刚刚过去的2014年，漳州房地产市场较为平淡，虽然其中穿插了信贷放松、降息、限购松绑等房地产新政，年底楼市也以翘首结尾，但依然难改成交低迷的颓势。随着各大统计机构相继发出年终数据，整个市场环境依然处于高库存的“紧箍咒”之下。
库存压顶，去化缓慢，开发商悬着的一颗心迟迟放不下。开发商心急如焚，作为主管机构的住建部也是如此。日前，住建部就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》的通知，计划用三年时间基本形成渠道多元的住房租赁市场，并支持开发商将盈利模式由开发销售向租售并举转变，帮助存货去化。不过，从商人变身“包租公”，开发商是否买账，高库存时代又是否能因此顺利渡过，尚无定论。
库存报警 去化周期拉长
新年伊始，各大房企纷纷交出2014年度的成绩单，多家知名统计机构的年终报表也在近期陆续出炉。一览各大统计数据，“库存高企”不约而同地在报表中出现。
1月14日，上海易居房地产研究院发布了《2014年新建商品住宅库存报告》，数据显示，截至2014年12月底，监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28124万平方米，和11月份基本持平，同比增长15.4%。市场整体呈现“先攀升后盘整”的态势，而衡量库存去化周期的指标存销比则呈现上半年去库存速度持续放缓，下半年有所缓解的“倒U形”走势。
目光拉回到我市，大友富置业发出的《2014漳州楼市运行分析报告》中指出，漳州市场供过于求，去化库存需18.16个月。
居高不下的商品房库存量，已经对外拉响了警钟。开发商倍感压力，政府部门也开始按捺不住。可以预见，在去化库存成为房地产新常态的大环境下，它也不可避免地成为我市各开发企业2015年工作任务的重点之一。
资金压力 以租代售实施难度大
一直以来，房地产开发商针对住宅产品的盈利模式都是按照拿地、开发、销售三部曲进行。不过，在住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中，却有这么一个让人眼前一亮的新措施，那就是“支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变”。这就意味着，政府鼓励开发商改变单一的商人身份，转做“包租公”。
随后，记者走访了市区多家房地产开发企业，大多数负责人均表示，已经看到这个通知，但暂时没有将其持有的房源向社会出租的打算。“企业从拿地、规划、建设到房屋出售、资金回笼，期间涉及到贷款融资、运营管理成本、回款率、收益率等诸多问题，压力也是不小。因此，从开发商角度看，目前将持有房源向社会出租可能性不大。”一位从事房地产开发多年的业内人士如实告诉记者。
同样，中原地产首席分析师张大伟也认为这一政策无法实施。他解释，目前我国住宅出租的收益率在2%左右，商业地产的投资回报率也才4%～5%，房价高，出租回报率低，再加上房产税、所得税、物业管理运营成本等问题，就决定了开发商不会以出租持有房源的方式来解决去库存的难题。
因地制宜 结合实际才能见效
“以租代售”虽然暂时遭到了多方的否定，不过也有业内人士认为，住建部此次出台的指导意见作为政府长效机制中的又一关键环节，必然是经过深思熟虑，或将会在中长期影响房地产行业的发展轨迹。
漳州住建局相关负责人表示，作为三线城市，漳州的流动人口远不足一二线城市来得多，不存在租赁市场供应不足的问题。《意见》中的大多数措施显然无法在我市落地。
不过，目前我市已售商品房空置率较高，而近20个月的库存去化周期，同样需要合理有效的去化库存措施。而指导意见中提到的“支持从租赁市场筹集公共租赁房房源，从而在一定程度上盘活存量住房”这一举措，便有一定的可实施性。
“减少公租房、保障房的建设，将现有的库存房源出租或出售给政府，作为公租房或者保障房房源。这样不仅可以达到资源的充分利用，也能去化一部分库存。针对漳州市场，这一举措或许更为有效。”上述相关负责人表示。
