闽南网10月12日讯 近日，漳州市芗城区公布了市区344个楼盘存量房的基础价格，作为税务部门核定二手房交易计税依据，售价区间在2000~8000元/㎡不等，并将于11月1日起正式施行。由于与实际成交价格存在较大的悬殊，基础价格一经公布，便引发了极大的争议。
尽管这一政策实施的主要用意在于规范房地产交易行为，特别是规避二手房交易过程中长期存在的阴阳合同，但对于新政策能否起到规范作用，业内存在较大争议。资深业内人士告诉记者，基础价格从长远来看有利于规范二手房交易市场，但处于政策实施过渡期间的交易则容易引发合同纠纷。
存量房基础价 阴阳合同避税难了
在二手房交易市场当中，阴阳合同成为二手房交易中的潜规则。据介绍，为了规避二手房交易过程中产生的大量税费，从事二手房交易的中介机构往往会推荐各种方式帮助买卖双方逃税、避税，最常用的手段就是签订“阴阳合同”。也就是在双方约定的合同当中，调低成交价格，以规避税费，而在另一份合同当中则约定双方的实际成交价格。
对于众多购房者来说，二手房买卖签订“阴阳合同”，从表面上看似能够省下不少税费，然而这种看似对交易双方都有利的行为，其实暗藏很多风险，容易引发合同纠纷。一旦卖方不能按约定履约，或在交易过户环节中出现问题，买方就将蒙受财产损失。
此次芗城区公布的这一基础价格，意在规范二手房交易行为。以往一套实际成交价格在6000元/㎡以上的房子，为了避税，双方可以订立3000多元/㎡的合同，其他款项再通过现金等方式支付。但如今，基础价格一公布，相当于为所有的存量房小区设置了一个“关卡”，即使合同价格低于基础价格，税务部门也直接参考基础价格表进行收税，采用阴阳合同避税的惯常做法比以前难了。
基础价格公布 引发各方人士争议
针对芗城区物价局公布的基础价格表，位列价格一级梯队基础价格在5000元/㎡以上，地处于芗城区最繁华的商业路段，毗邻沃尔玛、艾美百货、大润发等卖场，如丽园君悦、都市阳光等楼盘。此外，也包括冠成国际、家芗0596等学区房项目。而二级梯队基础价格在3000~5000元/㎡左右，地处中心城区板块较新的住宅小区。三级梯队的基础价格则在3000元/㎡以下，多为年代较早的楼盘。
比对目前市场的销售价格，进行收税的基础价格，普遍低于实际的成交价格。正常的二手房交易，市民并不需要多交税点，这一基础价格的实行，对正常的二手房交易不会产生太大的影响。但基础价格一公布，容易被不少市民认为楼盘的基础成交价格，事实上，这一价格与实际成交价格悬殊较大，是不能作为购房价格的参考。
“新房和存量房的界定不清楚，容易引发购房者误解。”一名资深地产人士告诉记者，以龙宝花园、上江名都、百江·中央公馆等新建商品房为例，这几个新房项目也在此次公布的存量房之列，但事实上几个新建商品房尚未交房，新房还在销售或者尾盘清售阶段，这一基础价格一公布，与新房销售产生巨大反差，容易影响购房者的买房心理，“开发商对这一基础价格也会比较反感”。
有业内人士对这一基础价格的制定持保留态度，二手房中介人士庄先生认为，如果没有科学进行评估，对整体市场的规范将难以发挥应有的作用。尽管基础价格已经比实际成交价格低很多，但那些原本可以卖得低一点的楼盘，如今参照基础价格，卖方卖高价心理预期提高，反而可能在反方向助推二手房交易价格。
□特别观察
政策执行初期 或引发合同纠纷
市区的大量二手房交易普遍集中在芗城区。今年市区的二手房销售市场一直维持低温运行的状态，与新房销售市场一样，在6~7月出现了短暂的集中放量。但随后，市场的销售也步入淡季。“还是看的人多，买的人少。”漳州市二手房中介商会黄理事告诉记者，近期二手房的挂牌量仍然维持在高位，市区中介每天有1200多套房源在市场上进行流通，挂牌量比平时多出100~200多套。二手房挂牌价格仍普遍高于实际成交价格，购房者进行议价的空间较大。
存量房基础价格从11月1日实施之后，在这一段时间内将可能多发合同纠纷。如果买卖双方原先约定的合同价格低于基础价格，所需要缴交的税收将会有所出入，届时谁来承担这笔费用将容易引发纠纷。
从长远来看，制定存量房基础价格有利于规范二手房交易市场。但是，资深地产人士同时指出，如何对市场进行规范，远不止出台一个基础价格这么简单。全国其他城市对于二手房交易的把控，都在摸索规范二手房交易手段。公布基础价格之前，运用专业的评估机构对价格进行摸底，确定定价的依据，对新房和存量房进行严格区分等，才能更科学也更有说服力。（海峡都市报闽南版记者 朱远娥）
