再过几天，2014年即将画上句号。回望这一年，楼市可谓跌宕起伏、变化莫测。年初全国楼市开启了降温的多米诺骨牌模式，漳州楼市也不能免俗。从“金三银四”“红五月”的缺席，到“金九银十”的黯然收场，漳州房地产市场可谓遭遇了一连串冷飕飕的“打击”。库存居高不下、销售不温不火、市场分化明显，成了这一年楼市的突出特征。
不过，在面对瓶颈之际，市场也迎来了诸多政策利好。尤其是临近年底，楼市更是上演了一番淡季不淡的大逆转。新的变化让市场重新焕发出新的活力。
那么，即将过去的2014年，漳州房地产市场有哪些事让我们铭记于心、难以忘怀?今天，本报将对此一一回顾，为您梳理这一年漳州楼市的发展脉络。
政策篇：总体基调保持不变 自我调控成为关键
作为一个慢热型的城市，政策对于漳州房地产市场的影响似乎总是慢半拍。不过，在2014年漳州楼市一贯“岿然不动”的姿态开始有所动摇。回顾2014年的房地产市场，从中央到地方，接二连三的政策调控，令人有点应接不暇，即便到了年底也是如此。
今年的房地产市场调控政策是什么?从2014年伊始，各方都在关心这个问题。继“两会”上中央提出“分类调控”后，集中在放松限购限贷、提高公积金贷款额度等层面的地方政策便相继出台。面对持续下行的楼市，中央政府又以“央五条”、定向降准等手段对楼市资金层面进行“微刺激”，企稳楼市。总体来看，这一年中央调控整体稳定，货币政策的刺激将继续支持市民基本购房需求。
今年初，两会提出的“分类调控”指导思想，赋予了地方政府更多的自主权，不少地方政府纷纷出台“救市”政策。不过，由于力度相对温和且调控手法单一，这一波调控被指信号作用大于实际效果。
5月12日，央行座谈会上，明确在严格执行差别化住房信贷政策的大前提之下，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。随后，福建省住房和城乡建设厅正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，被业界誉为“闽八条”。 作为全国首个省级救市政策，“闽八条”从首套房界定到放松限购，从公积金调整到税费补贴，再到分类调控，尺度大，范围广，引发广泛关注。
可惜，因为全国大环境的低迷，要让楼市迅速回暖并非易事。此番政府“救市”依然收效甚微。眼瞅着百城房价连续半年下滑，全国库存水平达到历史高峰，按捺不住的中国人民银行和中国银行业监督管理委员会终于扔出了“重磅炸弹”，于9月30日联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，明确指出对已拥有一套住房并结清房贷的家庭，新购第二套普通住房时可享受首套房贷优惠，对外地购房者及第三套房的限贷令同时取消，首套房利率维持最低七折的利好。
在漳州，一直处于沉默的银行也不再淡定了。建行、光大、中行、厦门银行等银行相继调整房贷优惠政策。这波利好的放出，才使得漳州房地产市场开始出现回暖的迹象。
此外，我市在住房公积金信贷政策也进行了部分调整，从行动上支持购房者的基本需求。新规明确职工偿清购房贷款后，若该家庭名下无住房或仅拥有一套(不包括自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房)，且家庭人均住房建筑面积低于35.41平方米，购买改善性普通住房，再次申请公积金贷款及提取公积金按首套房、首次公积金贷款认定。
事实证明，面对宏观经济整体下行的压力，中央政府并没有大力刺激房地产市场，而是采取“微刺激”的措施，更多的则是依靠地方政府的自我调节。就漳州楼市而言，在遵循着全国统一步伐的前提下，政府仍然保持观望态度，2014年并未出台实质性的调控新政，主要还是细化原有政策，针对局部做一些小的调整，进一步规范市场。
房价篇：“稳”成定局 小幅涨跌
上至地产大佬，下至平民百姓，房价的走势始终是最让人关心的话题之一。它的涨跌，总能引起一堆人的争论。回顾2014年，漳州的房价在不绝于耳的关注声中，又演绎出怎样的行情?
