闽南房产网讯 楼市量价齐升的金九银十刚刚过去，单价在万元的房源牵动着市场敏感的“神经”。不过，记者走访市场了解到，多个高价盘受到了“特殊待遇”，漳州住建局要求单价破万的房源需要特别报备，并详细说明定价理由，经由预售批准之后，才可进入销售环节。报批的一房一价的房源，最高房价不得突破1.1万元，被称为“万元指标”。
多名行业人士向记者证实，“万元指标”是通过预售审批环节进行把控，10月中下旬以来，已经接到通知，一房一价突破万元的单元，需要经过报备审批，只有学区房、别墅、高端住宅等特殊房源才可获得审批通过。由此，万元房成为“封顶”界限，目前，漳州市场上局部高价盘整体均价在万元以下，意在控制房价快速上涨。
楼市蠢蠢欲动
部分房源单价直逼万元
金九银十以来，楼市热销带动市场量价齐升。10月底，万字头房源接连浮出水面。老城江滨板块、市中心学区房、碧湖板块高端豪宅等区域板块内，万字头房源频现。同时，受到“新地王”的影响，市场难以抑制的上涨冲动，牵动购房者的“神经”。
据了解，蓝田板块拍出新地王之后，该板块房价预期到达7字头，间接推动其他区域板块房价上了一个新台阶。其中，老城区中心市区及江滨板块在售楼盘，由于在售盘量稀少，成交均价直冲8000元，并向9000元大关跃升，部分高楼层房源均价甚至突破万元。伴随着均价在8000~9000元档位的楼盘增多，高楼层的万元房也相继出现。
欣隆盛世营销总监陈宝龙告诉记者，10月中旬，欣隆盛世三期开盘，均价9100元，顶层房源破万。11月2日，融信澜园开售的10#楼，整体销售均价过万，是东部板块最为显著的“万元房”。在融信澜园周边的天利仁和、永年公园美学两个项目售价均在9字头行列，其中，永年公园美学2幢住宅产品售价9600元/平方米。
在此之前，漳州过万的楼盘不多，以老城中心的学区房、别墅类产品为主。其中，冠成国际就读漳州市实验小学，售价在1.3万~1.5万/平方米左右；鑫荣花苑二期售价在1.2万元/㎡~1.4万元/㎡左右，产品为多层花园洋房，容积率低，户型面积33㎡~159㎡，位于钟法路，紧临江滨，且为学区房项目，因而房源均价早已突破万元；临近鑫荣花苑的佳苑花园平均售价9600元/平方米。
除了学区房项目之外，低密度的花园洋房、别墅类产品也是过万的房源。9月底刚刚面世的漳州大唐世家8幢、10幢住宅产品平均售价9833元/平方米，5幢、6幢、7幢、9幢住宅产品平均售价9840元/平方米。
报备审批更严格
“万元指标”为房价设门槛
目前，上述均价在9字头的房源，由于部分楼层、朝向等差异，局部一房一价房源突破万元。小杨在一楼盘专门负责办理预售审批，她告诉记者，今年房价上行的趋势比较明显，她所在的楼盘由于部分一房一价房源过万，需要向住建局特别报备审批，审批程序较为繁琐，开发商为了减少麻烦，在房源定价上都比较谨慎，大部分房源的定价都以万元为上限。
记者从漳州市住建局了解到，市主管部门对预售阶段的定价一直都有把控，新房预售价格一旦报批之后，在销售阶段只能下调不能上涨，且楼盘定价应该参考周边的市场行情。对于“坐地起价”的楼盘，需要详细说明调价原因，一旦理由不充分或者缺乏根据，上调价格的预售审批将被退回，定价超过万元的房源，报批的一房一价，最高不得突破1.1万元。
相关人士告诉记者，10月以来，部分楼盘有很强烈的涨价意向，促使主管部分在预售审批环节，加强了对高价房源的把控。这一举措并未形成明文规定，但需要报备特批，在形式上为高房价设置了一道“门槛”。
事实上，在稳定市场价格方面，从2011年9月起，漳州就开始执行预售价格0~10%变动幅度，按照楼栋为预售单位，房价在报批预售后，房企将不能再自行随意变动价格。漳州预售审批仍严格执行下调10%的政策，单批房源获得预售后，价格不得上调，一旦有特殊原因上调价格需要重新备案，并严格说明产品价格上调原因。新房预售定价需要在政府指导范围内，与区域均价水平不能有太大的出入。
多重因素影响
高端盘冲击万元房价趋势将减弱
业内人士认为，受到多方因素的影响，年底老城区高价盘冲击万元房价的趋势将减弱。
据了解，老城区出现这么多的高价房源，既有产品差异的因素，同时，还受到两方面因素的影响。一方面，新地王影响了楼市的价格预期，另一方面还受供求关系影响。据悉，今年以来，老城区中心地块的房源尤其稀缺，仅有两三个楼盘在售，供应量急剧萎缩，而市场需求量经过了2~4月、9~10月两个释放的高峰期，中心城区房源开始出现供不应求的迹象，这是开发商提高售价的主要原因。
不少业内人士认为，“万元指标”尽管设置了一道门槛，但老城区房源破万的趋势，最终仍取决于市场的供需关系。万元指标控制房价过快上涨冲动，只能在短期内发挥效力。随着市场供求关系的变化，量价的自发调节机制将影响房企的定价策略。而眼下，市场的观望情绪、大量房源的放量以及二手房市场对市场份额的分流，都可能使得老城区高价盘冲击万元房价的趋势将减弱。
据悉，经过国庆后市场的新一轮调价举措，房价出现上行，市场观望情绪渐起，成交量开始出现明显下滑，各楼盘销售出现冷热不均的情况，楼市的销售行情出现分化。从目前的市场行情来看，高端盘和低端盘成交行情表现较好，中端楼盘由于竞争产品比较多，成交量明显下滑。
业内人士表示，年底冲量追击销售指标的任务，将释放大量市场存量，各房企之间展开销售竞争，也将降低销售市场对价格的预期。
“新房售价抬高，二手房的销售量跟着上去了。”漳州市二手房中介商会黄理事告诉记者，新房售价提高，导致部分购房者转战二手房市场。近段时间以来，二手房的销售行情稳中有涨，看房及成交量都较为可观，二手房的供应量也在放大。由于高价新房集中在老城区板块，因而在客观上间接影响了二手房市场的销售。如果老城区的新房定价继续上行，将会有大量客源向二手房转移。据悉，目前，老城区中心地块的二手房销售均价在6000~8000元/㎡，低于新房的价格水平。
