闽南房产网讯 往年3月是楼市传统营销旺季，素有“金三银四”之说，然而今年3月却成为漳州各大房企试水市场的“试金石”。
统计数据显示，3月份10多个楼盘集中预约，但仅有5盘开售，单次开售的房源不足百套。和去年相比，推量回落明显，市场热度不高。
行业人士分析认为，受到外围市场观望的影响，成交量较此前明显减少，市场热度不高的情况下，房企的推售策略也及时做出了调整。不过，由于漳州刚需特征明显，部分地段优越、价格适中的房源仍是市场的“宠儿”。
蓄客1600多套推量不足1/4
进入3月份，计划开售的楼盘达到15个之多，新房预约量达到1600多套，蓄客进入爆发期。其中，计划推出的新盘，刚需户型比重达到8成以上，集中的户型比重以70~120平方米的两房三房为主，并有近2成120平方米以上的改善型户型。龙文区刚需房源的供应量最多，主城区、蓝田开发区有近10个楼盘供应，老城中心区和城西片区约5盘也持续蓄客。
计划3月份推出的这批房源，最终仅有5盘开售，且都集中在东部。中骏蓝湾香郡、福晟钱隆樽品、翼特丽景城3个老盘项目推新，今年的新盘惠祥香槟左岸、港城御龙湾首次开盘面市。从推盘量来看，单盘推出的房源，普遍都在百套以内，因此3月份整体的推量不足总蓄客量的1/4，相比较去年爆发式的开盘，今年3月份的推量显著回落。
与此同时，市场成交热度不高，较去年年底普遍9成的销售率，今年的开盘销售率普遍低于7成。3月开售试水，成交普遍低于预期。港城御龙湾总经理陈远鹏告诉海都记者，港城御龙湾首次开盘，推出了100多套82~120平方米两房三房，开盘当天销售率达到8成，均价7100元/平方米。
记者从市场上了解到，新盘开售定价低于周边楼盘，为了吸引购房者而采取的低开策略，实际成交效果普遍低于预期。行业人士普遍表示，为了打响马年首开的头炮，开售楼盘都做足了功课，推盘之前的蓄客时间有的长达2个多月，但从成交量来看，市场显得不温不火。旨在促进市场成交的低开策略收效并不明显。
新盘低开价格主打6字头
从目前各区域的开盘价格来看，3月新开售楼盘实际成交价格在6500~7200元之间，与去年年底的价格行情相比有所微调。龙文区主城区新盘港城御龙湾成交均价7100元/平方米，福晟钱隆樽品新盘实际成交均价6700元/平方米，福隆城央璟新品均价6800元/平方米，蓝田开发区新盘惠祥香槟左岸成交均价5700元/平方米。从目前的定价体系来看，整体市场的成交均价以6字头为主，去年年底冲刺7字头的气势明显减弱。
记者从市场上了解到，目前楼市并没有实际降价现象，市场的优惠主要来自开盘现场。福晟钱隆樽品、港城御龙湾在开盘当天都推出了力度较大的优惠，其中，福晟钱隆樽品一次性付款优惠600元/平方米，按揭优惠400元/平方米，港城御龙湾开盘当天最高优惠10万。不过，可以明显感受到的是，3月新盘开售价格都采取了低开策略，由于是马年首开造势，房企都推出了比较吸引人的价格，以吸引购房者入市。
福晟钱隆樽品企划人士告诉记者，3月仅推出了80多套房源少量试水，价格相对比较实惠，主要是要试探市场的行情，这一成交价格与去年年底基本持平。预计今年第二波开盘节点将在6月份出现，届时行业市场将上扬。
【观察】
成交后劲显不足 以价换量强势回归
马年楼市首轮推售以中小楼盘为主，市场反响不温不火，与去年形成了较大的反差。回顾2013年第一季度，延续了2012年年底的“暖冬”势头，楼市开春过渡为“暖春”局面，开发商普遍看好市场，春节后即展开加推入市的活动，开春即喜迎开门红。但与蛇年楼市相比，马年楼市的开局略显平淡。
“从大环境氛围中传来其他城市的‘降价’声音，导致了市场观望的势头较为明显。”金茂广场营销总监吴刚告诉记者，市场确实存在一定程度的观望，不过整体市场的价格并没有大幅度的调整。部分老盘项目仍然维持原来的在售价格，剩余少量的尾盘做降价促销意义不大。
从目前来看，开盘当天的大幅优惠，主要是试探市场。随着首波楼盘开售进场，参考新盘开售行情，后续跟进的楼盘在价格策略上将会做出一定的调整，以价换量将强势回归。行业分析人士认为，对于存量较大的新盘来说，价格市场的预期会在第二季度走低，预计今年6月份仍将是一个楼市的分水岭，在这一段时间内，开售新房的成交量如果依然不理想，开发商采取“以价换量”的趋势将更加显著。
不过，楼市成交后劲不足，并非单单由于市场的局部观望引起。对比去年的市场，市区各大盘进入强势销售阶段，包括万达广场、信和御龙天下、融信澜园、锦绣一方、中骏蓝湾香郡等几个大盘同时启动销售，对市场形成了较大的带动。而今年的大盘则主要集中在下半年，万科、国贸两个新盘都要在7月份以后正式进入销售，上半年楼市的组成都有几个刚需型的中小楼盘组成，因此成交后劲略显单薄。
除此以外，市场仍然存在一定的不确定因素。银行“钱袋”收紧，对3月楼市的供销产生直接影响也有所体现。目前，漳州各大银行按揭贷款的额度均不充裕，特别是商业银行的贷款，房贷利率上调了10%~20%不等。资金流动性不足已经明显“拖了楼市的后腿”。
