在买房交易中，买方黄先生代卖方张女士垫付办理两证的钱款。没想到，卖方却不允许将这笔款项抵付黄先生买房未结清的尾款，认为这笔费用应当由买方来出。因此，黄先生拒付尾款，双方产生了纠纷。卖方张女士将买方黄先生告上法庭。近日法院判定双方都存在违约，但违约责任不能相抵，要求黄先生支付购房尾款并支付违约金，而黄先生的垫付款项可另行主张起诉。
办理两证费用引发纠纷
卖方张女士表示，2010年和被告黄先生签订了《房产买卖协议》，把自己名下的单身公寓卖给对方。因当时房子还不能办理两证，约定预留1万元房款，到能办理两证办理过户登记时，黄先生再支付1万元购房尾款。为了减少麻烦，签约后张女士办理了委托公证，由被告黄先生全权代办一手产权证的相关事宜。
去年年底，张女士得知黄先生在2011年9月1日已经领取产权证，但黄先生至今仍未支付购房余款1万元。对此，张女士认为，黄先生已经构成了违约，应承担逾期付款的违约责任。于是，张女士上法院起诉，请求判令被告黄先生向她支付购房款1万元及购房总额为基数的违约金。
而黄先生称，原告张女士还欠他钱。据黄先生介绍，这笔钱是代理张女士办理一手产权证垫付的费用，但张女士拒绝用这笔费用来抵扣尾款，所以不存在违约情形，不应承担违约金。
对此，张女士表示，购房合同明确约定，交易的一切费用由买方黄先生负责承担。因此，黄先生提出办理产权证的费用要用来抵扣购房款，是没有依据的。
买方需按合同约定支付尾款
本案中，双方当事人的争议焦点为办理讼争房屋交易过程中产权证的税费应由谁承担。法院经过调查分析认为，双方在讼争协议中约定购房余款1万元在原告领取一手产权证交给被告的当日一次性付清，即一手产权证应由原告张女士自行办理，协议中也未特别约定办理产权证的税费由被告承担，由此可以推定一手产权证的税费应由原告自行承担;交易的一切费用不应涵盖将产权登记至原告名下即办理一手产权证的费用。
不过，法院认为，虽然办理一手产权证的费用要由张女士承担，但黄先生没有按合同约定支付1万元购房尾款，已经造成违约。法院判定黄先生支付购房尾款，并支付相应的违约金。但张女士拒绝支付黄先生垫付的款项，也造成违约。法院认为两人的违约行为所导致的法律责任不同，不宜抵扣，被告未付购房款仍为1万元，黄先生可另行向原告张女士主张垫付款项。
代办两证合同条款要明确
针对这起案例，福建方圆人律师事务所洪亚斌律师认为，由于黄先生垫付款项是基于黄先生与张女士之间的委托合同关系所产生，张女士拒绝承担垫付的款项，依法应返还垫付款。但黄先生拒不支付购房余款1万元，违反双方房产买卖的合同关系，与上述委托合同关系并非同一法律关系。黄先生依法要承担的是付清购房余款并承担双方合同约定的违约金。
洪亚斌提醒，本案中黄先生在受托全权代办张女士一手产权证的相关事宜，双方就应对《房产买卖协议》进行补充完善。他表示，在其中，一方面要约定黄先生代办一手产权证的费用承担者应为张女士，且约定清楚办理一手产权证后黄先生的通知方式、代扣代缴上述费用的方式，例如直接约定黄先生有权直接从应付的购房余款中扣除上述费用，余款再付给张女士等。这样黄先生在代付一手产权证的费用后，就不会出现类似的纠纷。
