记者昨日从相关部门获悉，根据福建省住房和城乡建设厅、福建省财政厅《关于试行公共租赁住房社会化收储分配的指导意见》，今年第13次市政府常务会议研究通过了《关于漳州市试行公共租赁住房社会化收储分配的实施意见》(以下简称《实施意见》)。
《实施意见》要求按照政府主导、市场运作、因地制宜、注重实效的原则，做好房源收储、分配和后续管理工作，多渠道筹集公共租赁住房房源，加大保障性住房供应，切实帮助住房困难群体改善居住条件。业内人士分析，新政将普通商品房纳入收储房源选择范围，这在加快改善困难群体居住条件的同时，也将在一定程度上加快楼市存量的去化速度，有利于房地产市场平稳健康发展。
保障房源可来自商品房 面积以小户型为主
《实施意见》规定：“选择公共租赁住房社会化收储房源，应当遵循交通方便、配套完善、质量合格、经济宜居、符合安全要求的原则，并从保障对象的工作、生活便利出发，统筹考虑房源布局，尽可能做到本地区保障房房源区域分布基本均衡。既可以向房地产开发企业收储，也可以向社会其他单位和个人收储。所收储房源应当产权清晰，无权属纠纷，没有结构安全隐患和渗漏等质量问题，保证居住安全。公共租赁住房社会化收储房源，应按照公平、公开、公正原则，采取政府采购等方式择优收储，具体办法由各地结合当地实际制定。”
新政对公共租赁住房的房源选择进行了规范，允许地方政府购买普通商品房用作保障性住房出租。由于中心城区用地紧张，新建的公租房主要位于近郊和新城区，距离核心成熟区域远且建设周期相对较长。若能直接从开发商手中购买房子，再用低廉的价格租赁给符合条件的保障对象，则能极大地缩短公租房的兑现时间。政府回购商品房做到一步到位，还能避免拆迁补贴中的复杂矛盾。
此外，新规明确规定了公租房的面积标准：“收储的房源应当为成套住房，以小户型为主，套型建筑面积控制在60平方米左右，其中以居室为单位安排非同一家庭多人居住的套型建筑面积，可根据实际适当调整，但居室不得超过4个，套型建筑面积原则上不超过120平方米。”小户型适合人口较少的家庭居住，60～120平方米的套型建筑面积标准，在满足中低收入人群基本住房需求的同时，更是契合了漳州以刚性需求为主导的特点，同时也有效预防了因面积过大出现租金支付困难等问题。
租金标准实行政府定价 回购资金来自专项保障金
《实施意见》要求：“收储公共租赁住房房源的租金，应当综合考虑同区位同类房屋的市场价格、收储房源的结构、成新、装修、配套设施及房屋现状等因素合理确定，适当控制单套租金水平。租金控制标准由各地住房保障主管部门会同财政部门、物价部门根据当地房屋租赁市场价格监测情况确定和适时调整，原则上按当地公共租赁住房租金标准执行。”
根据新政规定，公共租赁住房租金标准的制定将由政府部门根据不同区域实际市场价格标准制定执行。而租金的高低，除去地段因素，还与回购价格密切相关。业内分析人士指出，政府回购普通商品房的价格需适当，既要保证中低收入群体租得起房，实现公租房政策最根本的意义，又要在一定程度上保护开发商的合理利润，促进市场有序发展，因而政府回购资金的补助支持尤为重要。
对于公共租赁住房社会化收储资金的来源，新政做了进一步说明：“公共租赁住房社会化收储资金来源于住房保障专项资金，主要包括：中央、省级财政补助的公共租赁住房专项资金(不含中央预算内投资建设公共租赁住房的专项补助资金);各地财政年度预算安排的保障性安居工程资金;住房公积金增值收益中用于公共租赁住房建设的资金;土地出让收入中安排的住房保障资金;公共租赁住房、廉租住房及其配套商业用房的租金或销售收入等符合国家规定的资金。”
业内人士指出，公租房由政府定价可能在未来一段时间内影响租赁市场价格，在缓解租赁需求的同时或助力政府调控租赁市场。公租房的租金会动态调整，不过不会突然上涨或是每个月都在变化，一般一两年调整一次。在未来实际操作中，政府对房源建设和回购的比例可能还需要进行相应调整，从以建为主到根据实际需求调整回购比例应因地制宜，坚持“以租为主、租补结合”的原则。 收储房屋租赁最低应满3年
毛坯房由政府统一装修
在租赁合同方面，新政规定：“对符合公共租赁住房收储条件的房屋，各地住房保障主管部门或其指定的公共租赁住房管理机构(以下简称住房保障机构)与房屋所有权人协商一致，书面签订收储房屋租赁合同，租赁期限应当在3年以上，毛坯房租赁期限应当在5年以上。”
对房屋租赁年限的规定，是为了保障真正住房困难者可以获得较为稳定的房源。对此，新政给予房屋所有权人一定的政策鼓励：“收储房屋租赁合同签订后，由各地住房保障机构为房屋所有权人办理与租赁期限一致的房屋财产保险。收储毛坯房的，经与房屋所有权人协商一致，由各地住房保障机构按照公共租赁住房装修标准依法组织装修，收储房屋租赁合同约定的租赁期限届满且实际租赁期限超过5年的，房屋装修设施可以无偿归房屋所有权人所有。”
继省住建厅关于公租房《指导意见》出台后，漳州市公租房新政的落地实施，不仅聚集了市民关注的目光，也牵动着众多开发商的心。漳州市晟茂房地产开发有限公司策划经理辛祖明在采访中表示：“公共租赁房的完善，有助于满足部分市场需求、促进库存加速去化，可能在一定程度上有利于抑制房价攀升，但更重要的是让部分尚无买房能力的人能够有房住。”
一片看好声中，部分业内人士指出，在具有操作过程中，应注意避免过去保障房“弃购”“弃租”的低效供应问题。而如何提高整个城市存量住房供应的有效性、进一步满足需求并加强区域集聚能力和成熟度，值得进行更深层次的探讨。
