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近期，沉寂多时的商业地产迎来新动向。经初步统计，3月份获批预售项目，办公用房、车库、商铺等商业投资类产品逐步攀升，其中店面、商铺、办公用房类产品预售430套。万达、明发两大商业地产巨头近期有较大的推盘举动，福海阳光、四季园著、蓝湾国际等多个项目的住底商、车位等产品也在陆续面市。
去年11月份，在住宅市场转冷之后，商业地产寻求发力推售，2011年底商业地产一片风生水起。进入2012年开春之际，商业地产的营销逐渐归于平淡。但随着住宅刚需市场的回潮转暖，商业地产投资需求酝酿复苏。业内人士分析指出，伴随着大盘推盘节奏的调整，商业地产投资性产品的推售，将更加侧重向“投资性需求”转移。
市场：大力推盘撬动需求
自去年10月份万达精装SOHO写字楼产品亮相之后，市场上掀起商务写字楼热潮。今年1月份，漳州明发商业广场继行政金融中心写字楼20#楼3小时售罄，CBD写字楼1#楼压轴公开，1#写字楼面积在43~72平方米，4800元/平方米起，低首付12万元起，办公自住两相宜。3月中旬，漳州明发广场高调宣布商务写字楼热销，未公开就已狂销25亿。明发商业广场商务写字楼面积在45~115平方米之间，起价4800元/平方米，产品总价最高优惠4万元。
与此同时，漳州碧湖万达广场也迎来写字楼产品的密集推售期。近期万达主推最后一栋SOHO写字楼36万起，面积50平方米，是福建最后一栋万达精装SOHO冠军投资品。继精装SOHO写字楼推售之后，万达将再引领写字楼风潮，漳州首座甲级写字楼将于近期上市，面积150~500平方米不等。漳州碧湖万达广场营销副总杨喆表示，万达广场将于5月份推售最后的金融投资类产品——甲A级写字楼，以此带动万达全线产品的销售，也带动漳州商业地产的推售。以万达商务写字楼为首的龙文区金融总部经济区，目前已有5家银行完成了网店建设。
多名业内人士表示，写字楼产品可谓漳州投资市场的“刚需产品”。在漳州旧的城市商务格局中，吉龙大厦、向荣大厦是市区传统的写字楼大厦，企业多租用商住两用的住宅楼，如都市阳光、悦华城市广场就是聚集企业办公较多的商住两用楼。漳州经济发展带动企业壮大，作为市场空缺的写字楼产品仍有较大的投资潜力。
除写字楼产品外，3月份获预售许可的非住宅产品比重较大，其中，店面、商铺、办公用房类产品总数为430套。福晟·钱隆学府、明发商业广场、福海阳光、中森·阳光美地、蓝湾国际等楼盘都有新品推售。作为刚需商业产品的车库、车位产品更是成了3月份开发商主推的产品。数据显示，3月获得预售许可的车库、车位总数达872个，占总房源数的50.8%。仅夏商·香榭花都一个楼盘便有366个车库、车位产品推出。
观察：顺应需求推售新品
业内人士分析指出，非住宅类产品在当前的市场环境下，由于不受限购、限贷等政策影响，且小户型供应占多数，总价低，开发商顺应市场需求推售的这部分产品，受到投资者的普遍关注。事实上，早在3月份的多场项目活动就已显示出刚需投资客的“躁动”，万达、明发、融信澜园的多场营销活动人流攒动。有分析人士认为，事实上，从几个楼盘的活动中就可以看出，当时的市场，刚需自住者观望等待房价优惠抄底，而改善型、投资型客户早已耐不住寂寞，迫切等待适宜的产品入市。
“在经历一段时间的调整之后，很多购房需求需要释放，当然包括投资性购房需求。”业内人士林先生介绍，去年下半年以来，住宅市场遇冷之后，购买力转向商业地产，但持续了不到一个多月时间，商业地产的销售和住宅市场一同步入观望期。从今年节后，随着住宅刚需客户的回潮，开始咨询投资SOHO、商铺的客群明显增多。
“楼市复苏通常先以刚性需求为支撑，紧接着是改善性需求，最后是投资者入市。从目前的政策层面上看，首套房贷基准利率回归，在刚需住宅市场回暖的带动下，加上不少投资性产品的大幅度促销举措，让很多投资者觉得入市机会到了，开始寻找投资出口，商铺、写字楼、SOHO等成为其首选的投资品。”
据投资人士庄先生介绍，对于这类投资者，价格并不是唯一的购买指标，投资者更看重项目长期的发展空间。事实上，漳州市场日渐丰富的商业投资品，有人充满信心，也有人保持谨慎。不过总体来说，长期以来投资住宅的经验，让他们对纯商业领域相对陌生。加上写字楼、商铺等项目投资门槛较高，投资门槛不高且总价较低的SOHO产品，是他们较为热衷的投资品。
不过，确切地说，受到楼市调控政策的影响，当前，政策约束和市场环境并不利于投资性产品的快进快出，投资者的眼光更多地转向房地产的未来价值。从短线市场向长线市场的转移，使得具有经济实力的投资置业者在选购投资性产品时，显得更为理性。有业内人士分析认为，长线投资客的增多，在一个侧面反映出市场信心的增强，同时这也是房地产市场回归理性的表现。在刚需主导市场的前提下，房企的产品属性开始调整，投资归投资，自住归自住，当楼市投资性与消费性的需求比例协调时，房地产行业便也真正回归理性。
关注：大盘推盘抢先探市
有分析人士认为，在政策层面，随着信贷适度放开，压抑的刚性需求正在释放。综合多重因素，住宅市场的暖意逐渐蔓延至商业地产，市场对第二季度期望值颇高。
尽管对于当下市场商业地产的推售活动，大盘走在前面，但整体市场仍显得有些迟疑。不过毋庸置疑的是，随着住宅成交环境的改善，商业性地产也在试探性入市。从政策层面而言，调控政策打压的是住宅市场的投机和投资行为，商业地产不限购不限贷的投资特性，以及投资前景的回报仍受到众多投资客的关注。
借助楼市小阳春的刚需回潮，商业地产嗅到了入市的契机。有业内人士分析认为，与刚需撑场的住宅相比，商业地产更注重在旺市入市，市场上的任何风吹草动，往往都能影响到置业者的信心。当下市场的转暖则给置业者释放了有利的信号。
不过，从另一方面来说，商业地产的推售也适逢节点，“目前几个商业项目入市，更大程度上和项目各自的推盘策略、蓄客程度以及营销计划有关。”明发商业广场在住宅销售步入尾盘的情况下，办公用房的销售也实现了快速去化，目前明发商业广场新行政中心1#、2#楼沿街旺铺，即将发售，存15万抵30万元。
万达广场在今年2月份实现全线封顶之后，到5月份的甲级写字楼推出，将实现了全线产品在售。预计9月试营业、10月26日正式开业的万达广场，其投资性产品的推售源于项目的进展使然。在万达今年的推售计划当中，开业前，万达的所有产品全线在售，为投资者提供了更多可比对和选择的空间。（本网记者 朱远娥）
