6月，时值石狮房地产市场处于低谷，我们说过，石狮楼市需要一剂强心剂，因为这是一盘多个利益方共生共荣的棋局，博弈不能走向零和。城市面貌蜕变、人居环境改善、商业模式升级，都吁求市场各方同心协力，走向共赢。即使是博弈，也需要有正和的效果。
今日，我们再度重申这句话。既因为整个大的市场环境暂时仍未走出低迷，各方仍需共同努力;也因为一些场外风波偶尔发酵，部分偏离了理性维权的轨道;更因为对外部大环境的预判，尤其是业内一些偏执唱衰者，其得出结论的论据，不排除有存在误区之嫌，而今政策风向也开始改变，对未来的预期体系有必要重构。
正是基于厘清误区、回归理性、重估价值等方面的考虑，今起，我们将推出“石狮楼市全盘看”系列报道，从外部环境、政策扶持、城市建设、楼盘巡礼几个角度，对石狮当前的房地产市场进行从宏观到微观的再审视。在这几个大主题框架下，我们也将根据实际，细分单设小主题予以探讨。
首期，先看看部门专业人士如何看待当前的楼市外部市场环境、发展大势。
今年，整个房地产市场的销售数据，同比来看都不理想。业内不少唱衰的，甚至抛出了“市场崩盘”论。果真如此吗?今年市场下行的真正原因是什么?未来的市场发展走势如何?住建部政策研究中心主任秦虹12日来石论道，在给出了当下房地产市场发展环境“四个不变与一个变化”的分析后，坦言当下市场只是在调整。而从人口结构看来，市场仍处于有利的上行期。但未来，涨跌起伏不可避免，波动将成为新常态。
今年实际销售量
中国楼市史上第二高
从数据上看，2014年房地产市场为什么一直在下行?秦虹认为有三个原因。
第一是对比参照选择的基数问题。如果从实际销售的绝对量看，其实今年的商品房销售量，是中国房地产有市场以来的第二个高点。但是，2013年的数据更猛，去年全年全国销售商品房面积达13亿㎡，这个数据是最高点。因此，以这个最高点的数据作基数，今年无论是上半年，还是截止到8月份，相关的同比数据肯定是负增长了。
第二，也是最重要的，还在于市场受预期的影响很大。往年市场也不乏唱衰的声音，但今年市场观望之所以特别浓厚，在于今年一些专家得出研究报告的逻辑很强。秦虹以一份预言今年市场崩盘的报告为例，其一个论据在于当下市场供应量特别巨大。该报告指出，去年城市住房竣工的面积达25.96亿㎡，以中国目前的收入水平和消费能力，是无法消化这个大供应量的，所以价格会暴跌。“但最大的一个疑问在于，我们找不到这些数据的出处来源。”秦虹指出，根据国家统计局的数据，中国658个市加2万个镇，去年一共竣工的住房只有11.7亿㎡，再加上农村，也才竣工了20亿㎡。
第三个原因是个人住房抵押贷款在今年收得比较紧。过去尤其是首套房，贷款利率甚至可以打八折。但今年，不仅折扣都没了，甚至最高有城市上浮了30%的。利率在上升，而贷款的额度在下降。而现在需求的主体主要是刚性和改善型，如果没有贷款的支持，买房的可能性不大。
当前人口结构有利
楼市仍处上行期
基于这样的现实，未来房地产市场怎么走?市场到底还有多少需求?秦虹认为，当前房地产市场其实有“四个没有改变”，但同时也出现了“一个改变”。
第一，是人口结构对房地产市场的影响没有改变。一个健康的市场，是要有真实需求的市场，如果靠投机、炒房推高的房市，一定会出现泡沫。而根据第六次全国人口普查得出的年龄结构图，当前有两类人的占比高、总量大。一类是今年24—28岁的年轻人，有1.2亿人。其中，8000万人在城镇，正值谈婚论嫁期，其对房子的需求，无论是住还是租，都是存在的。还有一组人群，是上世纪60年代初期出生的那代高储蓄的。世界各国研究人口结构对房地产市场周期变化的影响，得出的一个规律是，当年轻劳动力、高储蓄人口占比高时，房市处于上行时期。而当下中国楼市正处于这个时期。有真实需求在支撑，对中国楼市的发展是有利的。
第二，中国城镇化进程没变。秦虹指出，不少认为中国当下楼市和1989年日本房地产泡沫破灭的表现很像的人，没有注意到两者有一个最大的不同，就是日本当年楼市泡沫破灭时，城镇化率已经停止了20年，也就是20年没有新增城镇常住人口。目前中国每年新增的城镇常住人口将近2000万人。新一届政府也提出新型城镇化，要解决“三个一亿人”在城镇定居的问题(即解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化)，这些都需要房地产市场来支撑。
第三，整个市场分化的格局没有改变。现在的市场已经不是铁板一块，不能简单说市场好不好，也不必然只有一二线城市市场才好。即使在三四线城市，也出现较大的分化。而且，房地产企业也在分化，好不好卖得看其战略。
第四，房地产市场受货币环境影响没变。今年上半年货币政策比较紧，如今央行开始调整，下半年货币开始定向宽松，市场表现就有反应。
一个新的改变是，现下，阶段性的商品房供给速度要大于销售增长的速度。2010年之前，商品房销售速度和供给速度基本是持平的，整体供求关系偏紧，所以那时一直在抑制房价。但从2010年至今，整个供给增速明显快于销售速度。
但这也只是阶段性的表现。因为今年商品房新开工面积出现了历史上最大的负增长，土地购置面积、房地产开发投资也在下滑，而今年的实际销售却是有市场以来的第二个高点，按这个形势发展，未来的供求关系有可能发生逆转。
因此，秦虹认为，总的来说，房地产市场面临的上述外部环境，决定了当前的楼市就是处于调整中，而不会是崩盘。未来的趋势，短期的涨跌起伏是不可避免的。从世界各国的房地产市场变化来看，波动将成为新常态，市场机会也将从趋势性机会变为结构性机会。
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