闽南房产网讯 房东将房屋出租，房客未经房东同意，将房屋转租可以吗？
漳州平和人小周就遇上了这事。承租人不但转租了，房屋还被用来非法经营足浴，被工商查了。虽然法院判决租房合同解除了，可承租人拒不履行。最后，在经办法官的帮助下，承租人自动移交房屋并支付占用费及电费人民币17800元。
昨日，小周给芗城法院执行局送去了一个写着“真心为民”的牌匾，以表感谢。
事件
租户告房东侵权
被反诉未经同意转租
2011年9月15日，小林与小何签订房屋租赁协议，将位于芗城区丹霞星城的一处店面租给小何使用，租期60个月，每3个月支付一次租金。去年1月21日，小林将店面卖给被告小周。小何向小周交纳租金，直至去年6月20日。
去年3月20日小何将店面转租给小吴从事足浴经营活动。去年6月6日，小何向芗城法院提出诉讼，以侵权为由，认为被告小周在原告足浴广告牌旁悬挂“该租赁房屋现正出租”，严重影响其正常经营，请求法院确认租赁合同有效，并判决被告小周拆除广告牌。
在诉讼过程中，小何撤回拆除广告牌的诉讼请求。不料，小周反诉小何在未经其同意下，擅自转租房屋给案外人小吴使用，并因其违法经营足浴，造成出租房被芗城区工商管理局查封，请求解除房屋租赁合同，小何立即腾退房屋并支付所欠租金7333元及利息。
判决
屋主变更后租赁合同仍有效
转租未经同意判定解除合同
芗城法院审理认为，2011年9月15日，小何与小林签订一份《房屋租赁协议书》，系合同双方的真实意思表示，合法有效，依法予以确认。之后，小林将店面转让给小周，小周取得上述房产的所有权，并不影响上述《房屋租赁协议书》的效力。
关于小周主张解除房屋租赁合同问题，根据芗城区工商行政管理局巷口工商所对小吴所做的调查笔录及行政处罚决定书，可以认定去年3月20日开始，小吴在该处店面从事足浴经营活动，系个人经营。
即小何未经小周同意将店面转租给小吴。根据《合同法》第二百二十四条的规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。故小周主张解除本案房屋租赁合同合法有据，依法予以支持。去年8月20日，法院判决解除该租赁协议，小何应搬离店面，并将该房屋交还给小周。小何不服提出上诉，漳州中级法院维持原判决。
因被执行人小何拒不履行，申请人小周于今年2014年1月22日申请法院强制执行。经办法官多次主动联系被执行人，通过周边邻居做思想工作。最终双方当事人握手言和，被执行人自动移交房屋并支付占用费及电费人民币17800元。为此，申请人昨向法院送牌匾。
说法
“买卖不破租赁”
房东同意转租
期限不超承租期
执行法官介绍，房屋租赁合同受到法律的一定限制。为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。我国《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
若租赁期间，承租人擅自搬离承租房屋的，属于承租人违约，不应当受到法律支持。但鉴于房屋租赁合同履行期间的长期性，承租人可能因遇到无法预料情势变更，为体现公平原则，平衡各方利益，避免社会资源的浪费，酌情有必要对其解除合同请求予以支持。
福建衡评律师事务所周艳红律师介绍，房东和承租人的房屋租赁合同，倘若双方明确注明承租人不得转租的，承租人转租，违约在先，产生的费用，应当由有过错的承租人负责。如果没有，则因为承租人租赁获得使用权，没有特殊情况，是可以转租的。但是转租期限不得超过其承租期限。
在承租人和转租人的转租合同关系中，根据“合同相对性”法律原则，转租人不承担对房东的房租问题。承租人未能支付房租，房东不得向转租人追讨。转租人若已经向承租人支付费用的，房东按照合同收回房屋时，支付部分未能得到租赁的，转租人有权向承租人追讨，同时，房东追讨房租，仅限于向承租人追讨。
提醒：
房屋租赁注意事项
承租期满记得续约
在房屋租赁及转租中，无论出租人、承租人还是转租人均应订立书面合同，避免发生不必要的纠纷。
在实践操作中，周艳红律师还有些建议：
1.事先了解双方个人情况：例如出租人是否为房屋的产权人，其与产权人之间的关系，是否存在授权委托等等。
2.审查承租人住房的用途：自住、合住，还是其他用途如办公等，有多少人，避免用于传销等犯罪行为。
3.合同中约定的租赁期限：在这个期限内，双方可以约定，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了，承租人将住房退还给出租人。提前通知出租人，协商同意后，承租人可续租。
若租赁时效届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，租赁合同继续有效，期限变为不定期租赁合同。双方可随时解除合同，但出租人提出解除的，应当在合理期限内通知承租人。所以，双方最好不要图省事不续约。
4.房租及支付方式：双方可以约定在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。
5.住房需要修缮时：修缮住房是出租人的责任。在租赁前，承租人应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金等。
6.承租人对房屋设施变更:要征得出租人的同意，并签订书面协议。
7.承租人装饰装修的费用：承租人自己支付，租赁届满时不得要求出租人补偿。租赁合同另有约定的或当事人自愿补偿的除外。
房屋转租需注意的问题：
①审查承租人与房东之间的房屋租赁期限，转租期限不得超过承租期限。
②租赁期限到期后，是否有存在续签的情形。
③在与承租人签订转租合同之前，要确定转租行为是否经过了房东的同意。
④明确房东是否与承租人解除了合同。若已解除合同，承租人将房屋再行转租，转租行为自然为无效行为。（本网记者 曾炳光通讯员 满荣 国平 学榕）
