日前，一位来自山东的购房者来电咨询，其看重了石狮市区某项目一套二手房源。问题在于，一是房子按揭尚未付完，房产证还没领到手；二是转让的房主虽然在购房合同中有具名，但购房款项却是其丈夫出的，一方擅自转让夫妻共有的房产，日后会产生法律纠纷吗？
记者就此走访了市区某律师事务所谢律师。一般情况下，夫妻一方转让共有的房产有四种情况，一是转让登记在自己名下的房产；二是转让登记在对方名下的房产；三是转让登记在双方名下的房产；四是转让尚未办理产权登记且未领到房屋所有权证的房产。显然，第二和第三种情况比较简单，权属状况和转让人不符，过户不了。这位购房者遇到的是比较麻烦的第一和第四种情况的综合问题。
谢律师介绍，根据城市房地产管理法，未依法登记取得权属证书的房产禁止转让，这是强制性规定。不过，按物权法区分原则的确立，只要不违背公序良俗的话，即使房产还未取得权证，但双方的买卖合同（合同行为本身）是可以认定生效的。
现在的问题是，一方擅自出售双方共有的且未取得权属证书的房产，但事后另一方却以不知情、不同意为由主张合同无效。这种情况该如何认定？由于没有权属证书，自然无法适用物权的公示公信原则，这种情况只能从“表见代理”这个角度分析。
简单说，虽然行为人（卖房的）没有代理权，但相对人（买房的）有正当理由相信她是有代理权，并与其发生法律行为（单方卖房子），这种情况产生的法律后果直接由名义上的本人（卖房的）承担。因为在一般情况下，对于善意的第三人（买房的），他是有理由相信夫妻一方做出的行为是夫妻双方协商的结果，并对双方都会产生约束力。当然，这种表见代理在性质上是属于无权代理的，能否认定表见代理成立得看实际情况。
顺着上面的话说，最坏的情况就是，买房的和不知情的夫妻另一方发生冲突，这时候法律应该保护谁？这个目前法律上没有明文规定，谁更善意也不好界定。虽然一般情况下，善意第三人（买房的），既没法通过正常途径了解夫妻双方的婚姻状况、也没法了解其感情状况，更没有义务去查询这些情况。
但是，也不排除会出现买房的和转让人串通，损害转让人配偶的情况。因此，对于这类问题比较复杂的房产，建议购房者平时尽量别购买，否则可能诉讼的法律、时间成本就够受的了。
