年2月份以来，新盘开售仍然延续去年下半年以来的谨慎入市，或拉长蓄客时间，或低调开盘入市，成交市场开始慢慢复苏。进入楼市小阳春之后，市场回暖较为显著，成交量的活跃也带动一批新盘推量入市，今年3月份至5月份，新盘开售陆续迎来江滨双玺、福晟钱隆学府、四季园著、融信·澜园、锦鸿·西欧御景等楼盘的开售，5月初市场的开盘热售，带动了成交走势上扬。此后，万达商务写字楼、福隆城的新品推售，再次在市场上取得80%以上的销售战绩。
市场消化量 以楼盘库存为主
有市场分析人士指出，经过了预售的高峰和开盘的热季之后，市场表现一方面开始进入库存消化期，另一方面新的蓄客浪潮已经开始涌现。因而，近段时间楼市的整体成交行情，仍将以库存消化为主。
目前市场上万达广场、福隆城、江滨双玺、四季园著、永鸿国际城、华元臻品、万豪香江国际等项目均有多样产品在售。在售项目结构分布较为均匀，但从户型结构来看，中心城区、江滨板块中小户型房源较为稀缺，西部板块供应量充足，在售项目超过5个，可选择空间大，东部项目除万达、明发两大商业地产之外，目前住宅在售主力为福隆城，在售户型为80~130平方米。
在这些在售项目当中，包括福隆城、永鸿国际城等项目所取得的“战绩”证实，刚需中小户深获市场认可。福隆城在此次的新盘推售中，销售去化率达八成以上。永鸿国际集团企划总监赵志杰告诉记者，青年职业计划推出两周时间，销售了70多套房源，这样的市场行情可能是其他楼盘难以望其项背的。而在“五一”期间加推新房源的江滨双玺，每月维持30多套的成交走势。目前，江滨双玺在售110平方米三房已经销售至高层。
经过近两个季度的消化，成交行情较好的月份销售量近10万平方米，这样的成效显然已经显示出漳州旺盛的刚需购买力需求。尽管有业内人士对于目前市场上的库存量表现出一定的担忧，但也有业内人士对目前市场的库存理性乐观，“以漳州目前市场上有百来万平方米的库存，只要一年的消化周期短，跟其他城市少则6~7年，多者十几年比起来，是小巫见大巫”。夏商地产漳州公司总经理陈文波日前在接受采访时指出：“与其他城市不同，漳州的市场消化以刚需为主，只要房企在定价和出货上稳扎稳打，基本上不会有大的问题。”
特别观察：后市量升价稳
整个5月市场，以月初的集中开盘亮相，月末的集体“潜伏”收官，尽管并未如预期那么“红火”，但市场表现却也可圈可点。有数据显示，今年前五月的成交主力中小户型产品占据九成以上份额，这也意味着迎合市场需要，大部分供应出售产品集中为中小户型。综合各大楼盘在售价格来看，目前大部分刚需自住盘售价大部分集中在4500~6000元/平方米。
记者走访市场发现，5月在售楼盘，西部楼盘包括永鸿国际城、联裕凤凰、金品花园、悠乐社区等价格趋同，均价大多在5500元/平方米左右。而东部板块的价格区间因定位不同，区间则有所拉大。近期推售的福隆城北区11#,起步价4988元，“五一”期间开售的融信·澜园两栋楼产品分别为7500~8800元/平方米，相对周郊的中森阳光美地销售均价4387元/平方米。从龙文区主城区板块来看，刚需盘的主攻户型以中小户型为主，价格在4500~5000元元/平方米。芗城区主城区板块产品推售主力江滨双玺、四季园著，价格区间为5500~6500元/平方米。
5月份以来，主城区多个推售新盘销售去化取得良好战绩。比如锦鸿·西欧御景五一推出市场之后，所推的洋房产品虽然数量不多，但取得了当日开盘当日售罄的佳绩，其3000~3500元/平方米的定价无疑是拉动销售的重要武器。而在东部板块的中高端项目福隆城，也把价位调整至5000元/平方米左右的价位，打动了中高端置业者，近期福隆城的新品销售去化率也达到80%以上。中心城区江滨双玺在售110平方米的中等户型如今已经消化大半，即将在近期推出的新盘项目上江名都，户型更为多样。主城区板块地段更为符合置业者心理预期，如果定价适中将是提升销量的最重要手段。
毫无疑问，价格是当下市场的敏感因素。盘点5月卖家的销售战绩，在新市场行情下，率先进行价格和产品线调整的企业获得市场先机，跑量和市场份额均位居同行前列。经过一轮持续的销售释放，市场消化了一定库存之后，大盘推售正在酝酿新一轮入市计划，6月市场调整节点已经到来。（海峡都市报闽南版记者 朱远娥）
