商业爆发式发展加剧竞争
在住宅限购、限贷的近三年时间里，不限购不限贷的商业地产一度成为市场投资的宠儿，市场出现供应井喷，商铺投资掀起热潮，但是这种繁荣没有持续多久。进入2013年，漳州商业成交量下滑，集中式商业开始集体出现销售放缓，招商和开业时间都不得不往后推延。
据不完全统计，全市20多个城市综合体项目当中，开业运营的商业地产屈指可数。以漳州市区为例，新型商业地产集中的东部，万达、明发、欢乐城三大商业地产，目前仅有万达广场一家开业。除了订单式的商业地产外，大多数县域板块的商业中心，正在面临招商难的困扰，考虑到商业辐射半径有限，加上大量扩张的商业网点加剧市场竞争，商业经营者在项目选址时，往往需要经过详细而周密的市场调研，投资者抱有更加谨慎的态度。
“像万达这样的大型城市综合体，不但能够辐射市区，还能够吸收来自各个县城的客群。”港城御龙湾常务副总陈远鹏认为，从长远来看，集中式的商业必然取代传统商业，但漳州原有的商业网点布局已经相对饱和，现有的商业只够刚刚“吃饱”，新增加的商业要来抢食，市场的蛋糕就那么大，客源被分流实属必然。
在行业人士看来，这也预示着商业地产的投资，已经过了遍地都是黄金的时代。龙海明发商业广场营销总监吴美和认为，无论对于经营者，还是对于投资者，投资市场都有风险，需要谨慎区分什么是赚钱的商业，现在的投资已经不是随便砸都能赚钱的年代了。过去，商业产品以租金高低作为衡量投资潜力的指标，但是近几年来，商铺价格炒得太高，市场竞争日趋激烈，商业投资产品的投资回报率大幅缩水，商铺租金甚至不够银行的利息，很多商业将购买商铺的预期放在保值增值上，但市场预期往往计划赶不上变化。
人人乐从进驻到退出，就是最典型的案例。由于看中东部发展潜力，依托大型社区锦绣一方及其周边社区，休闲娱乐的人民广场等，人人乐有充分的条件形成东部新商圈。但是，计划赶不上变化，人民广场开发的地下欢乐城以失败告终，紧接着大型城市综合体明发、万达广场相继进驻龙文区，东部新城的商业呈现爆发式增长，最终弱化了人人乐新商圈的核心地位。
地产商突破瓶颈谋求转型
商超经营更新换代是市场固有的常态，但对于商业地产运营者而言，传统商业的现实瓶颈，正在倒逼商业地产谋求转型。
从2010年起，漳州商业地产开始蓬勃发展，表象火热的背后，其未来的不确定性在进一步加深。事实上，大量商业地产的扎堆，与漳州经济的实际购买力并不相符，这也正是这两年商业地产降温的主要原因。而业内人士认为，抛开漳州城市的实际购买力不说，商业地产还面临着开发、运营、人才、管理、经验等一系列瓶颈。值得强调的是，商业地产卖得好也不等于做得好，这其中，既蕴藏风险，同时也面临机遇和挑战。
经历多年商业地产操盘，万益广场营销副总胡颖深有体会，当前受到网络时代的影响，电商尽管凶猛，但仍然替代不了体验式的商业，餐饮、影院、KTV等休闲娱乐场所，将成为今后商业运营的主战场。以角美万益广场为例，体验式商业的比重将大幅提高，单单餐饮业态的规划就将达到50%以上。除此之外，商业地产选址，周边的环境配套起很大作用，以学校、地铁、酒店等为配套的商业地产，在招商以及运营上相对有优势。
“今后商业地产的运营，必须结合线上线下，线上做产品的推广，实体店可直接做体验。”行业人士分析认为，尤其是高端的产品，必须要做体验营销，商业地产在规划阶段就应该介入体验式的产品开发。除此之外，目前运营受到较大冲击的百货行业，可以分解成具有特色的品牌店，但无论如何，休闲、娱乐、餐饮等体验式行业一定是商业地产招商和运作的重心。
与中心区商业中心密集的人口不同，郊区型的商业中心，在定位上要有一定的特色，诸如吸引景区、休闲娱乐中心附近的人流量，比如SM的选址，就注重片区的发展潜力，并且停车位的配套非常充裕；类似奥特莱斯的这样的名品折扣店，即使开在郊区，也会有大量的客群光顾；厦门阿罗海的亲子体验定位，也很受市场欢迎。事实上，传统商业并非没有空间，随着差异化市场细分，传统商业必然面临转型，这一转型也正在倒逼商业地产作出调整。
“并不是新城区的商业就会死，郊区零售商业一定要注重休闲娱乐的景区特性，并具有充足的停车条件。”行业人士分析认为，具有特色的体验式商业、专业市场，以及有潜力的社区店都具有投资的价值，以目前市场上在售的商业产品来看，商铺的价格在1~4万不等。投资商业可选择的产品越来越多，也会导致投资注意力的分散。（本网记者 朱远娥 杨清竹 文/图）