今年初，一股楼市“崩盘论”让全国楼市进入了低迷的状态，漳州也不例外。随后“金三银四”热销场景并没有出现，“红五月”也同时缺席。受外围的影响及后市竞争的加大，开发商对市场总体持保守的、试探性的态度，在定价上也保持相对稳定。市区多数楼盘售价仍维持在6000~8000元/平方米、中心城区的价位则保持在10000元/平方米以内。如中骏蓝湾香郡3期开盘起价6018元/平方米，夏商书香名苑7#楼观景王座均价约6600元/平方米，欣隆盛世外滩1#、2#纯板式花园电梯洋房均价9800元/平方米，民兴北郡二期云鼎项目16#楼均价8800元/平方米。
之后，随着6月土地拍卖创下新高、品牌楼盘热销，楼市开始有了些许回暖的趋势。据大友富置业顾问数据显示，6月市区销售均价为7246元/平方米，环比上涨15.9%，同比上涨7.38%。上半年的均价水平达到7100元/平方米，略有上扬。
到了下半年，楼市供销比上升，供应量超过销售量。库存激增、去化缓慢、量价齐跌，成了开发商最头痛的事情。尽管当时“认贷不认房”的信贷新政给楼市带来不少期盼，但传统的销售旺季“金九银十”已然黯淡落幕。此时，按捺不住的房企开始纷纷调整营销策略，通过大幅度的优惠吸引人气，甚至放低身段随行就市。“低首付”“低起价”盛行楼市。如港城御龙湾推出了“0首付”计划，民兴北郡云鼎、荣昌东方广场 等楼盘推出低首付活动。不少楼盘更是打出了“4字头”房源。如翼特丽景城推出4588元/平方米特价房;国贸润园 首度开盘，起价也仅为4999元/平方米。
数据显示，9月在售楼盘优惠幅度加大，销售均价为6570元/平方米，环比下跌8.7%，对比去年同期上涨9.5%，1～9月的均价水平为6935元/平方米。10月市区楼盘销售均价为6650元/平方米，环比上涨1.2%，对比去年同期下降3.15%，1～10月均价水平为6906元/平方米。
经历了前三季度的低迷，不少开发商都面临着完成年度销售计划的任务，去化库存仍为楼市主基调。年底成了“抢客”的最后节点。市区不少楼盘酝酿出货，“价格战”仍旧大行楼市。如中骏蓝湾香郡“双12”推出12套美宅总价再减1.2万元，“0首付+减总价”同时优惠;漳州万科城感恩30年的团购活动将延续到12月底，万科业主每推荐1组成交，便可累加1年物业费优惠。数据显示，11月市区楼盘销售均价为7750元/平方米，环比上涨16%，对比去年同期下降7%，1~11月均价水平为6982元/平方米。
不难看出，这一年在库存积压、年度销售业绩、银行信贷新政执行力度等因素综合下，市场并未出现大规模的涨价。但受土地、建安等固有成本影响，房价整体也没有下行的趋势。总体上，这一年漳州的房价依旧“稳”字当头。
供需篇：库存持续攀升 成交不温不火
马年伊始，全国楼市成交量一片萎靡。受大环境影响，漳州楼市也在一片冷清中开局。随后“金三银四”变“铜三铁四”，“红五月”也没有如期而至。七八月楼市放起了“暑假”，传统旺季“金九银十”亦是表现平平。到了年底，在新政利好及开发商大力促销下，楼市开始有了些许回暖。
这一年，高库存压顶成了2014年漳州房地产行业面临的一大问题。大友富置业顾问数据显示，在供应方面，上半年全市整体供过于求，库存量持续攀升。从今年1月的71.4万平方米、3月107万平方米、4月109万平方米、5月184万平方米持续攀升至6月的218.87万平方米，创历史新高。
下半年，高库存同样让开发商大呼“压力山大”。“再创历史新高”“全市库存持续攀升”等语言成了库存量最常见的描述。数据显示，1～7月全市库存持续攀升，7月增长了90.7万平方米，全市库存达到309.57万平方米。8月全市商品房存量增长47.49万平方米，1～8月全市商品房存量为357.06万平方米。1～9月全市商品房存量累计为395.44万平方米、1～10月全市库存达到434.15万平方米、1～11月全市库存达455.58万平方米，均创历史新高。
在库存持续攀升的同时，成交量却没有与之同步增长。2014年全市库存持续攀升，总体上呈供大于求的态势。其中，上半年全市商品房成交量为196.98万平方米，热销区域集中在角美、漳州开发区、漳浦等，市区成交量萎缩。下半年，销售还是不温不火。其中1～11月全市商品房新增供应量为总建筑面积711.88万平方米(含已推售项目)，销售面积296.69万平方米，供销比达2.4。
业内人士分析认为，到了年底，随着漳州各大银行逐步落实新政要求，房贷环境明显好转，刺激众多持币待购者纷纷入市置业。尽管交易量有所回升，但仍不足以改变市场高库存的状态，漳州楼市结构性过剩的问题依然存在。除了部分开发商选择以价换量、采取小步快跑的方式加速走量外，不少计划在年内推盘的项目，则将推盘期限往后推。这也就意味着去库存这一主旋律仍将伴随楼市前行。
